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Condominio

Il termine condominio indica la comproprietà, da parte di più soggetti, di edifici o parti di esse.

In genere il termine è associato ad un edificio composto da più unità immobiliari (ad esempio appartamenti o locali commerciali) appartenenti a diversi proprietari.

Un condominio presenta alcune caratteristiche: 

  • Si compone di unità immobiliari private e di spazi comuni.
  • Ha degli impianti in comune (è il caso ad esempio dell'ascensore) ed impianti privati (è il caso ad esempio degli impianti di condizionamento).
  • Ha delle spese in comune che vengono suddivise tra i vari proprietari sulla base del rapporto tra la singola proprietà e il valore totale della proprietà condominiale, secondo delle apposite tabelle chiamate "millesimali". 
  • Ha un regolamento condominiale, obbligatorio se ci sono più di 10 condomini.

Secondo l'articolo 1117 del codice civile, sono considerate parti comuni i muri maestri dell'edificio, il suolo su cui sorge, le facciate, le scale, l'atrio, l'ascensore, la portineria, ecc. Un proprietario di un'unità immobiliare non può rinunciare alla proprietà di tali parti comuni e così evitare di pagare le spese. 

Il regolamento condominiale può essere di due tipi

  • Contrattuale: si tratta di un regolamento generalmente redatto dal costruttore che di fatto viene accetato in fase di rogito dall'acquirente di un immobile condominiale. Esso, in virtù del fatto che tutti i condomini andranno ad accettarlo, può prevedere anche limitazioni al diritto di proprietà (ad esempio il divieto di detenere animali), l'assegnazione di parti comuni a un numero limitato di condomini per determinate attività (è il caso dell'abitazione del portiere). Ne sono vincolati solo i proprietari che hanno acquistato la loro casa dopo l'entrata in vigore del regolamento contrattuale stesso.
  • Assembleare: si tratta di un regolamento che viene discusso e approvato dall'assemblea di condominio con una maggioranza qualificata (cioè una maggioranza ottenuta dopo il raggiungimento del quorum dei votanti, così come stabilito dall'assemblea). Serve a regolare la vita comune dei condomini. Ad esempio può stabilire spese per il rifacimento delle facciate, o che le tende da sole siano di un determinato colore. La natura assembleare di questo regolamento fa sì che non si possano adottare decisioni in grado di limitare la libertà di utilizzo della proprietà individuale, salvo il caso in cui la decisione venga assunta all'unanimità.

Al fine della corretta gestione delle dinamiche condominiali l'assemblea nomina un Amministratore il cui incarico prevede l'esecuzione delle delibere assembleari, la riscossione dei pagamenti delle quote condominiali, la redazione del bilancio condominiale, ecc. 

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