Mutuo prima casa: cos'è e come sceglierlo

Aggiornato gennaio 2021

Il ricorso al mutuo per l’acquisto di un immobile è una circostanza piuttosto frequente che porta a considerare lo stesso un tutt’uno con l’atto di compravendita (il trasferimento di proprietà). È tuttavia necessario distinguere tra atto di compravendita e atto di mutuo così da cogliere le varie opportunità di agevolazione fiscale che le leggi riservano alle due diverse fattispecie.

Indice

Compravendita immobiliare - Agevolazioni “Prima casa”

Per parlare di “Mutuo prima casa” è dunque necessario partire dalla definizione di “prima casa”

Quando si fa riferimento alla “prima casa”, si intende un immobile, non di lusso, che gode ai fini fiscali di particolari agevolazioni all’atto dell’acquisto (compravendita). Va precisato pertanto che la “Prima casa” non coincide necessariamente con il primo immobile di cui si ha la proprietà rispetto ad un secondo immobile che si intende acquistare; devono essere presenti precisi requisiti che legano l’immobile all’acquirente i cui dettagli sono trattati nella nostra voce Prima casa che, vista l’importanza degli stessi, sono riassunti di seguito:

• l'immobile deve essere ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha la residenza. In caso di mancata residenza l’acquirente deve impegnarsi ad acquisirla entro diciotto mesi dall'acquisto. Sono previste eccezioni per italiani residenti all’estero, forze dell’ordine, lavoratori italiani distaccati in sedi estere e per acquisti presso comuni in cui ha sede il datore di lavoro. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto;
• nell'atto di acquisto l'acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo (al 100%) o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare;
• nell'atto di acquisto l'acquirente deve dichiarare di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa.
• L’immobile non deve essere di “lusso” o meglio, non deve appartenere alle categorie catastali A1, A8 o A9.

Al verificarsi delle condizioni “Prima casa” si ha diritto ad agevolazioni che consistono in un significativo abbattimento delle imposte previste nell'atto di compravendita dell'immobile derivanti dal trasferimento di proprietà . L'acquirente infatti potrà godere della riduzione dell' imposta di Registro dal 9% al 2% mentre in presenza di operazioni soggette ad IVA questa sarà ridotta al 4% rispetto all'aliquota ordinaria del 10%.

Mutuo ipotecario - Agevolazioni “Abitazione principale”

Che cosa si intende per “abitazione principale”?

La destinazione ad “abitazione principale” dell'immobile comporta particolari vantaggi per chi ha ottenuto un mutuo ipotecario per l'acquisto di un immobile. Questi vantaggi consistono nella possibilità di detrarre ai fini IRPEF importanti voci di spesa che maturano a seguito dell'erogazione del mutuo o durante il trascorrere del tempo. Le più significative sono rappresentate da:

• onorario del notaio connesso all'atto di mutuo ipotecario;
• spese di perizia;
• spese di istruttoria;
• imposte per sostituzione o cancellazione di ipoteche;
• interessi passivi pagati su base annuale dal mutuatario.

La detrazione è possibile in presenza di mutui ipotecari concessi per l'acquisto di immobili ad uso abitativo adibiti ad “abitazione principale”; a tal fine si considera “abitazione principale” l'immobile nel quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente.

Ulteriori agevolazioni connesse all'abitazione principale sono previste in ambito comunale, per maggiori dettagli si rimanda alla nostra voce abitazione principale.

Ora che sono delineate le caratteristiche principali della prima casa e dell'abitazione principale, vediamo quali passi portano all'ottenimento del mutuo finalizzato all'acquisto di una prima casa.

Scelta dell’immobile e della banca

Una volta individuato l'immobile, è necessario capire quale cifra chiedere: generalmente, per un mutuo prima casa la banca copre fino all'80% del valore di mercato dell'immobile, anche se alcuni istituti arrivano a finanziarie l'intero valore (si parla in questo caso di mutuo 100%), ma a fronte di ulteriori garanzie e tassi d'interesse generalmente maggiori.
MutuiOnline.it è lo strumento ideale per confrontare i mutui casa di un gran numero di banche operanti in Italia, scoprire il più adeguato, fare richiesta direttamente online e ottenere il supporto di consulenti specializzati lungo l'intero processo, dalla richiesta fino all'erogazione del finanziamento, il tutto comodamente da casa propria.

Parere di fattibilità

Individuata la banca e la tipologia di mutuo, è necessario compilare la richiesta di mutuo, anche direttamente tramite il sito MutuiOnline.it, con le informazioni riportanti i dati anagrafici del richiedente, insieme alla composizione del suo nucleo familiare; la posizione lavorativa e il reddito netto del richiedente o dei richiedenti; la descrizione dell'immobile oggetto di acquisto e delle sue pertinenze, così come il suo valore.
Questi sono i dati necessari alla banca per poter esprimere un primo parere di fattibilità, ovvero di concessione del mutuo prima casa, che si basa su quattro elementi principali:

• il reddito del richiedente e del nucleo familiare riportato nella dichiarazione dei redditi;
• il valore dell'immobile per cui viene richiesto il finanziamento;
• il rapporto “rata/reddito”, che viene stabilito dalla banca indicativamente intorno al 30% del reddito mensile complessivo dei richiedenti, per non gravare eccessivamente sul bilancio familiare e garantire, quindi, la restituzione di quanto dovuto.

