Mutuo prima casa: cos'è e come sceglierlo?

Un mutuo prima casa è un finanziamento ipotecario destinato all'acquisto dell'abitazione principale. Questo tipo di mutuo consente al mutuatario di beneficiare di importanti agevolazioni fiscali sul mutuo, come la detrazione IRPEF di spese legate all'erogazione del mutuo e ai costi sostenuti durante il periodo di ammortamento.

L'acquisto di un immobile tramite mutuo è una pratica comune, ma è fondamentale distinguere tra l'atto di compravendita e l'atto di mutuo. Questa distinzione permette di sfruttare al meglio le agevolazioni fiscali previste per ciascuna delle due operazioni.

Per approfondire il concetto di “Mutuo prima casa” è utile partire dalla definizione di “prima casa”, un immobile non di lusso che gode ai fini fiscali di particolari agevolazioni all’atto dell'acquisto (compravendita).

Va precisato pertanto che la “Prima casa” non coincide necessariamente con il primo immobile di cui si ha la proprietà rispetto a un secondo immobile che si intende acquistare, ma devono essere presenti precisi requisiti che legano l’immobile all’acquirente, tra cui:

• ubicazione: l'immobile si trova nel comune di residenza dell'acquirente o in quello in cui l'acquirente si impegna a trasferire la residenza entro 18 mesi dall'acquisto. Sono previste eccezioni per italiani residenti all’estero, forze dell’ordine, lavoratori italiani distaccati in sedi estere e per acquisti presso comuni in cui ha sede il datore di lavoro;
• proprietà: l'acquirente non deve essere titolare esclusivo (al 100%) o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di un'altra abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare;
• agevolazioni precedenti: l'acquirente non deve essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa;
• categoria catastale: l’immobile non deve essere di “lusso” o meglio, non deve appartenere alle categorie catastali A1, A8 o A9.

Nel caso in cui l’acquirente sia in possesso di un altro immobile acquistato sul territorio nazionale con le stesse agevolazioni prima casa, per accedere ai vantaggi fiscali dovrà venderlo entro 2 anni dal nuovo acquisto agevolato (fino al 31 dicembre 2024, il termine è stato di un anno).

Al verificarsi delle condizioni “Prima casa” si ha diritto ad agevolazioni che consistono in un significativo abbattimento delle imposte previste nell'atto di compravendita.

Che cosa si intende per “abitazione principale”? La destinazione ad “abitazione principale” dell'immobile comporta particolari vantaggi per chi ha ottenuto un mutuo ipotecario per l'acquisto di un immobile.

Questi vantaggi consistono nella possibilità di detrarre ai fini IRPEF importanti voci di spesa che maturano a seguito dell'erogazione del mutuo o durante il trascorrere del tempo. Le più significative sono rappresentate da:

• onorario del notaio connesso all'atto di mutuo ipotecario;
• spese di perizia;
• spese di istruttoria;
• imposte per sostituzione o cancellazione di ipoteche;
• interessi passivi pagati su base annuale dal mutuatario.

La detrazione è possibile in presenza di mutui ipotecari concessi per l'acquisto di immobili a uso abitativo adibiti ad “abitazione principale”; a tal fine si considera “abitazione principale” l'immobile nel quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente.

Ulteriori agevolazioni connesse all'abitazione principale sono previste in ambito comunale. Per maggiori dettagli si rimanda alla nostra voce di glossario abitazione principale.

Per i giovani di età inferiore ai 36 anni resta attiva, fino al 31 dicembre 2027, la possibilità di accedere al Fondo di Garanzia per la prima casa, istituito presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze. Il fondo ha lo scopo di favorire l’acquisto - o l’acquisto con ristrutturazione e miglioramento energetico - di un immobile da adibire ad abitazione principale, garantendo mutui fino a 250.000 euro.

In regime ordinario, la garanzia copre fino al 50% della quota capitale del finanziamento ma può arrivare fino all’80% della quota capitale, a condizione che il mutuo richiesto superi l’80% del prezzo d’acquisto dell’immobile, comprensivo degli oneri accessori, per alcune categorie prioritarie:

• giovani under 36 con ISEE fino a 40.000 euro;
• giovani coppie, famiglie monogenitoriali con figli minori;
• conduttori di alloggi IACP.

La misura, prorogata dalla legge di Bilancio 2025, mantiene quindi uno dei principali strumenti di sostegno all’accesso al credito per i più giovani, consentendo di ridurre le garanzie personali richieste dalle banche e di ottenere condizioni di mutuo più favorevoli.

Una volta individuato l'immobile, è necessario capire quale cifra chiedere: generalmente, per un mutuo prima casa la banca copre fino all'80% del valore di mercato dell'immobile, anche se alcuni istituti arrivano a finanziarie l'intero valore (si parla in questo caso di mutuo 100%), ma a fronte di ulteriori garanzie e tassi d'interesse generalmente maggiori.

MutuiOnline.it è lo strumento ideale per confrontare i mutui casa di primarie banche operanti in Italia, scoprire il più adeguato, fare richiesta direttamente online e ottenere il supporto di consulenti specializzati lungo l'intero processo, dalla richiesta fino all'erogazione del finanziamento, il tutto comodamente da casa propria.

