Surroga o portabilità del mutuo

Aggiornato settembre 2020

La procedura della surroga, nota anche più semplicemente come “portabilità del mutuo”, è stata regolamentata con la Legge 40/2007 (Legge Bersani) e successivamente dalla Legge Finanziaria per il 2008.

Essa consente di “trasferire” il proprio mutuo da una banca ad un’altra, con la possibilità di modificare alcuni parametri del mutuo stesso. Alcuni considerano la surroga un’operazione di puro spostamento del proprio mutuo su un’altra banca in quanto l’importo del “nuovo” mutuo deve coincidere con il debito residuo del “vecchio” mutuo, con la naturale conseguenza di far percepire la surroga come un semplice spostamento verso un’altra banca del proprio debito.

A seguito dell’intervento normativo del 2007 e grazie a successivi interventi di Banca d’Italia e dell’Agenzia delle entrate, la surroga (o surrogazione) ha assunto dei connotati di certezza agli occhi sia del mutuatario che della banca surrogata, per cui oggi è percepita come un diritto del mutuatario nel senso che la propria banca non può opporsi né ostacolare tale scelta.

I primi tentativi di surroga furono infatti caratterizzati dalla volontà degli istituti di credito di ostacolare la riuscita dell’operazione, con l’allungamento dei tempi di calcolo del capitale residuo, in modo da dissuadere il cliente dal proprio intento. Di contro le banche subentranti non era raro che applicassero costi sull’operazione tra cui quelli di natura fiscale come l’imposta sostitutiva.

Oggi, a diversi anni dalla regolamentazione, il cammino verso la surroga di un’operazione di mutuo è più lineare, sono venuti meno gli ostacoli pretestuosi posti dagli istituti bancari e l’intera operazione è divenuta un normale prodotto di mutuo cui banche più o meno specializzate puntano per poter allargare la propria clientela. Proprio come per tutti gli altri mutui, anche per questi prodotti è sempre possibile confrontare i mutui surroga proposti dai diversi Istituti.

Elenchiamo ora i principali vantaggi della portabilità del mutuo (o surroga del mutuo):

• la portabilità del mutuo prevede la possibilità di trasferire il proprio mutuo presso un’altra banca, ottenendo condizioni migliorative ed a costo zero. Tutti i costi sono a carico della banca surrogante che non può, neanche contrattualmente, riversare tali costi sul mutuatario.
• non è possibile modificare l’importo di mutuo, questo deve coincidere con il capitale residuo al momento del “passaggio” da una banca all’altra. Su questo punto la legge è tassativa ma non vieta la possibilità per le banche surroganti di associare all’operazione di surroga la concessione di maggior liquidità.
• con la surroga è possibile modificare il tipo di tasso (si può per esempio passare dal tasso variabile al tasso fisso e viceversa oppure più semplicemente mantenere la tipologia di tasso finora adottata), lo spread e la durata del mutuo. Tali cambiamenti sono funzionali alle proposte di mutuo in capo alla banca surrogante per cui non potranno essere liberamente definite dal mutuatario ma è certo che questo potrà rivolgersi all’istituto bancario che meglio interpreta le sue esigenze.
• Non è escluso che tra i vantaggi dell’operazione di surroga vi siano minori costi per spese periodiche quali, a titolo di esempio, assicurazione, incasso rata e gestione, il cui ammontare può far significativamente pendere l’ago della bilancia in favore del passaggio ad altra banca.

I tanti vantaggi per il mutuatario possono tuttavia scontrarsi con il rifiuto della banca surrogante di farsi carico del mutuo e del relativo mutuatario. Infatti, mentre la banca surrogata non può impedire al proprio cliente di rivolgersi ad altri istituti di credito per surrogare il mutuo, la banca “accettante” è libera di rifiutare l’operazione qualora la stessa presenti evidenti connotati di non economicità.

