Quale è l'importo massimo che può essere richiesto per un mutuo?

Il momento che stavi aspettando è vicino: tra te e la casa dei tuoi sogni c’è solo di mezzo il mutuo e la scelta della banca più conveniente. Ma se prima di chiedere il finanziamento, vuoi essere sicuro di non star facendo il passo più lungo della gamba, qui trovi una facile guida per conoscere l’importo massimo che puoi richiedere alla banca e per calcolare la rata del mutuo in base al tuo stipendio mensile.

Prima di procedere, ricorda che puoi vedere tutte le offerte di mutuo attualmente disponibili in completa autonomia: fai un preventivo e calcola il mutuo migliore per te.

Qual è l'importo massimo finanziabile?

In generale l’importo massimo finanziabile equivale all’80% del valore di mercato del bene immobile oggetto dell’ipoteca. In parole povere, ciò significa che non sarà possibile ottenere un finanziamento né pari né superiore al prezzo della casa che si ha intenzione di acquistare. Facciamo un esempio: se l’immobile ha un costo di 200mila euro, la banca sarà disposta a concedere un importo massimo di 160mila euro.

Esiste però un’eccezione, così come si legge nella delibera CICR del 1995 (Comitato Interministeriale per il Credito e il Risparmio), che recita:
“L'ammontare massimo dei finanziamenti di credito fondiario è pari all’80 per cento del valore dei beni ipotecati o del costo delle opere da eseguire sugli stessi. Tale percentuale può essere elevata fino al 100 per cento, qualora vengano prestate garanzie integrative, rappresentate da fideiussioni bancarie e assicurative, polizze di compagnie di assicurazione, cessioni di annualità o contributi a carico dello Stato o di enti pubblici, fondi di garanzia ed altre idonee garanzie, secondo i criteri previsti dalla Banca d’Italia.”

Quindi è possibile ottenere un mutuo al 100% solo nel caso in cui vengano prestate ulteriori garanzie in aggiunta all’ipoteca. Ma le banche difficilmente sono disposte a concedere un prestito pari al 100% del valore dell’immobile, la motivazione è molto semplice: tutelare il sistema bancario in caso di inadempienza del mutuatario. Nell’eventualità in cui il debitore risultasse moroso e la casa ipotecata venisse espropriata e messa all’asta, sarebbe difficile poter rivendere l’immobile al prezzo del suo effettivo valore con conseguente perdita economica da parte della banca che ha concesso il mutuo.

Cos'è il loan to value e come si calcola

Prima di concedere il mutuo, le banche effettuano una serie di valutazioni, tra cui il calcolo del rischio attraverso il cosiddetto rapporto credito-valore, meglio conosciuto con il termine inglese Loan to Value ratio. Tale valore è dato dal rapporto tra la somma chiesta in prestito alla banca ed il valore dell’immobile ipotecato. Più alto è il Loan to Value maggiore sarà il rischio assunto dalla banca per la concessione del mutuo.

Prendiamo l’esempio utilizzato poc’anzi relativo all’acquisto di un immobile dal valore di 200mila euro e facciamo varie ipotesi:

A) l’acquirente necessita di un finanziamento pari a 130mila euro;
B) l’acquirente ha bisogno di aprire un mutuo di 180mila euro;
C) l’acquirente richiede alla banca un prestito di 160mila euro.

Come dicevamo, il Loan to Value è definito dal rapporto tra l’importo del mutuo e il costo della casa ipotecata ed è espresso in percentuale. Tramite l’LTV la banca sarà in grado di decidere se concedere o meno il finanziamento al richiedente: maggiore sarà la percentuale, maggiore sarà il rischio assunto dalla banca nel concedere il mutuo.

Torniamo al nostro esempio: nel primo caso il Loan to Value sarà del 65%, nel secondo caso sarà del 90% e nell’ultimo caso dell’80%. A fronte di quanto detto in precedenza, possiamo dedurre che il secondo caso è decisamente il meno conveniente fra i tre. Di fatto, un Loan to Value superiore all’80% identifica un finanziamento troppo rischioso per la banca; viceversa un Loan to Value pari o inferiore all’80% è più sicuro.

Il limite dell’80% rappresenta una componente fondamentale all’ora di concedere o meno un mutuo, tuttavia in alcuni casi la banca può decidere di accettare il rischio di un Loan To Value più alto in cambio di costi decisamente più elevati (tasso di interesse maggiorato, obbligo di apertura di un’assicurazione sul mutuo, ecc).

Rapporto rata reddito: importo massimo in base allo stipendio

Le altre valutazioni, che la banca effettua prima di concedere un mutuo, riguardano l’analisi della situazione economica del richiedente. Quanto mutuo puoi permetterti dipende soprattutto dal tuo reddito e dalla tua busta paga mensile, motivo per cui la concessione del mutuo dipende da una serie di requisiti, che sono:

• Un reddito stabile: prima regola per poter ottenere un mutuo è quella di possedere un lavoro fisso che garantisce cioè uno stipendio mensile. Che sia un lavoro dipendente o autonomo poco importa, certo è che un lavoratore occasionale o precario avrà meno probabilità di ottenere un mutuo a causa delle scarse garanzie economiche;
• Un rapporto rata reddito non superiore al 30-35%: tale rapporto indica la capacità di rimborso del richiedente e l’importo massimo delle rate del mutuo. Detto in parole povere, la rata del mutuo non potrà superare un terzo del reddito mensile del richiedente.
• Solidità della garanzia offerta dal richiedente: l’ipoteca sull’immobile è la garanzia più comune. Ma qualora l’affidabilità creditizia del soggetto fosse ritenuta poco solida, la banca è libera di richiedere altre garanzie per poter tutelarsi nell’eventualità di inadempienza da parte del mutuatario.

Proviamo a fare degli esempi concreti per togliere ogni dubbio. Se stai cercando di accendere un mutuo con una busta paga di mille euro, la rata massima del mutuo non potrà superare i 300-350€ al mese; con uno stipendio di 1500 euro, invece, la rata del mutuo può essere leggermente più alta, ma non potrà andare oltre i 550€ al mese. Attenzione però: questi calcoli sono validi soltanto nel caso in cui non siano già presenti altri debiti. Infatti, la banca oltre a tener conto della situazione finanziaria del richiedente e delle garanzie offerte a tutela del creditore, raccoglierà anche informazioni relative ad eventuali finanziamenti accesi in passato e in fase di rimborso.

Per conoscere l’ammontare della rata del mutuo in base al finanziamento che intendi richiedere alla banca, puoi utilizzare lo strumento per calcolare la rata del mutuo, potrai così conoscere il valore della rata sia in termini di capitale che di tasso di interesse.

Consigli utili per accendere un mutuo

Quanto mutuo posso permettermi? Qual è l’importo massimo delle rate se ho una busta paga di 1200 euro? Le domande a cui dare una risposta prima di sottoscrivere un mutuo sono molteplici e molte di esse necessitano una competenza ed una capacità di analisi accurate. Motivo per cui è bene chiedere chiarimenti, non solo alla banca, ma anche ad associazioni di consumatori o ad un notaio.

Consapevolezza e buon senso devono farla da padrone per questo informarsi sulla migliore soluzione possibile e chiedere l’aiuto di un esperto sono le mosse che fanno la differenza. Affidati a MutuiOnline.it per ottenere una consulenza chiara e puntuale o vai alla sezione mutuo migliore del giorno del portale puoi scoprire la migliore offerta personalizzata e formulata in base alle tue esigenze economiche.