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Ristrutturare casa, anche con un mutuo

Aggiornato settembre 2020

Ristrutturare casa significa soddisfare le proprie necessità ed aspirazioni, ma anche effettuare un investimento sicuro nel tempo. A seconda dei lavori che si intende effettuare vi sono varie tipologie di intervento per ognuna delle quali è bene conoscere le procedure da seguire. In questa guida troverai una introduzione ai diversi tipi di intervento possibile (vedi indice di seguito), finanziabili anche con un mutuo per ristrutturazione. Fai un preventivo gratuito su MutuiOnline.it e trova velocemente il mutuo ristrutturazione più conveniente per te su MutuiOnline.it, o consulta la sezione aggiornata quotidianamente e dedicata ai migliori mutui ristrutturazione.

Indice

La ristrutturazione

La ristrutturazione della propria abitazione rappresenta non solo l'esecuzione di lavori per creare un ambiente più sano, gradevole e funzionale a soddisfare i bisogni della propria famiglia, ma costituisce anche un importante impiego dei propri risparmi. La ristrutturazione esalta infatti lo sviluppo dei locali di servizio, degli impianti centralizzati, la dignità architettonica, l'igiene dell'immobile sul quale è realizzata. Sotto la voce "ristrutturazione" sono compresi tutti gli interventi che riguardano un edificio in una sua parte o nella sua interezza, sia all'interno che al suo esterno.

La materia è disciplinata dal Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, DPR 6 giugno 2001, n° 380, che all'art. 3 definisce le tipologie di intervento distinguendo tra:

La distinzione tra queste cinque categorie ha conseguenze pratiche molto importanti quando ci si accinge a ristrutturare la propria casa:

La manutenzione ordinaria

Trattasi di interventi su edifici già esistenti. Questa voce comprende le cosiddette opere minori o "piccole opere" che coincidono con “interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”.

L'elenco degli interventi che si possono eseguire senza un “titolo abitativo” (permesso o altro adempimento burocratico) è pari a 58 ed è contenuto nel DM Trasporti 2 Marzo 2018.

Le 58 tipologie di intervento possono essere suddivise nelle seguenti categorie:

Tra questi interventi, senza fornire una lista completa, vi rientrano per esempio: il rifacimento di pavimentazioni interne ed esterne, la riparazione di impianti di scarico, gli interventi su infissi interni ed esterni, l'installazione di impianti antintrusione, tinteggiatura di intonaci interni ed esterni.

Questi tipi di intervento costituisco opere “minori” nel panorama degli interventi edilizi e proprio per questo non soggetti a particolari adempimenti da parte dei proprietari dell'immobile verso la propria amministrazione . I proprietari sono però responsabili della regolarità del lavoro, specie riguardo alle norme di sicurezza e di igiene nei luoghi di lavoro. Gli impianti, in particolare quelli elettrici e del gas, devono quindi essere realizzati da imprese qualificate, che devono rilasciare la relativa certificazione in conformità alle normative vigenti.

Va inoltre ricordato che tali opere non possono mai incidere sulla volumetria dell'immobile né sull'aspetto strutturale dello stesso per cui non rientrano tra gli interventi di manutenzione ordinaria: modifiche della sagoma dell'immobile o dell'altezza, modifiche dei prospetti, modifiche della disposizione degli ambienti interni o della loro superficie con abbattimento e/o realizzazioni di pareti interne. Inoltre, non rientra nelle manutenzioni ordinarie l'eventuale cambio di destinazione dell'immobile.

La manutenzione straordinaria

Il DM Trasporti 2 Marzo 2018 annovera tra gli interventi di manutenzione straordinaria, “

“le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso”.

Questo elenco comprende inoltre gli interventi “consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso”.

Queste opere hanno un impatto maggiore sull'immobile rispetto alle opere di natura ordinaria, pertanto per procedere con la loro realizzazione occorre presentare un progetto edilizio, unito a una domanda di autorizzazione edilizia o a una denuncia di inizio attività.

Va sottolineato che il permesso di costruire può essere ottenuto anche implicitamente, con il cosiddetto silenzio-assenso, entro 90 giorni dalla presentazione della domanda nei comuni sotto i 100.000 abitanti e 180 giorni nei comuni più grandi.

Ristrutturazione con grandi opere

Rientrano in questa categoria gli interventi di restauro, risanamento conservativo, ristrutturazione, nuova costruzione

Gli interventi di restauro e risanamento conservativo sono destinati a garantire la conservazione di un immobile e ad assicurarne la funzionalità mediante un insieme sistematico di opere tra cui il consolidamento e soprattutto il ripristino di elementi decorativi tipici dell'edificio. Gli interventi di ristrutturazione edilizia puntano a trasformare gli edifici mediante opere “che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente”. Questi sono molteplici e di vario tipo, tra i più tipici vi sono quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria dell'immobile preesistente o gli interventi di costruzione di edifici ormai crollati.

Infine sono interventi di nuova costruzione quelli destinati a trasformare urbanisticamente il territorio mediante “la costruzione di manufatti edilizi fuori terra o interrati” oppure tramite “l'ampliamento di quelli esistenti all'esterno della sagoma esistente”. Nella definizione di nuova costruzione rientrano:

Tutti questi interventi si considerano "grandi opere": per essere realizzati hanno bisogno di una specifica concessione edilizia e richiedono il versamento di tributi all'Amministrazione Comunale.

Mutuo per ristrutturazione e mutuo per costruzione

Ottenere dalla banca un mutuo per interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria o anche per costruire l'immobile è molto semplice. Infatti, oltre ai documenti di rito da presentare in relazione all' acquisto della casa, occorre raccogliere anche la seguente documentazione (che cambia in base al tipo di opere previste dall'intervento programmato):

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L'entità delle opere da realizzare incide sull'ammontare delle somme che l'istituto bancario potrà concedere a fronte della domanda di mutuo. La somma concessa in mutuo è calcolata sul valore finale che l'immobile assumerà a seguito dell'effettuazione delle opere di ristrutturazione o completamento e potrà essere pari all'80% di queste.

La banca per determinare l'ammontare del mutuo necessita di preventivi di spesa e nel caso di opere di costruzione, documenti tecnici quali progetto, computo metrico e ulteriore documentazione attestante la rispondenza dell'opera ai criteri costruttivi del luogo.

Il mutuo, una volta deliberato, è concesso in più trance, stati di avanzamento lavori (SAL), in modo da far si che l'erogazione delle somme vada di pari passo con lo sviluppo delle opere.

Agevolazioni fiscali per mutuo ristrutturazione o costruzione

Nel caso di mutui stipulati per la ristrutturazione o la costruzione di immobili destinati ad abitazione principale, lo Stato riconosce ai contribuenti la possibilità di detrarre ai fini IRPEF il 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori al mutuo calcolato su un ammontare massimo di 2.582,28 euro.

La detrazione è ammessa a condizione che i lavori abbiano inizio nei sei mesi antecedenti o successivi alla data di stipula del contratto di mutuo e che l'unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale entro sei mesi dal termine dei predetti lavori.

Agevolazioni fiscali per opere di manutenzione e ristrutturazione

Le opere di manutenzione ordinarie, straordinarie e di ristrutturazione comportano spese significative che a livello legislativo sono state, specialmente negli ultimi anni, oggetto di diverse forme di agevolazione. Indichiamo di seguito i principali strumenti agevolativi attualmente in essere, rimandando ad una più analitica descrizione le caratteristiche di ognuno di essi:

Per approfondire questo ultimo argomento, consulta la guida sulle detrazioni Irpef per ristrutturazioni edilizie

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