Mutui al 100%: cosa sono?

Viene comunemente definito mutuo al 100% un mutuo che finanzia oltre l'80% del valore dell'immobile acquistato, arrivando in alcuni casi a coprire fino al 100% del valore stesso.

Per quanto riguarda la determinazione della copertura massima del valore dell’immobile in garanzia che le banche concedono attraverso i mutui, questa è disciplinata dalla normativa di riferimento consultabile nella Deliberazione del 22 aprile 1995 del Comitato Interministeriale del Credito e del Risparmio (CICR), finalizzata appunto a stabilire le regole in materia di credito fondiario: l’ammontare massimo dei finanziamenti che gli istituti di credito possono concedere ai propri clienti corrisponde all’80% del valore dell’immobile in garanzia o del costo delle operazioni da eseguire sullo stesso, ma sono accettate delle eccezioni che prevedono che l’ammontare del finanziamento concesso da istituti di credito specializzati possa essere aumentato fino al 100% per coloro che ne dovessero avere le necessità. Spesso tali mutui, detti appunto mutui al 100%, vengono concessi a giovani coppie o ad altre categorie particolari di clienti che desiderano comprare la prima casa .

La concessione di un mutuo al 100% è subordinata alla presentazione da parte dei richiedenti di alcune garanzie integrative e al rispetto da parte loro di determinati criteri: dal momento che l'importo è di maggiore entità rispetto ai parametri base del CICR, ciò comporta l’esposizione della banca erogante ad un maggiore rischio, che viene appunto coperto da criteri e garanzie aggiuntive rispetto a quelle normalmente previste per un classico mutuo.

Per quanto riguarda le garanzie integrative, queste devono essere molto precise, approfondite, e riguardare innanzitutto la situazione patrimoniale e la solvibilità del richiedente. Possono quindi comprendere:

• Una polizza assicurativa fideiussoria: ha lo specifico obiettivo di coprire l’eccedenza fino al 20% del valore dell’immobile in garanzia rispetto all’80% massimo di norma erogato. Il cliente può inoltre scegliere se intestarla a se stesso e pagarla quindi personalmente, oppure se farla accendere dall’istituto erogatore che recupererà la spesa proponendo però uno spread più alto;
• L'ipoteca sull’immobile: come per tutti i mutui, anche con la concessione di un mutuo al 100% viene iscritta l’ipoteca sull’immobile acquistato, il quale di conseguenza rappresenterà una garanzia per la banca che, in caso di insolvenza da parte del cliente, potrà richiederne l’espropriazione e ricavare dalla sua vendita il rimborso della somma a cui aveva diritto. L’ipoteca può essere iscritta, inoltre, anche su un altro immobile di proprietà del titolare del mutuo o su altri beni, a patto però che il loro valore assicuri alla banca la possibilità di ottenere dalla relativa vendita il rimborso integrale della somma finanziata;
• La presentazione di un terzo garante, ossia un terzo soggetto che garantisca il rimborso della somma nel caso in cui il cliente non fosse in grado di provvedervi personalmente.

Inoltre, altre garanzie aggiuntive previste esplicitamente dalla Deliberazione del 22 aprile 1995 del CICR sono: polizze di compagnie di assicurazione, cessioni di annualità o contributi a carico dello Stato o di enti pubblici o fondi di garanzia e da altre idonee garanzie, secondo i criteri previsti dalla Banca d’Italia.

Fondamentale in quest’ambito è il Fondo di Garanzia per i mutui per la Prima Casa istituito presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze con la Legge 27 dicembre 2013, n° 147, al fine di aiutare i giovani ad acquistare la prima casa coprendo una parte del mutuo: si tratta di un fondo, rifinanziato ogni anno dal Governo con importi variabili a seconda delle disposizioni della legge finanziaria: per il 2021 sono stai assegnati al Fondo 290 milioni di euro, mentre per il 2022 250 milioni di euro.

