Sostituzione, surroga e rinegoziazione del mutuo

L’andamento dei tassi di interesse incide notevolmente sul costo del mutuo, ma anche le condizioni offerte dalle banche e le novità legislative sono determinanti. Tutti questi fattori sono soggetti a cambiamenti periodici, che possono rendere obsoleto e fuori mercato un mutuo, anche se in passato costituiva un’offerta vantaggiosa.

Per questi motivi, è consigliabile verificare periodicamente la convenienza del proprio finanziamento e valutare se è il momento giusto per sostituire il mutuo. L'obiettivo è ottenere una maggiore convenienza, sia in ottica economica che nella prospettiva di adattare il finanziamento alle nuove esigenze della famiglia, che possono cambiare nel tempo.

La sostituzione del mutuo comporta l’estinzione anticipata del finanziamento in essere per la stipula di un nuovo contratto di mutuo, solitamente con un'altra banca. Questa opzione permette di modificare ogni aspetto del vecchio finanziamento, ma richiede di affrontare tutte le spese tipiche dell'accensione di un nuovo mutuo.

La molla che spesso spinge il mutuatario a sostituire il mutuo è la possibilità di ottenere liquidità aggiuntiva, ma vi sono altre importanti variabili da considerare. Ecco una lista degli aspetti da tenere sotto controllo:

• Euribor e Eurirs: le variazioni di questi indici influenzano i tassi variabili e fissi e possono rendere conveniente il passaggio dal tasso variabile al fisso e viceversa, o semplicemente essere più bassi rispetto al tasso del mutuo in corso. Consulta l’Osservatorio Tassi per vedere l’andamento nel tempo dei principali tassi di riferimento;
• Spread: ogni banca definisce il proprio spread. La possibilità di sostituire il mutuo con uno a spread più basso può contribuire a ridurre l’importo delle rate;
• Durata: modificare la durata permette di incidere sull'importo delle rate e degli interessi passivi. Allungandola si riducono le rate mensili (pagando più interessi totali); riducendola, le rate aumentano ma si estingue prima il debito;
• Spese: ogni mutuo prevede spese accessorie. Ridurle o eliminarle contribuisce a diminuire il costo complessivo del finanziamento;
• Liquidità aggiuntiva: una delle ragioni principali per scegliere la sostituzione mutuo più liquidità è la possibilità di richiedere un importo maggiore rispetto al capitale residuo del vecchio finanziamento. Questa operazione consente di disporre di una somma extra per altre esigenze di spesa, con il vantaggio di finanziarla a un tasso di interesse (quello del mutuo) generalmente più conveniente rispetto ad altre forme di credito al consumo.

Va ricordato che la sostituzione del mutuo comporta la stipula di un contratto ex-novo e le relative spese (notarili, di perizia, di istruttoria). Tecnicamente, il capitale ottenuto dal nuovo mutuo viene usato per estinguere quello preesistente. L’ipoteca a favore della vecchia banca viene cancellata e ne viene iscritta una nuova a favore del nuovo istituto.

Se vuoi valutare la convenienza di questa operazione, tenendo conto dei costi, consulta lo strumento di calcolo che ti consente di calcolare il risparmio con la sostituzione del mutuo.

Quando c’è bisogno di sostituire il mutuo, un'alternativa molto vantaggiosa è la surrogazione, nota anche come surroga mutuo o portabilità del mutuo. L’operazione consiste nel trasferire a costo zero il proprio finanziamento da una banca all'altra, modificando le condizioni contrattuali secondo la normativa vigente.

Con la surroga del mutuo non si ha una vera estinzione del debito, ma un trasferimento del contratto. L’ipoteca sull'immobile rimane la stessa, ma viene "annotata" a favore della nuova banca. Disciplinata dall'art. 120-quater del Testo Unico Bancario, la surroga mutuo esclude penali o altri oneri per il cliente. Le spese di istruttoria, perizia e notarili sono a carico della banca subentrante.

La legge prevede che l'importo della surroga del mutuo coincida esattamente con il capitale residuo del vecchio finanziamento, impedendo di ottenere liquidità aggiuntiva. Per ovviare a questo limite, alcuni istituti affiancano al mutuo surroga un secondo finanziamento per la liquidità extra, limitando i costi rispetto a una sostituzione completa.

Al di là del vincolo sull’importo, la surroga mutuo lascia piena libertà di modificare i parametri del finanziamento:

• Tipo di tasso: si può passare da variabile a fisso o viceversa;
• Durata: si può allungare la durata residua per abbassare la rata o accorciarla per risparmiare sugli interessi;
• Spread: i mutui offerti per la surroga presentano spesso spread più competitivi.

Anche solo la diminuzione dello spread permette di realizzare significative riduzioni di rata. Se vuoi stimare il vantaggio, puoi calcolare il risparmio con la surroga del mutuo.

Per illustrare meglio i benefici, analizziamo un esempio. Ipotizziamo un mutuo di 134.400 €, TAN fisso 3,49%, durata 30 anni, stipulato a dicembre 2023.

Per comprendere l'impatto di una surroga, analizziamo un caso studio realistico. Immaginando di aver richiesto una surroga del mutuo a maggio 2025 e con 130.934,82 € di capitale residuo da restituire, si potrebbero presentare i seguenti scenari:

Come mostra l'esempio, a seconda della soluzione preferita, la surrogazione del mutuo permetterebbe di ottenere notevoli benefici.

