Il mutuo prima casa è il prestito ipotecario rivolto a coloro che non sono ancora proprietari di alcun immobile e costituisce la tipologia di mutuo più comunemente richiesta dai clienti in Italia (gli ultimi dati di MutuiOnline.it rilevano che la richiesta di mutuo prima casa incide per oltre il 60% sulle richieste totali di mutuo nel primo semestre del 2014).
Una volta scelto l’immobile, è necessario capire quale cifra richiedere:
generalmente, per il mutuo prima casa la banca copre fino all’80% del
valore di mercato dell’immobile, anche se alcune arrivano a finanziarie
l’intero valore (si parla in quel caso di mutuo 100%) a fronte di garanzie
e interessi maggiori.
Ma procediamo passo passo nel percorso di erogazione del mutuo prima casa, dalla
scelta dell’immobile a quella della banca, dalla richiesta di mutuo all’erogazione
dello stesso.
Una volta individuato l’immobile che si desidera comprare è possibile per l’acquirente cercare la somma necessaria all’acquisto valutando le offerte delle diverse banche e trovare così la proposta più vicina alle proprie esigenze. MutuiOnline.it è lo strumento ideale per paragonare i mutui di molteplici istituti e scoprire il più adeguato, farne richiesta online, ed ottenere una consulenza specializzata comodamente da casa propria. Trova subito il mutuo prima casa migliore per te confrontando i mutui di oltre 60 banche: fai un preventivo senza impegno »
Individuati banca e mutuo, sarà necessario compilare la richiesta di
mutuo presente sul sito
MutuiOnline.it
con precisione ed in ogni sua parte, con le informazioni riportanti i dati anagrafici
del richiedente, insieme alla composizione del suo nucleo familiare; la posizione
lavorativa e il reddito netto del richiedente o dei richiedenti; la descrizione
dell’immobile oggetto di acquisto e delle sue pertinenze, così come
il suo valore.
Questi sono i dati necessari alla banca per poter esprimere un primo parere
di fattibilità, ovvero di concessione del mutuo prima casa,
che si basa su quattro elementi principali:
Dopo aver ricevuto il parere di fattibilità è necessario inoltrare
alla banca tutta la documentazione necessaria a conferma di quanto
dichiarato nella richiesta di mutuo, che varia a seconda della posizione lavorativa
del richiedente.
Infatti un lavoratore dipendente dovrà fornire:
Invece il lavoratore autonomo o libero professionista dovrà fornire:
Infine, per tutti, e ad integrazione dei documenti sopra elencati, sarà altresì necessario presentare:
Una volta acquisita la documentazione inoltrata dal cliente ed effettuati ulteriori necessari accertamenti, la banca delibera sull’erogazione o meno del finanziamento e ne dà immediata comunicazione al richiedente, fissando altresì la data della stipula dell’atto pubblico di finanziamento.
La fase conclusiva del procedimento è la stipula del contratto di mutuo tramite atto pubblico davanti ad un notaio, alla presenza della Banca e del richiedente. In questo modo, la Banca consegna al mutuatario una somma di denaro, che la controparte si obbliga a restituire successivamente. Generalmente, insieme al contratto di mutuo, viene anche costituita un’ipoteca a favore della banca sull’immobile oggetto del finanziamento; l’ipoteca varia dal 150% al 300% del finanziamento erogato, per coprire gli interessi del finanziamento, così come eventuali interessi di mora nel caso di ritardo nei pagamenti o mancato pagamento di alcune rate, eventuali premi assicurativi, oneri vari e spese giudiziali che la banca dovrebbe sostenere per il recupero di quanto dovuto. All’estinzione del mutuo, in base alla legge Bersani (legge n. 40/2007), la banca provvede automaticamente alla cancellazione dell’ipoteca, senza costi per il cliente.
Una volta sottoscritto il contratto, la somma del finanziamento viene messa a disposizione del mutuatario.
Oltre a quanto scritto sopra – che è un riassunto dell’iter generale da seguire per arrivare all’erogazione di un mutuo - è importante individuare le caratteristiche necessarie a far sì che un immobile venga classificato come prima casa, in quanto sottoposto ad agevolazioni fiscali importanti.
Perché un immobile possa essere considerato prima casa:
Acquisto per agevolazioni prima casa | ||||
Venditore | Iva | Registro | Ipotecaria | Catastale |
Privato | NO | 2% | 50 € | 50 € |
Impresa, con vendita senza Iva | NO | 2% | 50 € | 50 € |
Impresa, con vendita soggetta a Iva | 4% | 200 | 200 € | 200 € |
Acquisto senza agevolazioni prima casa | ||||
Venditore | Iva | Registro | Ipotecaria | Catastale |
Privato | NO | 9% | 50 € | 50 € |
Impresa, con vendita senza Iva | NO | 9% | 50 € | 50 € |
Impresa, con vendita soggetta a Iva | 10% - 22% | 200 | 200 € | 200 € |
In caso di acquisto con agevolazioni prima casa sono inoltre previste la detrazione della service tax Tasi, a discrezione dei singoli comuni, e
la detrazione degli interessi passivi del mutuo, che corrisponde al 19% del costo sostenuto a titolo di interessi passivi sul mutuo ipotecario stipulato per l’acquisto dell’abitazione principale.
È possibile includere nell’agevolazione anche i costi dell’istruttoria e della perizia bancaria, le imposte pagate sul mutuo e il costo dell’atto notarile stipulato per il mutuo medesimo (escluso il costo dell’atto di compravendita), fino ad un massimo di 4.000 euro. Il beneficiario è l’acquirente dell’immobile, e deve anche essere l’intestatario del contratto di mutuo.
Ricordiamo inoltre che l’imposta di registro proporzionale non può comunque avere importo inferiore a 1.000 euro. I trasferimenti assoggettati a questa imposta sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.
Per quanto concerne le vendite assoggettate a Iva, in aggiunta all’imposta di registro, vanno applicate anche, salvo casi particolari, l’imposta di bollo di 230 euro (considerando il caso del rogito notarile) e la tassa ipotecaria di 90 euro (di cui 55 per la voltura catastale).