Analisi della documentazione

Dopo aver ricevuto il parere di fattibilità è necessario inoltrare alla banca tutta la documentazione necessaria a conferma di quanto dichiarato nella richiesta di mutuo, che varia a seconda della posizione lavorativa del richiedente.

Infatti un lavoratore dipendente dovrà fornire:

• dichiarazione del datore di lavoro sulla propria anzianità di servizio;
• ultima busta paga e copia dell'ultimo modello CUD (o del modello 730).

Invece il lavoratore autonomo o libero professionista dovrà fornire:

• copie del modello Unico PF;
• estratto della Camera di Commercio Industria e Artigianato nel caso di lavoratore autonomo e attestato di iscrizione all'Albo professionale nel caso di libero professionista.

Infine, per tutti, e ad integrazione dei documenti sopra elencati, sarà altresì necessario presentare:

• certificato di nascita;
• certificato di stato civile oppure estratto dell'atto di matrimonio completo di tutte le annotazioni;
• l'estratto di matrimonio contenente tutte le eventuali convenzioni patrimoniali stipulate fra i coniugi;
• copia della sentenza del tribunale in caso di persone divorziate o separate legalmente;
• copia del compromesso;
• planimetria dell'immobile e delle eventuali pertinenze (cantina, solaio, box);
• copia del certificato di abitabilità;
• copia dell'ultimo atto di acquisto dell'immobile;
• se l'immobile è pervenuto per successione, occorre presentare il modello 240 o il modello 4 dell'ufficio successioni.

Una volta acquisita la documentazione inoltrata dal cliente ed effettuati ulteriori necessari accertamenti quali la perizia tecnica dell'immobile, la banca delibera sull'erogazione o meno del finanziamento e ne dà immediata comunicazione al richiedente, fissando altresì la data della stipula dell'atto pubblico di finanziamento.

Erogazione del mutuo

La fase conclusiva del procedimento è la stipula del contratto di mutuo tramite atto pubblico davanti ad un notaio, alla presenza della Banca e del richiedente. In questo modo, la Banca consegna al mutuatario una somma di denaro, che la controparte si obbliga a restituire successivamente. Insieme al contratto di mutuo, viene costituita un'ipoteca a favore della banca sull'immobile oggetto del finanziamento: l'iscrizione ipotecaria, che varia dal 150% al 300% del finanziamento erogato costituisce una formalità che ha un costo per il mutuatario in base alla percentuale di iscrizione, ma non implica ulteriori conseguenze.

L'ipoteca infatti garantisce la banca in caso di inadempienze contrattuali gravi da parte del mutuatario, consentendo in caso di vendita all'asta il recupero del capitale residuo, degli interessi di mora connessi ai mancati pagamenti, degli oneri vari e delle spese giudiziali che la banca deve sostenere per il recupero di quanto dovuto.

Una volta sottoscritto il contratto, la somma del finanziamento viene messa a disposizione del mutuatario.

Agevolazioni prima casa SI / NO

Proponiamo di seguito il confronto tra l’ipotesi di acquisto con agevolazioni prima casa e l’ipotesi opposta in cui non si ricorra alle agevolazioni prima casa.

Acquisto per agevolazioni prima casa SI

Acquisto per agevolazioni prima casa NO

L'entità dell'agevolazione appare chiara se si pensa che senza agevolazioni prima casa l'imposta di registro ammonta al 9% contro il 2% mentre in caso di presenza dell'Iva si andrebbe a versare il 4% contro il 10%. L'ipotesi dell'Iva al 22% è relativa agli immobili di lusso la cui natura esclude la possibilità che si possano applicare agevolazioni “prima casa”.

In caso di acquisto con agevolazioni prima casa sono inoltre previste le detrazioni degli interessi passivi e oneri accessori del mutuo, purché l'immobile sia adibito ad abitazione principale . L'ammontare massimo delle detrazioni è pari al 19% del costo sostenuto a titolo di interessi passivi e oneri accessori, su una base imponibile di 4.000 euro per un totale massimo di 760 euro annui.
È possibile includere nell'agevolazione anche i costi dell'istruttoria e della perizia bancaria , le imposte pagate sul mutuo e il costo dell'atto notarile stipulato per il mutuo medesimo (escluso il costo dell'atto di compravendita), fino ad un massimo di 4.000 euro. Il beneficiario è l'intestatario del contratto di mutuo purché il mutuo sia stato contratto per acquistare un immobile che gode dei requisiti prima casa da adibire ad abitazione principale.