Partendo dal presupposto che qualsiasi banca trova generalmente conveniente acquisire un nuovo cliente, sebbene a seguito della portabilità di un mutuo esistente, vediamo i motivi per cui questa convenienza potrebbe non manifestarsi con conseguente rifiuto dell’operazione:

• operazione prossima all’estinzione - le operazioni di mutuo cui mancano pochi anni all’estinzione si caratterizzano per il basso livello di interessi passivi da restituire, l’operazione quindi potrebbe non presentare margini di remunerazione sufficienti. Gli interessi contenuti nelle rate sono infatti elevati nella prima parte del piano di ammortamento per poi ridursi progressivamente con il trascorrere del tempo, questa condizione è chiaramente accentuata a ridosso della conclusione del mutuo e rappresenta un limite per la maggior parte delle banche che intendono surrogare un mutuo.
• Minimo importo residuo - quando il capitale residuo di un mutuo è ridotto (40.000 / 50.000 euro) la banca surrogante si trova in una situazione simile a quella in cui il mutuo è in prossimità della naturale scadenza. Anche in questo caso gli interessi a debito saranno di importo ridotto con relativa valutazione della banca surrogante in merito alla convenienza economica dell’operazione.
• Situazione reddituale non congeniale - la situazione reddituale del mutuatario è fondamentale affinché l’istituto surrogante possa farsi carico del “nuovo cliente”, questa può rappresentare criticità per la portabilità del mutuo in caso di:
  • peggioramento livello di reddito - nei casi di riduzione nel tempo del reddito, per riduzione dell’orario di lavoro o cambio attività con minor remunerazione, aumento delle spese familiari, etc. la banca surrogante vedrebbe minata la possibilità per il mutuatario di restituire il mutuo;
  • differenti parametri di valutazione - la nuova banca potrebbe adottare politiche di credito più restrittive rispetto alla banca concessionaria del mutuo. Ciò fa si che le condizioni reddituali del mutuatario, valide anni prima in occasione della concessione del mutuo, possano non trovare il favore dell’istituto surrogante in quanto al di sotto delle garanzie attese.
• Perdita di valore dell’immobile - il mercato immobiliare o più semplicemente il passare del tempo possono incidere significativamente sul valore dell’immobile ipotecato. La perdita di valore immobiliare si traduce in una minore garanzia per la banca subentrante, che pertanto potrebbe optare per la non accettazione dell’operazione di surroga.
• Affidabilità nei pagamenti - la presenza di ritardi nel pagamento delle rate è un chiaro indizio di bassa affidabilità del mutuatario che si traduce solitamente nel rifiuto di accettare la richiesta di surroga.

All’atto della scelta della banca con cui surrogare un mutuo è indispensabile verificare le condizioni di mutuo che ogni banca propone, queste sono ovviamente differenti e la loro convenienza può essere valutata solo raffrontandole insieme. Limitare la propria valutazione al solo tasso di interesse può portare a perdere l’opportunità di maggiori vantaggi offerti da banche i cui costi di gestione sono nulli o vicini allo zero.

È necessario verificare tutte le condizioni di mutuo proposte dalle potenziali banche surroganti, quali, principalmente, i costi del mutuo attuale, l’esigenza di ottenere rate più basse o risparmiare sugli interessi ancora dovuti. Per aiutarti a verificarne l’impatto, ti consigliamo di utilizzare lo strumento che calcola il risparmio ottenibile con la surroga del mutuo oppure confronta subito i mutui surroga o contatta i consulenti MutuiOnline.it, che ti aiuteranno a scoprire tutti i vantaggi della portabilità, valutarne gli effetti sul tuo mutuo e darti un’opinione competente in merito alla fattibilità delle diverse alternative. Così potrai trovare, in breve tempo, la soluzione che ti permette di avere il mutuo più conveniente e maggiormente adatto alle tue esigenze. E intanto verifica i migliori mutui surroga del giorno.