Individuata la banca e la tipologia di mutuo, è necessario compilare la richiesta di mutuo, anche direttamente tramite il sito di MutuiOnline.it, con le informazioni riportanti:

• i dati anagrafici del richiedente, insieme alla composizione del suo nucleo familiare;
• la posizione lavorativa e il reddito netto;
• la descrizione dell'immobile oggetto di acquisto e delle sue pertinenze, così come il suo valore.

Questi sono i dati necessari alla banca per poter esprimere un primo parere di fattibilità, ovvero di concessione del mutuo prima casa, che si basa su quattro elementi principali:

• il reddito del richiedente e del nucleo familiare, riportato nella dichiarazione dei redditi;
• il valore dell'immobile per cui viene richiesto il finanziamento;
• il rapporto “rata/reddito”, che viene stabilito dalla banca indicativamente intorno al 30% del reddito mensile complessivo dei richiedenti per garantire la restituzione di quanto dovuto.

Dopo aver ricevuto il parere di fattibilità, è necessario inoltrare alla banca tutta la documentazione necessaria a conferma di quanto dichiarato nella richiesta di mutuo, che varia a seconda della posizione lavorativa del richiedente.

Il lavoratore dipendente dovrà fornire:

• copia del contratto di lavoro;
• ultima busta paga e copia dell'ultima Certificazione Unica (o del modello 730).

Il lavoratore autonomo o libero professionista dovrà consegnare:

• ultime due copie del Modello Unico;
• estratto della Camera di Commercio Industria e Artigianato nel caso di lavoratore autonomo e attestato di iscrizione all'Albo professionale nel caso di libero professionista.

Infine, per tutti e a integrazione dei documenti sopra elencati, sarà altresì necessario presentare:

• certificato di nascita;
• certificato di stato civile oppure estratto dell'atto di matrimonio completo di tutte le annotazioni;
• l'estratto di matrimonio contenente tutte le eventuali convenzioni patrimoniali stipulate fra i coniugi;
• copia della sentenza del tribunale in caso di persone divorziate o separate legalmente;
• copia del compromesso;
• planimetria dell'immobile e delle eventuali pertinenze (cantina, solaio, box);
• copia del certificato di abitabilità;
• copia dell'ultimo atto di acquisto dell'immobile;
• se l'immobile è pervenuto per successione, occorre presentare il Modello 4 dell'ufficio successioni.

Una volta acquisita la documentazione inoltrata dal cliente ed effettuati ulteriori necessari accertamenti quali la perizia tecnica dell'immobile, la banca delibera sull'erogazione o meno del finanziamento e ne dà immediata comunicazione al richiedente.

Segue poi la fase conclusiva del procedimento, ovvero la stipula del contratto di mutuo tramite atto pubblico davanti a un notaio, alla presenza della Banca e del richiedente. In questo modo, la Banca consegna al mutuatario una somma di denaro, che la controparte si obbliga a restituire successivamente.

Insieme al contratto di mutuo, viene costituita un'ipoteca a favore della banca sull'immobile oggetto del finanziamento: l'iscrizione ipotecaria, che ha un valore tra il 150% e il 200% del capitale erogato, costituisce una formalità che ha un costo per il mutuatario in base alla percentuale di iscrizione, ma non implica ulteriori conseguenze.

L'ipoteca infatti garantisce la banca in caso di inadempienze contrattuali gravi da parte del mutuatario, consentendo in caso di vendita all'asta il recupero del capitale residuo, degli interessi di mora connessi ai mancati pagamenti, degli oneri vari e delle spese giudiziali.

Una volta sottoscritto il contratto, la somma del finanziamento viene messa a disposizione del mutuatario.

Proponiamo di seguito il confronto tra l’ipotesi di acquisto con agevolazioni prima casa e l’ipotesi opposta in cui non si ricorra alle agevolazioni prima casa.

L'entità dell'agevolazione appare chiara se si pensa che senza agevolazioni prima casa l'imposta di registro ammonta al 9% contro il 2%, mentre in caso di presenza dell'IVA si andrebbe a versare il 10% contro il 4%. L'ipotesi dell'IVA al 22% è relativa agli immobili di lusso, la cui natura esclude la possibilità che si possano applicare agevolazioni “Prima casa”.

In caso di acquisto con agevolazioni prima casa sono inoltre previste le detrazioni degli interessi passivi e oneri accessori del mutuo, purché l'immobile sia adibito ad abitazione principale. L'ammontare massimo delle detrazioni è pari al 19% del costo sostenuto a titolo di interessi passivi e oneri accessori, su una base imponibile di 4.000 euro per un totale massimo di 760 euro annui.

È possibile includere nell'agevolazione anche i costi dell'istruttoria e della perizia bancaria, le imposte pagate sul mutuo e il costo dell'atto notarile stipulato per il mutuo (escluso il costo dell'atto di compravendita).

Il beneficiario è l'intestatario del contratto di mutuo, purché il mutuo sia stato acceso per acquistare un immobile che gode dei requisiti prima casa da adibire ad abitazione principale.

Se si è ricorso a un intermediario immobiliare per l’acquisto della prima casa, è possibile detrarre dall’IRPEF il 19% delle spese di intermediazione e fino a 1.000 euro.