Surroga o portabilità del mutuo: quando e perchè conviene

La procedura della surroga, nota anche più semplicemente come “portabilità del mutuo”, è stata regolamentata con la Legge 40/2007 (Legge Bersani) e successivamente dalla Legge Finanziaria del 2008.

Essa consente di “rottamare” il proprio mutuo trasferendolo da una banca a un’altra, con la possibilità di modificarne alcuni parametri. L’importo del “nuovo” mutuo deve coincidere con il debito residuo del “vecchio” mutuo, con la naturale conseguenza di far percepire la surroga come un semplice spostamento verso un’altra banca del proprio debito.

A seguito dell’intervento normativo del 2007 e grazie a successivi interventi di Banca d’Italia e dell’Agenzia delle Entrate, la surroga (o surrogazione) ha assunto dei connotati di certezza agli occhi sia del mutuatario che della banca surrogata, per cui oggi è percepita come un diritto del mutuatario, nel senso che la propria banca non può opporsi né ostacolare tale scelta.

Proprio come per tutte le altre tipologie di mutuo, è sempre possibile confrontare su MutuiOnline.it le offerte di mutuo surroga proposte dai diversi Istituti partner.

La surroga del mutuo è una scelta intelligente quando si vogliono migliorare le condizioni del proprio finanziamento senza costi. In genere, conviene valutarla quando i tassi di mercato sono più bassi rispetto a quelli del mutuo in corso: ad esempio, se si ha un tasso fisso sottoscritto anni fa e oggi si potrebbe ottenere un TAN più conveniente.

È utile anche quando si desidera ridurre la rata mensile (allungando eventualmente la durata), oppure se si ha intenzione di cambiare banca per ottenere servizi migliori o più flessibili. Grazie alla portabilità introdotta dalla legge Bersani, non ci sono spese notarili né penali da pagare: è un’operazione gratuita.

Attenzione però: la surroga è vantaggiosa solo se il risparmio effettivo giustifica la pratica. Per questo motivo, conviene confrontare le offerte attuali, calcolare la differenza sulle rate residue e valutare l’effetto sul piano di ammortamento.

Il momento ideale per ricorrere alla surroga? Quando mancano ancora diversi anni alla scadenza e il capitale residuo è significativo.

Con la portabilità del mutuo è possibile ottenere condizioni migliorative e a costo zero.

La legge stabilisce infatti che tutti i costi sono a carico della banca surrogante che non può, neanche contrattualmente, riversare tali costi sul mutuatario: “non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l'istruttoria e per gli accertamenti catastali, che si svolgono secondo procedure di collaborazione interbancaria improntate a criteri di massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi" (commi 450 e 451 della Legge Finanziaria 2008).

Non è possibile modificare l’importo del mutuo, che deve coincidere con il capitale residuo al momento del “passaggio” da una banca all’altra, ma la legge consente di associare all’operazione di surroga la concessione di maggior liquidità.

Inoltre, un’operazione di surroga consente di modificare il tipo di tasso di interesse (si può per esempio passare dal tasso variabile al tasso fisso e viceversa, oppure più semplicemente mantenere la tipologia di tasso finora adottata), lo spread e la durata del mutuo. Tali cambiamenti sono funzionali alle proposte di mutuo in capo alla banca surrogante, per cui non potranno essere liberamente definite dal mutuatario, ma è certo che questo potrà rivolgersi all’istituto bancario che meglio interpreta le sue esigenze.

Non è escluso che tra i vantaggi dell’operazione di surroga vi siano minori costi per spese periodiche, quali, ad esempio, assicurazione o incasso rata e gestione, il cui ammontare può far significativamente pendere l’ago della bilancia in favore del passaggio ad altra banca.

Quando l'importo del mutuo è inferiore ai 50.000 euro, le banche potrebbero non autorizzare la surroga per via dei costi di gestione non giustificati.

I tanti vantaggi per il mutuatario possono quindi scontrarsi con il rifiuto della banca surrogante di farsi carico del mutuo e del relativo mutuatario. Infatti, mentre la banca surrogata non può impedire al proprio cliente di rivolgersi ad altri istituti di credito per surrogare il mutuo, la banca “accettante” è libera di rifiutare l’operazione, qualora ci fossero evidenti connotati di non economicità.

