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Mutui al 100%: cosa sono?

Viene comunemente definito mutuo al 100% un mutuo che arriva a finanziare oltre l'80% del valore dell'immobile acquistato, arrivando fino al 100% del valore stesso.

Per quanto riguarda la determinazione della copertura massima del valore dell’immobile in garanzia che le banche concedono attraverso i mutui, questa è disciplinata dalla normativa di riferimento consultabile nella Deliberazione del 22 aprile 1995 del Comitato Interministeriale del Credito e del Risparmio (CICR), finalizzata appunto a stabilire le regole in materia di credito fondiario: l’ammontare massimo dei finanziamenti che gli istituti di credito possono concedere ai propri clienti corrisponde all’80% del valore dell’immobile in garanzia o del costo delle operazioni da eseguire sullo stesso, ma sono accettate delle eccezioni che prevedono che l’ammontare del finanziamento concesso da istituti di credito specializzati possa essere aumentato fino al 100% per coloro che ne dovessero avere le necessità. Spesso tali mutui, detti appunto mutui al 100%, vengono concessi a giovani coppie o altre categorie particolari di clienti che desiderano comprare la prima casa.

La concessione di questo tipo di finanziamento è subordinata alla presentazione da parte dei richiedenti di determinate garanzie integrative e al rispetto da parte loro di determinati criteri: dal momento che lo stesso importo è di maggiore entità rispetto ai parametri base del CICR, questo comporta l’esposizione della banca erogante ad un maggiore rischio, che viene coperto appunto da questi criteri e garanzie aggiuntive rispetto a quelle normalmente previste per un classico mutuo.

Per quanto riguarda le garanzie, queste devono essere molto precise, approfondite, e riguardare innanzitutto la situazione patrimoniale e la solvibilità del richiedente.

Possono quindi comprendere:

  • Una polizza assicurativa fideiussoria: ha lo specifico obiettivo di coprire l’eccedenza fino al 20% del valore dell’immobile in garanzia rispetto all’80% massimo di norma erogato. Il cliente può inoltre scegliere se intestarla a se stesso e pagarla quindi personalmente, oppure se farla accendere dall’istituto erogatore che recupererà la spesa proponendo però uno spread più alto;
  • L'ipoteca sull’immobile: come perr tutti i mutui, anche con la concessione di un mutuo al 100% viene iscritta l’ipoteca sull’immobile acquistato, il quale di conseguenza rappresenterà una garanzia per la banca che, in caso di insolvenza da parte del cliente, potrà richiederne l’espropriazione e ricavare dalla sua vendita il rimborso della somma a cui aveva diritto. L’ipoteca può essere iscritta, inoltre, anche su un altro immobile di proprietà del titolare del mutuo o su altri beni, a patto però che il loro valore assicuri alla banca la possibilità di ottenere dalla relativa vendita il rimborso integrale della somma finanziata;
  • La presentazione di un terzo garante, ossia un terzo soggetto che garantisca il rimborso della somma nel caso in cui il cliente non fosse in grado di provvedervi personalmente.

Inoltre, garanzie aggiuntive previste esplicitamente dalla Deliberazione del 22 aprile 1995 del CICR sono: polizze di compagnie di assicurazione, cessioni di annualità o contributi a carico dello Stato o di enti pubblici o fondi di garanzia e da altre idonee garanzie, secondo i criteri previsti dalla Banca d’Italia.

Fondamentale in quest’ambito è il Fondo di Garanzia per i mutui per la Prima Casa, istituito presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze con la Legge 27 dicembre 2013, n° 147, al fine di aiutare i giovani ad acquistare la prima casa, coprendo una parte del mutuo: si tratta di un fondo, rifinanziato ogni anno dal Governo con importi variabili a seconda delle disposizioni della legge finanziaria, che concede una copertura del mutuo nella misura massima del 50% della quota capitale, fino a un massimo di 250 mila euro.

Il mutuo stesso può essere erogato fino al 100% del valore dell’immobile. Tali mutui vengono spesso identificati nell’offerta delle banche come mutui Consap (abbreviazione di Concessionaria dei Servizi Assicurativi Pubblici).

Come definito dal Decreto Interministeriale del 31 luglio 2014, che disciplina il fondo stesso, tutti possono accedere a tale fondo, indipendentemente dal proprio reddito, ma sono previste una serie di categorie di beneficiari prioritari:

  • giovani coppie: nuclei familiari costituiti da almeno due anni, coniugati o conviventi more uxorio, con uno dei componenti di età inferiore a 35 anni;
  • nuclei monogenitoriale con figli minori: persone singole non coniugate, separate, divorziate o vedove con almeno un figlio convivente minore;
  • giovani di età inferiore a 35 anni titolari di un rapporto di lavoro atipico di cui all’articolo 1 della Legge 28 giugno 2012 n. 92;
  • conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari

L'operazione per la quale si richiede tale garanzia deve inoltre soddisfare determinati requisiti, quali:

  • l’immobile da acquistare deve essere destinato ad abitazione principale;
  • non si deve essere proprietario di altri immobili a uso abitativo ad eccezione di quelli ceduti in eredità al momento della presentazione della richiesta
  • la prima casa da acquistare non deve appartenere alla categoria catastale degli immobili signorili o di lusso (A1), ville (A8), castelli e palazzi storici (A9) né deve avere le caratteristiche di lusso indicate nel decreto del Ministero dei lavori pubblici in data 2 agosto 1969.

Al di fuori di particolari agevolazioni, le particolarità dei mutui che finanziano oltre l’80% del valore dell’immobile fanno sì che essi siano in genere alquanto più costosi rispetto alla media dei mutui: i tassi di interesse possono arrivare ad oltre l’1,50% in più rispetto a quelli previsti per i finanziamenti entro il limite dell’80%.

Un mutuo al 100%, prevedendo un capitale più elevato ed essendo spesso richiesto da chi ha magari redditi non elevati, viene quasi sempre esteso su una durata molto lunga, anche grazie alla giovane età di molti dei richiedenti, determinando quindi la definizione di un piano di ammortamento caratterizzato da rate di importo più contenuto e quindi compatibili con il rapporto rata/reddito dei richiedenti previsto dalla banca, ma anche con una quota capitale più bassa, e allo stesso tempo da spread, tassi e interessi totali più alti a favore della banca.

Per tutti i motivi suesposti, il numero di banche che offrono mutui al 100% a condizioni non agevolate è estremamente limitata, e l’operazione viene valutata di volta in volta con criteri e limiti specifici.

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