Come scegliere il mutuo migliore: tutti gli elementi da valutare

Un mutuo è un prestito di denaro a lungo termine. In media, la sua durata può variare tra 20 e 30 anni, ma può arrivare anche fino a 40 anni. Una banca eroga un mutuo dietro la sottoscrizione di un’ipoteca su un determinato bene (di solito un’immobile), come garanzia per la restituzione della somma prestata.

L’importo di un mutuo, mediamente, è di 150.000 euro, ma può essere anche superiore a questa cifra, mentre di solito non è mai inferiore ai 75.000 euro.

Considerato che si tratta di un finanziamento impegnativo per importo e durata, una domanda che si pongono tanti consumatori è la seguente: come scegliere il mutuo più adatto alle proprie esigenze?

Ecco alcuni consigli utili e pratici di MutuiOnline.it per scoprire qual è il mutuo più adatto alle tue esigenze, sulla base di:

• quanti soldi richiedere;
• quanti anni di durata;
• quale tipo di tasso d’interesse.

Se stai valutando un mutuo casa o un mutuo surroga, MutuiOnline.it ti aiuta a fare la scelta più conveniente, per risparmiare sull’importo della rata mensile.

Quando stai decidendo se richiedere un mutuo per acquistare, costruire o ristrutturare una casa o finanziare la tua liquidità, o per una surroga o una sostituzione mutuo, ci sono numerosi elementi da valutare, considerando anzitutto il tuo reddito annuo e il tuo patrimonio. Ecco qualche esempio:

• conviene di più il tasso fisso o variabile?;
• come valutare TAN o TAEG?;
• meglio un mutuo che copra il 70%, l’80%, il 90% o il 100% del valore dell’immobile (loan to value)?;
• di quanto deve essere l’importo della rata mensile?;
• come bilanciare rata mensile e durata del mutuo?;
• quando è vantaggiosa la surroga?;
• quali assicurazioni sul mutuo sono obbligatorie?;
• quando si può stipulare un mutuo green?.

Questi sono i quesiti più comuni e frequenti che si pongono i consumatori, ma la lista potrebbe allungarsi ulteriormente. Gli interrogativi sono tanti, perché la scelta di un mutuo non è mai semplice.

Ma, seguendo alcuni suggerimenti degli esperti di MutuiOnline.it, puoi avere una mappa che ti aiuti a fare la scelta migliore per abbassare la rata mensile. Tieni presente prima di tutto che:

• la scelta del mutuo deve tenere conto del tuo bilancio familiare, sia presente che futuro;
• un tasso variabile permette di iniziare con una rata più bassa, ma espone al rischio di aumenti futuri in base all’andamento della politica monetaria della BCE;
• un tasso fisso non è sempre conveniente, ma offre una rata sempre uguale nel tempo;
• una durata breve del mutuo fa risparmiare sugli interessi, ma alza l’importo della rata mensile;
• una durata del mutuo lunga riduce l’importo della rata, ma accresce il totale degli interessi da pagare.

Un mutuo può essere richiesto per finanziare l’acquisto della prima casa, oppure per una casa vacanze o per un investimento. Ma può essere stipulato anche per coprire i costi dei lavori di costruzione o di ristrutturazione di un’abitazione.

Così come si può sottoscrivere un mutuo per altre finalità:

• surroga di un mutuo in corso;
• sostituzione di un altro mutuo;
• rinegoziazione di un mutuo;
• consolidamento di debiti preesistenti.

Sulla base della finalità per la quale si richiede un mutuo, possono variare sia i tassi di interesse, sia i costi, che le percentuali di finanziamento.

L’approvazione di un mutuo dipende da procedure e parametri standard, che sono uguali in ogni banca.

Ciò che varia da banca a banca è il tasso di interesse, le cui differenze possono essere elevate in termini di punti base e, pertanto, incidere sia sull’importo della rata mensile, sia sul totale della somma da restituire nell’arco degli anni.

Ecco perché è sempre consigliato comparare online le offerte delle banche prima di fare una scelta e sottoscrivere un contratto di mutuo, così da trovare la soluzione che meglio si adatti alle tue esigenze.

Il loan to value indica il rapporto tra l’importo del mutuo richiesto e il valore dell'immobile che si ipoteca in garanzia alla banca.

