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Sostituzione, Surroga e Rinegoziazione del mutuo

L’andamento dei tassi d’interesse nel tempo, le variazioni delle condizioni offerte dalle banche, la comparsa sul mercato di nuovi prodotti e nuove banche, le novità legislative, sono tutte variabili che incidono notevolmente sul costo del proprio mutuo, anche parecchi anni dopo che lo si è stipulato.

E’ quindi consigliabile verificare periodicamente quanto si sta pagando e quali siano le condizioni offerte sul mercato per i nuovi mutui.

In tal modo si possono valutare le eventuali opportunità di una modifica delle condizioni del mutuo, per avvantaggiarsi di una maggiore convenienza economica e per adattarlo alle esigenze finanziarie della famiglia, che nel periodo di durata del mutuo possono evolversi e modificarsi più volte. Le soluzioni cui il mutuatario può ricorrere per modificare il mutuo in corso assumono la forma della “Sostituzione”, “Surroga” e “Rinegoziazione”. Vediamo di seguito in cosa si differenziano e quali caratteristiche hanno.

La sostituzione del vecchio mutuo

La sostituzione del mutuo comporta l’estinzione anticipata del mutuo stesso in favore della stipula di un nuovo mutuo: il mutuatario potrà quindi modificare ogni aspetto del vecchio mutuo ma dovrà anche affrontare tutte le spese connesse all’accensione di un nuovo contratto di mutuo.

La molla che spesso spinge il mutuatario a sostituire il mutuo è data dalla possibilità di ottenere liquidità aggiuntiva ma vi sono altre importanti variabili da considerare.

Ecco una breve lista degli aspetti e dei parametri da tenere maggiormente sotto controllo, al fine di capire quanto il proprio mutuo è ancora conveniente e quando eventualmente pensare alla sua sostituzione:

Gli aspetti appena elencati sono alla base delle scelte di sostituzione di un mutuo, va ricordato tuttavia che la sostituzione del mutuo comporta la stipula di un mutuo ex-novo con conseguente necessità di affrontare le tipiche spese di accensione di un mutuo, ad esempio quelle notarili.

Tecnicamente, la sostituzione del mutuo può essere realizzata con la stipula di un nuovo mutuo con una nuova banca. Il capitale ottenuto viene utilizzato per estinguere il mutuo preesistente con la vecchia banca.
L’ipoteca sull’immobile a favore della vecchia banca viene cancellata e successivamente viene iscritta una nuova ipoteca in favore della banca erogatrice del mutuo di sostituzione.

Con il passaggio alla nuova banca, il mutuo stesso può essere rinnovato anche completamente nelle sue condizioni, ed essere riadattato alle nuove esigenze del mutuatario e della propria famiglia.

Se vuoi valutare la convenienza di sostituire il tuo mutuo con uno nuovo, tenendo conto però dei costi vivi dell’operazione, consulta lo strumento di calcolo che ti consente di calcolare il risparmio con la sostituzione del mutuo.

La surroga

Una valida alternativa in caso di mutuo troppo oneroso è quella offerta dalla surrogazione del mutuo, nota anche come surroga o portabilità del mutuo. L’operazione consiste nel trasferire il proprio mutuo da una banca ad un’altra, con la possibilità di modificare alcuni dei parametri originali del mutuo secondo quanto previsto dalla normativa.
Si parla di “portabilità” del mutuo in quanto con la surroga non si ha la reale estinzione del mutuo ma il trasferimento del contratto di mutuo ad altra banca. L’ipoteca sull’immobile rimane in essere ma viene “aggiornata” con l’indicazione della nuova banca, a favore della quale essa costituisce garanzia.
La surrogazione è stata regolamentata con la Legge 2 aprile 2007, n. 40 (Legge Bersani) e successivamente con la Legge Finanziaria per il 2008. Da ultimo il Decreto Legislativo del 13 agosto 2010, n.141 ha ricondotto all’interno del Testo Unico Bancario l’intera disciplina.
In particolare, l’art. 120-quater, comma 3, del Testo Unico Bancario, precisa che il mutuo viene trasferito alle condizioni stipulate tra il cliente e la banca subentrante, con l’esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura. Non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali, che si devono svolgere secondo procedure di collaborazione interbancaria improntate a criteri di massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi.