Con il Decreto Sostegni bis, pubblicato in Gazzetta Ufficiale in data 25 maggio 2021, il Governo Draghi non ha solo disposto il rifinanziamento del Fondo di Garanzia, ma ha previsto anche un aumento della misura massima della garanzia concedibile dal Fondo, elevandola dal 50% all'80% della quota capitale. Inoltre, il mutuo stesso può essere erogato fino al 100% del valore dell’immobile: tali mutui vengono spesso identificati nell’offerta delle banche come mutui Consap (abbreviazione di Concessionaria dei Servizi Assicurativi Pubblici).

Le condizioni per beneficiare della maxi garanzia dello Stato e accedere a un mutuo 100% a condizioni agevolate è avere un'età inferiore ai 36 anni e disporre di un ISEE non superiore ai 40.000 €, ma attenzione perché per presentare domanda a Consap e usufruire degli altri benefici concessi dal bonus prima casa giovani c'è tempo solo fino al 31 dicembre 2022.

Come definito dal Decreto Interministeriale del 31 luglio 2014 che disciplina il Fondo di Garanzia, tutti possono accedere al Fondo indipendentemente dal proprio reddito, ma è prevista una serie di categorie di beneficiari prioritari:

• giovani coppie: nuclei familiari costituiti da almeno due anni, coniugati o conviventi more uxorio, con uno dei componenti di età inferiore a 35 anni;
• nuclei monogenitoriali con figli minori: persone singole non coniugate, separate, divorziate o vedove con almeno un figlio convivente minore;
• giovani di età inferiore a 35 anni titolari di un rapporto di lavoro atipico di cui all’articolo 1 della Legge 28 giugno 2012 n. 92;
• conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari.

L'operazione per la quale si richiede tale garanzia deve inoltre soddisfare determinati requisiti, quali:

• l’immobile da acquistare deve essere destinato ad abitazione principale;
• non si deve essere proprietari di altri immobili a uso abitativo ad eccezione di quelli ceduti in eredità al momento della presentazione della richiesta
• la prima casa da acquistare non deve appartenere a determinate categorie catastali quali immobili signorili o di lusso (A1), ville (A8), castelli e palazzi storici (A9) né deve avere le caratteristiche di lusso indicate nel decreto del Ministero dei lavori pubblici in data 2 agosto 1969.

Sempre a questo proposito, il recente Decreto Sostegni bis ha introdotto importanti agevolazioni per i mutui prima casa per i giovani fino a 36 anni, rendendo più facile l'accesso al credito in presenza di alcuni requisiti. Per approfondire ulteriormente l'argomento puoi leggere la Guida ai mutui prima casa per giovani e informarti sulle principali novità.

Al di fuori delle agevolazioni previste per categorie specifiche, le caratteristiche dei mutui che finanziano oltre l’80% del valore dell’immobile fanno sì che in genere essi siano alquanto più costosi rispetto alla media: i tassi d'interesse possono eccedere di oltre 1,50 punti quelli previsti per i finanziamenti entro il limite dell’80%. Inoltre, prevedendo un capitale più elevato ed essendo spesso richiesti da chi ha redditi non proprio elevati, un mutuo al 100% viene quasi sempre esteso su durate molto lunghe, anche in virtù della giovane età di buona parte dei richiedenti. Ciò determina la definizione di un piano di ammortamento caratterizzato da rate dall'importo più contenuto, maggiormente coerenti con il rapporto rata/reddito dei richiedenti previsto dalla banca, ma anche da una quota capitale più bassa e allo stesso tempo da spread, tassi e interessi totali più alti a favore della banca.

Sei alla ricerca di un mutuo 100? Visita la sezione dedicata ai mutui casa di MutuiOnline.it per fare un preventivo mutuo gratuito e senza impegno, trova il tuo mutuo alle condizioni migliori disponibili sul mercato e fai richiesta direttamente online.