Mutui al 100%: cosa sono?

Un mutuo al 100% è un finanziamento che copre l'intero valore dell'immobile: di solito i mutui arrivano fino all'80% del costo della casa, quindi l'acquirente deve anticipare almeno il restante 20% (più spese di apertura e gestione del mutuo stesso).

Coi mutui al 100% invece non c'è bisogno di liquidità aggiuntiva al momento dell’acquisto della prima casa tramite mutuo. In genere, l'accesso a questo tipo di finanziamento è più facile se nel nucleo familiare sono presenti due redditi.

Bisogna considerare anche che solo alcune banche propongono un mutuo al 100% proprio per via delle caratteristiche uniche che questo tipo di finanziamento ha rispetto alle altre soluzioni di mutuo.

Per ottenere un mutuo al 100% del valore dell'immobile è necessario dimostrare di non essere un cattivo pagatore, di avere un reddito stabile (proveniente da un contratto di lavoro a tempo indeterminato) e di aver aperto una polizza fideiussoria. In genere, l'accesso al finanziamento sarà più facile se nel nucleo familiare sono presenti due redditi.

Per quanto riguarda la determinazione della copertura massima del valore dell’immobile in garanzia che le banche concedono attraverso i mutui, questa è disciplinata dalla normativa di riferimento consultabile nella Deliberazione del 22 aprile 1995 del Comitato Interministeriale del Credito e del Risparmio (CICR).

Quest’ultima è finalizzata appunto a stabilire le regole in materia di credito fondiario che gli istituti di credito possono concedere ai propri clienti corrisponde all’80% del valore dell’immobile in garanzia o del costo delle operazioni da eseguire sullo stesso, ma sono accettate delle eccezioni che prevedono che l’ammontare del finanziamento concesso da istituti di credito specializzati possa essere aumentato fino al 100% per coloro che ne dovessero avere le necessità.

La concessione di un mutuo al 100% è subordinata alla presentazione da parte dei richiedenti di alcune garanzie integrative e al rispetto da parte loro di determinati criteri: dal momento che l'importo è di maggiore entità rispetto ai parametri base del CICR, ciò comporta l’esposizione della banca erogante ad un maggiore rischio, che viene appunto coperto da criteri e garanzie aggiuntive rispetto a quelle normalmente previste per un classico mutuo.

Tutte le banche attive nel segmento di mercato dei mutui possono proporre ai loro clienti una soluzione di questo tipo. Trattandosi di una variante più rischiosa, molti istituti preferiscono evitare di proporre questo tipo di mutuo. Per questo motivo, non tutte le banche includono il mutuo al 100%.

Non è semplice trovare banche in grado di garantire l'accesso al mutuo al 100%. Bisogna valutare bene tutte le opzioni e accettare anche un costo maggiore per l'accesso al finanziamento da parte dell'istituto. È utile affidarsi alla comparazione dei mutui, accessibile gratuitamente tramite MutuiOnline.it, per scegliere l’offerta di mutuo più adatta alle tue esigenze.

Tra le garanzie integrative troviamo:

• polizza assicurativa fideiussoria: ha l’obiettivo di coprire l’eccedenza fino al 20% del valore dell’immobile in garanzia. Il cliente può scegliere se intestarla a sé stesso e pagarla personalmente, oppure se farla accendere dall’istituto erogatore che recupererà la spesa proponendo uno spread più alto;
• l'ipoteca sull’immobile che rappresenterà una garanzia per la banca, in caso di insolvenza da parte del cliente;
• la presentazione di un terzo garante, ossia un terzo soggetto che garantisca il rimborso della somma.

Inoltre, altre garanzie aggiuntive previste esplicitamente dalla Deliberazione del 22 aprile 1995 del CICR sono: polizze di compagnie di assicurazione, cessioni di annualità o contributi a carico dello Stato o di enti pubblici o fondi di garanzia e da altre idonee garanzie.

Il mutuo al 100% accessibile per tutti i consumatori e non ci sono particolari requisiti per poter aver diritto a questa tipologia di mutuo.

È chiaro, però, che il finanziamento dell’intero importo di un immobile richiede delle garanzie aggiuntive e una solidità economica importante per il richiedente

Le tempistiche di accettazione e erogazione del mutuo al 100% sono in media più lunghe rispetto a quelle di un mutuo tradizionale.

Per ottenere un mutuo al 100%, a partire dal momento della richiesta possono passare anche 60 giorni.

Il mutuo al 100% è una risorsa importante per i giovani che devono comprare casa. Il funzionamento è analogo a quanto visto in precedenza.

Fondamentale in quest’ambito è il Fondo di Garanzia per i mutui per la Prima Casa, pensato per supportare gli Under 36 e istituito presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze con la Legge 27 dicembre 2013, n° 147, al fine di aiutare i giovani ad acquistare la prima casa.

Tutti possono accedere al Fondo indipendentemente dal proprio reddito, ma ci sono alcune categorie di beneficiari prioritari:

• giovani coppie: nuclei familiari costituiti da almeno due anni, coniugati o conviventi more uxorio, con uno dei componenti di età inferiore a 36 anni;
• nuclei monogenitoriali con figli minori: persone singole non coniugate, separate, divorziate o vedove con almeno un figlio convivente minore;
• giovani di età inferiore a 36 anni titolari di un rapporto di lavoro atipico di cui all’articolo 1 della Legge 28 giugno 2012 n. 92;
• conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari.

Ci sono alcuni requisiti da soddisfare:

• l’immobile deve essere destinato ad abitazione principale
• non si deve essere proprietari di altri immobili a uso abitativo ad eccezione di quelli ceduti in eredità al momento della presentazione della richiesta;
• la prima casa da acquistare non deve appartenere a determinate categorie catastali quali immobili signorili o di lusso (A1), ville (A8), castelli e palazzi storici (A9) né deve avere le caratteristiche di lusso indicate nel decreto del Ministero dei lavori pubblici in data 2 agosto 1969.

Sempre a questo proposito, il recente Decreto Sostegni Bis ha introdotto importanti agevolazioni per i mutui prima casa per i giovani fino a 36 anni, rendendo più semplice l'accesso al credito in presenza di alcuni requisiti.

Un mutuo al 100% viene quasi sempre esteso su durate molto lunghe. Ciò determina la definizione di un piano di ammortamento caratterizzato da rate dall'importo più contenuto, maggiormente coerenti con il rapporto rata/reddito dei richiedenti previsto dalla banca, ma anche da una quota capitale più bassa e allo stesso tempo da spread, tassi e interessi totali più alti a favore della banca.