Partendo dal presupposto che qualsiasi banca trova generalmente conveniente acquisire un nuovo cliente, sebbene a seguito della portabilità di un mutuo esistente, vediamo i motivi per cui questa convenienza potrebbe non manifestarsi, con conseguente rifiuto dell’operazione:

• operazione prossima all’estinzione: le operazioni di mutuo a cui mancano pochi anni all’estinzione si caratterizzano per il basso livello di interessi passivi da restituire, la surroga quindi potrebbe non presentare margini di remunerazione sufficienti. Gli interessi contenuti nelle rate sono infatti elevati nella prima parte del piano di ammortamento, per poi ridursi progressivamente con il trascorrere del tempo. Questa condizione è chiaramente accentuata a ridosso della conclusione del mutuo e rappresenta un limite per la maggior parte delle banche che intendono surrogare un mutuo.
• minimo importo residuo: quando il capitale residuo di un mutuo è ridotto (40.000/50.000 euro), la banca surrogante si trova in una situazione simile a quella in cui il mutuo è in prossimità della naturale scadenza. Anche in questo caso, gli interessi a debito saranno di importo ridotto, con relativa valutazione della banca surrogante in merito alla convenienza economica dell’operazione.
• Situazione reddituale non congeniale: la situazione reddituale del mutuatario è fondamentale affinché l’istituto surrogante possa farsi carico del “nuovo cliente”. Questa può rappresentare criticità per la portabilità del mutuo in caso di:
• peggioramento del livello di reddito: nei casi di riduzione nel tempo del reddito, per riduzione dell’orario di lavoro o cambio attività con minor remunerazione, o ancora aumento delle spese familiari, la banca surrogante vedrebbe minata la possibilità per il mutuatario di restituire il mutuo;
• differenti parametri di valutazione: la nuova banca potrebbe adottare politiche di credito più restrittive rispetto alla banca concessionaria del mutuo. Ciò fa si che le condizioni reddituali del mutuatario, valide anni prima in occasione della concessione del mutuo, possano non trovare il favore dell’istituto surrogante, in quanto al di sotto delle garanzie attese.
• Perdita di valore dell’immobile: il mercato immobiliare o più semplicemente il passare del tempo possono incidere significativamente sul valore dell’immobile ipotecato. La perdita di valore immobiliare si traduce in una minore garanzia per la banca subentrante, che pertanto potrebbe optare per la non accettazione dell’operazione di surroga.
• Affidabilità nei pagamenti: la presenza di ritardi nel pagamento delle rate del mutuo è un chiaro indizio di bassa affidabilità del mutuatario, che si traduce solitamente nel rifiuto di accettare la richiesta di surroga.

All’atto della scelta della banca con cui surrogare un mutuo, è indispensabile verificare le condizioni di mutuo che ogni banca propone, che saranno ovviamente differenti e necessitano di un raffronto per valutarne la convenienza.

Limitare la propria valutazione al solo tasso di interesse può portare a perdere l’opportunità di maggiori vantaggi offerti da banche i cui costi di gestione sono nulli o vicini allo zero.

È necessario anche valutare i costi del mutuo attuale, l’esigenza di ottenere rate più basse o risparmiare sugli interessi ancora dovuti. Per aiutarti a comprendere l’impatto di un mutuo, ti consigliamo di utilizzare lo strumento che ti permette di calcolare il risparmio con la surroga del mutuo, confrontare i migliori mutui surroga, oppure contattare i consulenti di MutuiOnline.it, che ti aiuteranno a scoprire tutti i vantaggi della portabilità, valutarne gli effetti sul tuo mutuo e darti un’opinione competente in merito alla fattibilità delle diverse alternative.

Così potrai trovare, in breve tempo, la soluzione che ti permette di avere il mutuo più conveniente e maggiormente adatto alle tue esigenze. Se hai ancora dubbi, puoi dare un'occhiata anche al nostro video sul mutuo surroga.