Dopo una serie di difficoltà di avvio iniziali, la surrogazione è ormai diventata una sostituzione di mutuo a costo zero pienamente operativa e disponibile per coloro che volessero ottenere migliori condizioni per il proprio mutuo.
La legge non definisce un importo minimo della surroga, né un importo massimo ma piuttosto la corrispondenza dell’importo di surroga al capitale residuo che il mutuatario deve alla banca iniziale. La surroga è infatti applicabile solo per l’importo di mutuo pari al capitale residuo da rimborsare, il che impedirebbe di ottenere eventuali importi di finanziamento aggiuntivi.
Alcuni istituti, per ovviare a questo limite, offrono il mutuo di surroga a costo zero fino a concorrenza del capitale residuo, ed erogano un secondo mutuo di liquidità (che va eventualmente motivata) per il solo importo aggiuntivo necessario al cliente, con costi quindi più limitati rispetto ad un eventuale mutuo di sostituzione erogato per l’intero importo. Il tema dell’importo minimo si ripropone in termini di convenienza per la banca subentrante ad accettare surroghe il cui valore è minimo in termini di importo (scarsa convenienza rispetto ai costi di surroga in capo alla banca); tuttavia il tema non si pone in quanto il mutuatario trae reale vantaggio nel surrogare mutui in fase iniziale e raramente si adopera per surrogare mutui in via di chiusura (con relativo debito residuo ridotto).

Al di là del vincolo di legge relativo all’importo, la surroga lascia piena libertà di scegliere i parametri del nuovo mutuo secondo le preferenze e la convenienza ricercata rispetto al vecchio mutuo.
Si potrà quindi decidere se mantenere lo stesso tipo di tasso o cambiarlo, passando ad esempio dal variabile al fisso. Anche la durata potrà essere modificata rispetto a quella residua del finanziamento originale, accorciandola in modo da ridurre il periodo di rimborso e il costo degli interessi, oppure allungandola per ridurre ulteriormente il peso della rata.
A ciò si aggiunge il vantaggio che i mutui offerti per la surroga presentano spesso spread più bassi di quelli applicati ai mutui più vecchi, i cui spread superano non di rado anche il 2%. Così, anche solo la diminuzione di spread ottenuta con il passaggio alla nuova banca permette di realizzare significative riduzioni di tasso e di rata. Vuoi valutare quanto è conveniente surrogare? Consulta lo strumento che consente di calcolare il risparmio con la surroga del mutuo.

Per quanto ultimamente la surroga sia stata utilizzata soprattutto per passare da un tipo di tasso all’altro (ad esempio, da variabile a fisso), la sua convenienza resta immutata anche per chi mantiene la stessa tipologia di tasso. Ad esempio, il tasso medio applicato nel settembre 2019 ai mutui per l’acquisto di abitazioni è stato dell’1,45% mentre a fine 2007 lo stesso dato faceva registrare la percentuale del 5,7%. Chi disponeva di un tasso fisso ha quasi sempre optato per la surroga in favore di un ulteriore tasso fisso di minor importo.

Va infine tenuto presente che, tramite la surroga, si passa alle nuove condizioni di mutuo complessivamente applicate dalla nuova banca. Molti istituti, infatti, hanno via via ridotto anche le varie spese accessorie che si pagano periodicamente per il mutuo (spese di incasso rata, spese di assicurazione incendio e scoppio, etc), e vi sono alcune banche che le hanno addirittura eliminate.
Grazie al nuovo mutuo di surroga si potrà così godere non solo della convenienza del nuovo tasso, ma anche dell’ulteriore risparmio ottenibile con voci di spesa minori di quelle che previste dal vecchio mutuo.

Un esempio può aiutare a capire l’entità dei possibili vantaggi economici ottenibili con la sostituzione del mutuo.

Esempio:
mutuo di euro 137.600, TAN fisso 3,70%, durata 22 anni, data di stipula agosto 2015.

Parametri del mutuo ad agosto 2015 (tasso fisso)
Durata TAN TAEG Rata Capitale residuo
22 anni 3,70 4,12 762,00 137.600,00

Con la surrogazione del mutuo nell’agosto 2020 e con 115.347 euro di capitale ancora da restituire, si potrebbe ricadere in uno dei seguenti scenari:

Parametri del mutuo ad agosto 2020 (tasso fisso)
Durata TAN TAEG Rata Capitale residuo
17 anni
durata iniziale invariata
0,50 0,56 589,00 115.347,00
20 anni
durata iniziale aumentata di 3 anni
0,50 0,56 505,00 115.347,00
13 anni
durata iniziale ridotta di 4 anni
0,50 0,56 763,00 115.347,00

Come appare dall’esempio, a seconda della soluzione preferita, con la surrogazione del mutuo si potrebbe ridurre in varia misura l’importo della rata mensile sia mantenendo invariata la durata totale del mutuo che aumentandola di pochi anni. In alternativa (terza ipotesi) si può giocare sul mantenimento invariato dell’importo della rata ottenendo una significativa riduzione della durata complessiva del mutuo.
In molti casi, quindi è possibile ottenere significativi effetti positivi sul bilancio familiare per molti anni a venire, anche intervenendo su mutui non più recenti.
Va ricordato che, mentre la vecchia banca è obbligata ad accogliere la richiesta di surrogazione, le banche non sono obbligate ad offrire il mutuo di surroga o, quando lo offrono, a concederlo a tutti i clienti che lo richiedono.
Ogni banca effettuerà quindi, così come per le altre tipologie di mutuo, una valutazione della richiesta per decidere se procedere o meno con l’operazione.
E’ quindi sempre consigliabile verificare le condizioni offerte da diverse banche per la surroga, in modo da identificare quelle più convenienti ed effettivamente percorribili rispetto alla propria situazione di mutuo originale.
Vedi subito le offerte di mutui surroga: e, se vuoi chiarimenti, contatta i nostri consulenti: ti aiuteranno a valutare le diverse alternative e a scegliere la soluzione più adatta per sostituire il tuo vecchio mutuo e ottenere i maggiori vantaggi.

