Surroga o portabilità del mutuo: quando e perchè conviene

La surroga del mutuo, disciplinata dalla Legge 40/2007 (Legge Bersani) e dalla Legge Finanziaria del 2008, è una procedura che consente di trasferire il proprio mutuo da una banca a un'altra, modificandone alcuni parametri.

L'importo del nuovo mutuo deve coincidere con il debito residuo del vecchio mutuo, rendendo la surroga un semplice spostamento del debito verso un'altra banca. A seguito dell’intervento normativo del 2007 e grazie a successivi interventi di Banca d’Italia e dell’Agenzia delle Entrate, la surroga è oggi considerata un diritto del mutuatario: la banca originaria non può opporsi né ostacolare questa scelta.

Proprio come per tutte le altre tipologie di mutuo, è sempre possibile confrontare su MutuiOnline.it le offerte di mutuo surroga proposte dai diversi Istituti partner.

La surroga del mutuo segue un processo semplice e gratuito, regolato da procedure interbancarie che riducono tempi, costi e adempimenti. Ecco come funziona:

1. Richiesta alla nuova banca: il mutuatario individua una banca con condizioni migliori e presenta la richiesta di surroga.
2. Trasferimento del mutuo: la nuova banca si occupa di trasferire il debito residuo, mantenendo invariato l'importo del mutuo.
3. Modifica dei parametri: è possibile modificare il tasso di interesse (fisso o variabile), lo spread e la durata del mutuo.
4. Nessun costo per il mutuatario: tutti i costi sono a carico della banca surrogante, inclusi quelli notarili e di istruttoria.

La surroga del mutuo è una scelta vantaggiosa in diverse situazioni, tra cui:

• Tassi di mercato più bassi: Se i tassi attuali sono inferiori a quelli del mutuo in corso, è possibile ottenere un TAN più conveniente.
• Riduzione della rata mensile: Allungando la durata del mutuo, si può ridurre l'importo della rata.
• Servizi migliori: Cambiare banca può offrire condizioni più flessibili o vantaggi aggiuntivi.

Grazie alla Legge Bersani, la surroga è gratuita: non ci sono spese notarili né penali da pagare. 

Attenzione però: la surroga è vantaggiosa solo se il risparmio effettivo giustifica la pratica. Per questo motivo, conviene confrontare le offerte attuali, calcolare la differenza sulle rate residue e valutare l’effetto sul piano di ammortamento.

Il momento ideale per ricorrere alla surroga è quando mancano ancora diversi anni alla scadenza e il capitale residuo è significativo.

La portabilità del mutuo offre numerosi vantaggi a costo zero, tra cui:

• Condizioni migliorative a costo zero: tutti i costi sono a carico della banca surrogante. Per legge: “non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo mutuo, per l'istruttoria e per gli accertamenti catastali, che si svolgono secondo procedure di collaborazione interbancaria improntate a criteri di massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi" (commi 450 e 451 della Legge Finanziaria 2008).
• Modifica dei parametri del mutuo: è possibile cambiare il tipo di tasso di interesse (fisso o variabile), lo spread e la durata del mutuo.Tali cambiamenti sono funzionali alle proposte di mutuo in capo alla banca surrogante, per cui non potranno essere liberamente definite dal mutuatario, ma è certo che questo potrà rivolgersi all’istituto bancario che meglio interpreta le sue esigenze.
• Risparmio su costi accessori: Alcune banche offrono minori spese per assicurazione, incasso rata e gestione.
• Flessibilità: La surroga consente di scegliere l'istituto bancario che meglio soddisfa le proprie esigenze.

Non è possibile modificare l’importo del mutuo, che deve coincidere con il capitale residuo al momento del “passaggio” da una banca all’altra, ma la legge consente di associare all’operazione di surroga la concessione di maggior liquidità.

Quando l'importo del mutuo è inferiore ai 50.000 euro, le banche potrebbero non autorizzare la surroga per via dei costi di gestione non giustificati.

