Quale è l'importo massimo che può essere richiesto per un mutuo?

L’acquisto della casa è un passo fondamentale da affrontare consapevolmente, visto che è un impegno che riguarderà buona parte della propria vita. È sempre bene quindi fare una serie di valutazioni per evitare di trovarsi in una situazione economica che non si riesce a gestire nel lungo periodo. Servirà allora consultare questa breve guida per conoscere l’importo massimo che si può richiedere alla banca e calcolare la rata del mutuo in base allo stipendio mensile.

Prima di procedere, ricordiamo che è possibile confrontare tutte le offerte di mutuo attualmente disponibili in completa autonomia e fare un preventivo di mutuo migliore tra le offerte delle banche partner di MutuiOnline.it.

L’importo massimo finanziabile di un mutuo equivale generalmente all’80% del valore di mercato del bene immobile oggetto dell’ipoteca, e questo significa che per diventare proprietari di casa bisogna disporre di un gruzzolo iniziale pari almeno al 20% del valore dell’immobile: se, ad esempio, l’immobile ha un costo di 200.000 euro, la banca sarà molto probabilmente disposta a concedere un importo massimo di 160.000 euro.

Esiste però un’eccezione, così come si legge nella delibera CICR del 1995 (Comitato Interministeriale per il Credito e il Risparmio), che recita: “L'ammontare massimo dei finanziamenti di credito fondiario è pari all’80 per cento del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi. Tale percentuale può essere elevata fino al 100 per cento, qualora vengano prestate garanzie integrative, rappresentate da fideiussioni bancarie e assicurative, polizze di compagnie di assicurazione, cessioni di annualità o contributi a carico dello Stato o di enti pubblici, fondi di garanzia ed altre idonee garanzie, secondo i criteri previsti dalla Banca d’Italia.”

Quindi è possibile ottenere un mutuo al 100% nel caso in cui vengano prestate ulteriori garanzie in aggiunta all’ipoteca, anche se le banche non sono facilmente disposte a concedere un prestito pari al 100% del valore dell’immobile per una motivazione molto semplice: tutelare il sistema bancario in caso di inadempienza del mutuatario. Nell’eventualità in cui il debitore risultasse moroso e la casa ipotecata venisse espropriata e messa all’asta, sarebbe difficile poter rivendere l’immobile al prezzo del suo effettivo valore con conseguente perdita economica da parte della banca che ha concesso il mutuo.

Prima di concedere il mutuo, le banche effettuano una serie di valutazioni, tra cui il calcolo del rischio attraverso il cosiddetto rapporto credito-valore, meglio conosciuto con il termine inglese Loan to Value ratio. Tale valore è dato dal rapporto tra la somma chiesta in prestito alla banca ed il valore dell’immobile ipotecato. Più alto è il Loan to Value maggiore sarà il rischio assunto dalla banca per la concessione del mutuo.

Prendiamo l’esempio dell’acquisto di un immobile dal valore di 200mila euro e facciamo varie ipotesi:

A) l’acquirente necessita di un finanziamento pari a 130.000 euro;
B) l’acquirente ha bisogno di aprire un mutuo di 180.000 euro;
C) l’acquirente richiede alla banca un prestito di 160.000 euro.

Il Loan to Value è definito dal rapporto tra l’importo del mutuo e il costo della casa ipotecata ed è espresso in percentuale. Tramite questo valore, la banca sarà in grado di decidere se approvare o meno il finanziamento al richiedente: maggiore sarà la percentuale, maggiore sarà il rischio assunto dalla banca nel concedere il mutuo.

Torniamo al nostro esempio: nel primo caso il Loan to Value sarà del 65%, nel secondo caso sarà del 90% e nell’ultimo caso dell’80%. A fronte di quanto detto in precedenza, possiamo dedurre che il secondo caso è decisamente il meno conveniente fra i tre. Di fatto, un Loan to Value superiore all’80% identifica un finanziamento troppo rischioso per la banca; viceversa un Loan to Value pari o inferiore all’80% sarà molto più sicuro e facilmente la banca accetterà di concedere il mutuo.

Al contrario, la banca può decidere di accettare il rischio di un Loan To Value più alto in cambio di costi più elevati (tasso di interesse maggiorato, obbligo di apertura di un’assicurazione sul mutuo, ecc).

Le altre valutazioni, che la banca effettua prima di concedere un mutuo, riguardano l’analisi della situazione economica del richiedente. Quanto mutuo ci si può permettere dipende soprattutto dal proprio reddito e dalla busta paga mensile, motivo per cui la concessione del mutuo dipende da una serie di requisiti, che sono:

• un reddito stabile: prima regola per poter ottenere un mutuo è possedere un lavoro fisso che garantisce cioè uno stipendio mensile. Che sia un lavoro dipendente o autonomo poco importa, certo è che un lavoratore occasionale o precario avrà meno probabilità di ottenere un mutuo a causa delle scarse garanzie economiche;
• un rapporto rata reddito non superiore al 30-35%: tale rapporto indica la capacità di rimborso del richiedente e l’importo massimo delle rate del mutuo. In sostanza, la rata del mutuo non potrà superare un terzo del reddito mensile del richiedente;
• solidità della garanzia offerta dal richiedente: l’ipoteca sull’immobile è la garanzia più comune. Ma qualora l’affidabilità creditizia del soggetto fosse ritenuta poco solida, la banca è libera di richiedere altre garanzie per poter tutelarsi nell’eventualità di inadempienza da parte del mutuatario.

Per conoscere l’ammontare della rata del mutuo in base al finanziamento che si intende richiedere alla banca, basta utilizzare lo strumento per calcolare la rata del mutuo: si potrà così conoscere il valore della rata sia in termini di capitale che di tasso di interesse.

Se si sta cercando di accendere un mutuo con una busta paga di mille euro, la rata massima del mutuo non potrà superare i 300-350 euro al mese. L'importo finanziabile dipende dalla durata del mutuo e dal tasso di interesse, ma orientativamente con questa rata si può richiedere un mutuo intorno a 80.000 euro, considerando una durata di 30 anni. Ogni banca valuta comunque il caso specifico, tenendo conto anche di eventuali altri debiti o spese fisse.

Con uno stipendio di circa 1.500 euro al mese, la rata sostenibile per la banca si aggira intorno ai 550 euro mensili, sempre seguendo la regola generale di non superare un terzo del reddito. Con questa rata, si può richiedere un mutuo indicativamente intorno ai 100.000 euro a 30 anni.

Con uno stipendio di 1.700 euro la rata del mutuo può essere leggermente più alta, ma non potrà andare oltre i 595 euro al mese (35% dello stipendio). Attenzione però: questi calcoli sono validi soltanto nel caso in cui non siano già presenti altri debiti. Infatti, la banca, oltre a tener conto della situazione finanziaria del richiedente e delle garanzie offerte a tutela del creditore, raccoglierà anche informazioni relative ad eventuali finanziamenti accesi in passato e in fase di rimborso.

Le domande a cui dare una risposta prima di sottoscrivere un mutuo sono molteplici e molte di esse necessitano una competenza e una capacità di analisi accurate. Motivo per cui è bene chiedere chiarimenti, non solo alla banca, ma anche ad associazioni di consumatori o ad un notaio.

Consapevolezza e buon senso devono guidare la scelta, per questo informarsi sulla migliore soluzione possibile e chiedere l’aiuto di un esperto sono le mosse che fanno la differenza. Affidati a MutuiOnline.it per ottenere una consulenza chiara e puntuale o vai alla sezione mutuo migliore del giorno del portale per scoprire la migliore offerta personalizzata e formulata in base alle tue esigenze economiche.