Surroga: vantaggi e consigli pratici

Riassumendo, i principali vantaggi della portabilità del mutuo (surroga) sono:

  • la portabilità del mutuo prevede la possibilità di trasferire il proprio mutuo presso un’altra banca, ottenendo condizioni migliorative ed a costo zero;
  • con la surroga si scelgono le condizioni di mutuo offerte dalla nuova banca, ed è quindi possibile modificare il tipo di tasso, lo spread e la durata del mutuo;
  • il mutuo proposto dalla nuova banca può prevedere spese periodiche (assicurazione, incasso rata, gestione, etc.) minori o nulle rispetto al mutuo originario, permettendo così un risparmio aggiuntivo a quello ottenuto con la riduzione dei tassi;

Per valutare la migliore soluzione di surroga del mutuo, occorre seguire alcune semplici regole:

  • verificare con precisione le condizioni ed i costi del mutuo che si sta già rimborsando (tasso, spese, rate, durata); il capitale residuo sarà invece la base del mutuo di surroga;
  • ragionare su quali vantaggi si preferisce ottenere con la surrogazione del mutuo (rate più basse, risparmio sugli interessi, flessibilità di rimborso). La liquidità aggiuntiva potrebbe rappresentare la vera ragione della surroga purché la banca surrogante offra la possibilità di ottenerla;
  • confrontare un buon numero di offerte alternative di mutuo da parte di altre banche, in modo da identificare quelle che possono offrire i maggiori vantaggi rispetto al mutuo in essere;
  • se possibile, usufruire dell’assistenza e della consulenza di un operatore professionista per approfondire i vari aspetti delle proposte ed effettuare i necessari calcoli di confronto. Confronta le offerte di surroga e, se hai necessità, contatta i nostri consulenti per approfondire tutti i vantaggi della portabilità e darti un’opinione competente in merito alla fattibilità delle diverse alternative. Puoi anche vedere i migliori mutui surroga del giorno per cominciare a farti un’idea.

La rinegoziazione del mutuo

Per migliorare le condizioni economiche del proprio mutuo, un’ulteriore soluzione potrebbe consistere nella rinegoziazione, ovvero la ridefinizione di uno o più parametri del mutuo con la stessa banca che ha erogato il mutuo. La rinegoziazione non è disciplinata per legge in quanto rientra nella libertà delle parti di rivedere, qualora entrambe lo ritengano utile o necessario, le caratteristiche del contrato di mutuo sottoscritto. Mutuatario e banca possono quindi comunemente ridiscutere i termini del mutuo in funzione di un miglioramento delle condizioni che permettano (solitamente al mutuatario) di far fronte con più facilità alle spese del mutuo. Spesso l’ipotesi di rinegoziazione è legata ad uno dei seguenti scenari:

  • difficoltà oggettive del mutuatario a fronteggiare le spese del mutuo divenute troppo onerose per cause “esterne” quali riduzione della propria capacità reddituale. Dialogare con la banca che ha concesso il mutuo diviene una sorta di obbligo affinché entrambe le parti possano rinegoziare le condizioni di mutuo, favorendo il regolare pagamento delle rate. La banca valuterà l’opportunità di “rivedere” il mutuo concesso in modo da garantirsi il recupero delle somme erogate;
  • ricerca di soluzioni alternative a surrogazione o sostituzione. Chi vede nella surroga o nella sostituzione del mutuo la possibilità di ottenere migliori condizioni economiche in relazione ad un mutuo, spesso sottopone alla propria banca l’ipotesi di cambiare banca. Ciò comporta per la “vecchia” banca non solo la perdita della possibilità di incassare gli interessi connessi al capitale residuo (se non maturati non sono dovuti) ma anche il rischio di perdere un cliente potenzialmente interessante per via di altri prodotti quali c/corrente, versamento stipendio e domiciliazione delle utenze.

Si tratta di una leva significativa che potrebbe far propendere la “vecchia” banca verso una soluzione di rinegoziazione pur di non rinunciare al cliente.

Tecnicamente la rinegoziazione non comporta la stipula di un nuovo mutuo ma semplicemente la ridefinizione di regole di restituzione il cui impatto riguarda prevalentemente il piano di ammortamento.

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