Non è sempre garantito che una banca conceda fino all’80% del valore dell’immobile o una percentuale superiore. Il suggerimento è di disporre di un capitale almeno leggermente superiore al restante 20%. Anche perché, aumentando la percentuale del tuo capitale, puoi ottenere tassi più bassi, sebbene ti privi della tua liquidità.

Motivo per cui occorre sempre valutare quanto capitale tenere a tua disposizione e il costo/opportunità di richiedere lo stesso capitale sotto forma di finanziamento.

Il TAN, Tasso Annuo Nominale, è il tasso di interesse puro applicato a un finanziamento. Esso è importante perchè determina la rata e gli interessi del mutuo, che sono la componente principale del costo.

Quando si sceglie un mutuo, ci sono anche altre voci di spesa da tenere presenti. Per esempio:

• istruttoria;
• perizia;
• imposte;
• commissioni;
• assicurazione.

Possono essere previste o meno, possono essere gratuite o i loro costi possono variare da banca a banca. Ma, in un caso o nell’altro, possono incidere parecchio sul costo totale del mutuo. Costo che è quantificato dal TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale), l’indicatore che rappresenta il costo totale del finanziamento.

C’è da osservare che un mutuo con un TAN basso, ma spese elevate, può avere un TAEG più elevato di un mutuo con TAN più elevato, ma minori spese. Confrontare anche i TAEG è dunque fondamentale per valutare la reale convenienza delle varie offerte di mutuo.

L’unica polizza obbligatoria per il mutuo è quella cosiddetta “incendio e scoppio”. Altre assicurazioni, che spesso le banche propongono all’intestatario, vanno a garantire il rimborso del mutuo in caso di:

• morte;
• invalidità;
• infortunio;
• perdita del lavoro.

Possono essere costose, ma danno il vantaggio di proteggere da imprevisti gravi che potrebbero causare la necessità di un immediato rimborso del mutuo residuo.

Il rapporto rata/reddito di un mutuo, di solito, non deve superare il 30-35% del reddito netto mensile. È vero che, in caso di redditi bassi, la banca potrebbe però ridurre tale percentuale.

La maggior parte delle banche finanzia in genere fino all’80% del valore dell’immobile. Alcuni istituti di credito arrivano anche al 90% o al 100%, ma in questo caso il mutuo diventa molto più costoso e più difficile da ottenere, in quanto l’esposizione della banca è maggiore.

Oltre alle agevolazioni previste dal Fondo Prima Casa, con la garanzia statale sul mutuo ottenibile soddisfacendo alcuni requisiti, la detrazione fiscale più rilevante è lo sconto IRPEF per i mutui sull’acquisto della prima casa: ogni anno si possono detrarre fino a 4.000 euro di spese legate al mutuo. Esse comprendono:

• interessi;
• spese bancarie;
• spese notarili.

La detrazione fiscale è pari al 19% e può quindi ammontare a 760 euro all’anno.

Rimborsare in anticipo un mutuo, anche solo in parte, permette di risparmiare sugli interessi rimanenti.

C’è da evidenziare che l’estinzione anticipata di mutui stipulati dal 2 febbraio 2007 in poi, da persone fisiche per l’acquisto o la ristrutturazione di immobili adibiti ad abitazione o allo svolgimento della propria attività economica o professionale, non è sottoposta al pagamento di penali.

Tuttavia, è opportuno sottolineare che la gran parte degli interessi è pagata nella prima metà di “vita” del mutuo. Di conseguenza, via via che ci si avvicina alla scadenza, il risparmio si riduce e potrebbe essere più conveniente continuare a rimborsare il mutuo con la rata mensile, mantenendo la disponibilità del tuo capitale in banca o investirlo.

Rinegoziare le condizioni di un mutuo con la banca è possibile, ma non è certo che cosa e quanto si riesca a modificare del contratto in corso.

Un’altra soluzione è la surroga che permette di trasferire il mutuo da una banca a un’altra gratuitamente, modificandone il contratto per avere condizioni più favorevoli per il mutuatario. Per esempio: passando dal tasso variabile al fisso (e viceversa), cambiando durata e importo della rata mensile.

Un’altra strada percorribile è quella della sostituzione del mutuo: questa operazione permette di estinguere un mutuo e di stipularne uno nuovo con un altro istituto di credito.