I tanti vantaggi per il mutuatario possono quindi scontrarsi con il rifiuto della banca surrogante di farsi carico del mutuo e del relativo mutuatario. Infatti, mentre la banca surrogata non può impedire al proprio cliente di rivolgersi ad altri istituti di credito per surrogare il mutuo, la banca “accettante” è libera di rifiutare l’operazione, qualora ci fossero evidenti connotati di non economicità.

Partendo dal presupposto che qualsiasi banca trova generalmente conveniente acquisire un nuovo cliente, sebbene a seguito della portabilità di un mutuo esistente, vediamo i motivi per cui questa convenienza potrebbe non manifestarsi, con conseguente rifiuto dell’operazione:

• operazione prossima all’estinzione: le operazioni di mutuo a cui mancano pochi anni all’estinzione si caratterizzano per il basso livello di interessi passivi da restituire, la surroga quindi potrebbe non presentare margini di remunerazione sufficienti. Gli interessi contenuti nelle rate sono infatti elevati nella prima parte del piano di ammortamento, per poi ridursi progressivamente con il trascorrere del tempo. Questa condizione è chiaramente accentuata a ridosso della conclusione del mutuo e rappresenta un limite per la maggior parte delle banche che intendono surrogare un mutuo.
• minimo importo residuo: quando il capitale residuo di un mutuo è ridotto (40.000/50.000 euro), la banca surrogante si trova in una situazione simile a quella in cui il mutuo è in prossimità della naturale scadenza. Anche in questo caso, gli interessi a debito saranno di importo ridotto, con relativa valutazione della banca surrogante in merito alla convenienza economica dell’operazione.
• Situazione reddituale non congeniale: la situazione reddituale del mutuatario è fondamentale affinché l’istituto surrogante possa farsi carico del “nuovo cliente”. Questa può rappresentare criticità per la portabilità del mutuo in caso di:
• peggioramento del livello di reddito: nei casi di riduzione nel tempo del reddito, per riduzione dell’orario di lavoro o cambio attività con minor remunerazione, o ancora aumento delle spese familiari, la banca surrogante vedrebbe minata la possibilità per il mutuatario di restituire il mutuo;
• differenti parametri di valutazione: la nuova banca potrebbe adottare politiche di credito più restrittive rispetto alla banca concessionaria del mutuo. Ciò fa si che le condizioni reddituali del mutuatario, valide anni prima in occasione della concessione del mutuo, possano non trovare il favore dell’istituto surrogante, in quanto al di sotto delle garanzie attese.
• Perdita di valore dell’immobile: il mercato immobiliare o più semplicemente il passare del tempo possono incidere significativamente sul valore dell’immobile ipotecato. La perdita di valore immobiliare si traduce in una minore garanzia per la banca subentrante, che pertanto potrebbe optare per la non accettazione dell’operazione di surroga.
• Affidabilità nei pagamenti: la presenza di ritardi nel pagamento delle rate del mutuo è un chiaro indizio di bassa affidabilità del mutuatario, che si traduce solitamente nel rifiuto di accettare la richiesta di surroga.

Prima di scegliere una banca per la surroga del mutuo, è importante valutare attentamente:

• Tasso di interesse: Confrontare i TAN e TAEG offerti dalle diverse banche.
• Costi di gestione: Considerare eventuali spese periodiche (es. assicurazione, incasso rata).
• Esigenze personali: Valutare se si desidera ridurre le rate o risparmiare sugli interessi residui.

Per aiutarti a comprendere l’impatto di un mutuo, ti consigliamo di utilizzare lo strumento che ti permette di calcolare il risparmio con la surroga del mutuo, confrontare i migliori mutui surroga, oppure contattare i consulenti di MutuiOnline.it, che ti aiuteranno a scoprire tutti i vantaggi della portabilità, valutarne gli effetti sul tuo mutuo e darti un’opinione competente in merito alla fattibilità delle diverse alternative.

Così potrai trovare, in breve tempo, la soluzione che ti permette di avere il mutuo più conveniente e maggiormente adatto alle tue esigenze. Se hai ancora dubbi, puoi dare un'occhiata anche al nostro video sul mutuo surroga.