Mantenendo la durata residua di 29 anni, il risparmio mensile sarebbe di circa 85 € al mese. Il risparmio complessivo sugli interessi ammonta invece a 33.374 €.

Riprendendo la durata originaria del mutuo di 30 anni, il risparmio mensile sarebbe pari a oltre 100 € mensili. Il risparmio complessivo sugli interessi ammonta invece a 32.472 €.

Va ricordato che, mentre la vecchia banca non può opporsi, la nuova non è obbligata a concedere il mutuo surroga. Ogni istituto valuterà la richiesta prima di procedere. È quindi consigliabile verificare le condizioni offerte da diverse banche per la surroga, in modo da identificare quelle più percorribili rispetto alla propria situazione di mutuo originale.

Vedi subito le offerte di mutui surroga e contatta i nostri consulenti: ti aiuteranno a valutare le diverse alternative e a scegliere la soluzione più adatta a te per sostituire il vecchio mutuo e ottenere i maggiori vantaggi.

Riassumendo, i principali vantaggi della surroga mutuo sono:

• costo zero: il trasferimento del mutuo avviene senza spese per il cliente;
• condizioni migliorative: è possibile modificare tipo di tasso, spread e durata;
• meno spese periodiche: la nuova banca può offrire spese accessorie (incasso rata, assicurazione) inferiori o nulle.

Per valutare la migliore soluzione di surroga del mutuo, occorre seguire alcune semplici regole:

• verificare con precisione le condizioni del mutuo attuale (tasso, spese, capitale residuo):
• definire i propri obiettivi (rata più bassa, risparmio sugli interessi);
• confrontare diverse offerte di mutuo surroga per identificare la più vantaggiosa;
• usufruire della consulenza di un professionista. Confronta le offerte di mutuo surroga e, se hai necessità, contatta i nostri consulenti. Puoi anche vedere i migliori mutui surroga del giorno.

Per migliorare le condizioni economiche del proprio mutuo, un’ulteriore soluzione potrebbe consistere nella rinegoziazione del mutuo, ovvero la ridefinizione di uno o più parametri con la stessa banca che ha erogato il mutuo. La rinegoziazione non è disciplinata per legge in quanto rientra nella libertà delle parti di rivedere, qualora entrambe lo ritengano utile o necessario, le caratteristiche del contratto di mutuo sottoscritto.

Mutuatario e banca possono quindi comunemente ridiscutere i termini del mutuo in funzione di un miglioramento delle condizioni che permettano (solitamente al mutuatario) di far fronte con più facilità alle spese del mutuo.

Spesso l’ipotesi di rinegoziazione mutuo è legata ad uno dei seguenti scenari:

1. difficoltà economiche del mutuatario: se si fatica a pagare le rate, è possibile modificare le condizioni (es. allungando la durata) per ridurre l'importo mensile;
2. alternativa alla portabilità: un cliente che minaccia di effettuare una surroga o una sostituzione del mutuo è una leva potente. Per non perdere il cliente, la banca potrebbe essere disposta a procedere con una rinegoziazione del mutuo.

Tecnicamente, la rinegoziazione mutuo non comporta la stipula di un nuovo contratto, ma una semplice scrittura privata che aggiorna le regole di restituzione e il piano di ammortamento.

Capire quale strada intraprendere tra surroga, rinegoziazione e sostituzione del mutuo dipende dagli obiettivi e dalla situazione specifica.

Ecco alcuni scenari comuni:

• se si vuole solo ridurre la rata: la surroga mutuo è quasi sempre la scelta migliore. È a costo zero e permette di accedere a tassi di mercato più vantaggiosi offerti da un'altra banca. Anche la rinegoziazione del mutuo è una valida opzione se la propria banca offre condizioni competitive;
• se si ha bisogno di liquidità aggiuntiva: l'unica opzione è la sostituzione del mutuo, che consente di chiedere un importo superiore al debito residuo. La surroga, per legge, non lo permette;
• se si ha fretta e la propria banca è collaborativa: rinegoziare il mutuo può essere il percorso più rapido, perché non coinvolge un secondo istituto di credito e richiede meno burocrazia;
• se si è un "cattivo pagatore" o con garanzie ridotte: la rinegoziazione è spesso l'unica via percorribile, in quanto una nuova banca difficilmente approverebbe una surroga o una sostituzione.

Per scegliere con consapevolezza tra surroga, rinegoziazione e sostituzione del mutuo, è utile confrontare testualmente le tre soluzioni.

• costi per il cliente: la surroga è l'unica operazione a costo zero per legge. La rinegoziazione è generalmente gratuita, ma dipende dagli accordi con la banca. La sostituzione è la più onerosa, in quanto comporta tutte le spese di stipula di un nuovo mutuo (notaio, perizia, istruttoria, imposte);
• banca di riferimento: con sostituzione e surroga si cambia istituto di credito. Con la rinegoziazione si rimane con la stessa banca;
• ottenere liquidità extra: solo la sostituzione mutuo permette di richiedere un importo superiore al debito residuo. Surroga e rinegoziazione (solitamente) non lo consentono;
• flessibilità: la sostituzione offre la massima flessibilità, permettendo di cambiare ogni singola clausola del contratto. La surroga consente di modificare tasso, spread e durata. La rinegoziazione permette di variare solo i parametri su cui si trova un accordo con la propria banca.