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Il contratto di mutuo

In questa guida potrai conoscere i concetti fondamentali del contratto di mutuo, utili per capire come funziona un mutuo, quali diversi aspetti contrattuali sono contenuti al suo interno e perché il ruolo del notaio è così importante.

Indice

Cos'è un mutuo?

Il mutuo è il principale contratto di prestito. Consiste nel trasferimento di una somma di denaro da un soggetto (mutuante) ad un altro soggetto (mutuatario), con assunzione da parte del mutuatario dell'obbligo di restituire al mutuante altrettanto denaro (art. 1813 c.c.).
Il contratto di mutuo è un contratto reale pertanto si perfeziona con la consegna del denaro nelle “mani” del mutuatario, che ne diviene il proprietario.
I mutui sono per l'art. 1815 del c.c. a titolo oneroso, infatti “salvo diversa volontà delle parti, il mutuatario deve corrispondere gli interessi al mutuante”.

Nell'ipotesi di interessi pattuiti in misura superiore alla soglia d'usura lo stesso articolo 1815 prevede: “Se sono convenuti interessi usurari la clausola è nulla e non sono dovuti interessi”. Questo aspetto, recepito solo negli ultimi anni dalla normativa rappresenta un'importante tutela rispetto al passato: prima infatti il mutuatario poteva contare su una norma più blanda consistente nella riduzione del tasso usurario alla soglia legale.

Il mutuo concesso ai fini dell'acquisto di un immobile è di tipo ipotecario in quanto accompagnato da una garanzia reale quale l'ipoteca. È inoltre, nella maggioranza dei casi, un mutuo fondiario, cioè un mutuo le cui caratteristiche sono definite dal Testo Unico Bancario (Decreto Legislativo 1 settembre 1993, n° 385) all'articolo 38 e ss. Quali sono le caratteristiche del mutuo fondiario?

Entrando nel merito della norma si può affermare che:

La struttura del contratto di mutuo

Il contratto di mutuo, redatto dinanzi al notaio in presenza delle parti, si compone di tre aree denominate:

La prima parte è la comparsa, in cui è indicato il nome del notaio, il suo numero di iscrizione al ruolo, la data ed il luogo di stipula del contratto e altre indicazioni di legge necessarie per la redazione di un atto pubblico. Sono inoltre elencate le parti oggetto del contratto di mutuo o comunque interessate dall'atto; queste posso essere così riassunte:

In modo analogo devono essere individuate le persone fisiche che intervengono nell'atto per conto di un soggetto giuridico (mutui aziendali), di queste l'atto riporta la carica aziendale ricoperta;

La premessa contiene i riferimenti normativi che definiscono il credito fondiario cui l'atto di mutuo fa parte. È inoltre presente l'indicazione relativa all'istruttoria svolta dalla banca per giungere a deliberare la concessione del mutuo in favore della parte richiedente.

La terza e ultima parte è il corpo in cui sono indicati, in forma di articoli, gli elementi rilevanti ai fini del perfezionamento del contratto e le condizioni che regoleranno il mutuo per l'intera durata contrattuale. Sono aspetti contenuti nel corpo:

Il contratto unico o atto unico

Una delle principale caratteristiche del contratto di mutuo consiste nel fatto che nonostante il destinatario della somma pattuita sia il mutuatario, colui che deve materialmente ricevere la somma è il venditore dell'immobile posto a garanzia del prestito. Ciò non avviene nei casi di mutuo per liquidità ma sicuramente il caso descritto è quello più comune.

Ciò porta a dover necessariamente adottare uno schema contrattuale che tuteli sia la banca (interessata al consolidamento dell'ipoteca prima di erogare le somme), sia il venditore (interessato a non vedere il proprio bene ipotecato prima di aver la certezza di incassare il denaro previsto per la vendita dell'immobile).

In passato tutto ciò è stato risolto con il c.d. “Atto doppio” in cui inizialmente si stipulava un primo atto “contratto condizionato” nel quale si definivano gli aspetti principali dell'atto di mutuo e unitamente si dava l'avvio alla procedura di iscrizione ipotecaria dell'immobile. Successivamente, in occasione del consolidamento dell'ipoteca (condizione attesa), si procedeva al secondo atto caratterizzato dal perfezionamento delle condizioni contrattuali e dall'erogazione, da parte dell'istituto bancario, della somma prevista contrattualmente.

Oggi la via più seguita è quella dell'atto unico il cui maggior apprezzamento deriva dalla semplicità della procedura unita alla garanzia di tutele per ognuna delle parti coinvolte. Questo tipo di contratto si configura come un finanziamento in cui l'erogazione dell'intera somma ha luogo contestualmente alla stipula dell'atto di mutuo e quindi ancor prima dell'iscrizione ipotecaria.
La somma mutuata viene erogata dall'istituto e contestualmente riversata dal mutuatario (richiedente il prestito) al mutuante (Banca) a titolo di deposito cauzionale, a garanzia degli impegni assunti dal mutuatario: in particolare, la dimostrazione dell'avvenuta regolare iscrizione ipotecaria.
Formalmente la banca e il mutuatario risultano aver stipulato l'atto di mutuo in quanto questo, ai sensi dell'art. 1813 c.c., si perfeziona con la consegna del bene (il denaro) tuttavia l'impegno del mutuatario (assunto nel medesimo atto) a rimettere il denaro nelle mani della banca a titolo di deposito cauzionale, priva lo stesso della possibilità di disporre della somma pattuita.

La definitiva messa a disposizione della somma mutuata ha luogo al momento dello svincolo del deposito cauzionale e ciò a fronte del consolidamento dell'ipoteca, senza ulteriori particolari formalità che portino banca e mutuatario a doversi incontrare nuovamente.
Il contratto unico si presenta come il più comodo fra i contratti di credito ipotecario. Infatti non comporta la stipula di ulteriori atti formali ed aggiuntivi, quale quelli della "erogazione" e "quietanza" tipici dell'atto doppio. Questo vantaggio è completato dal fatto che nei contratti di mutuo fondiario, la cui disciplina è prevista dal Testo Unico Bancario agli art. 38 e ss., il consolidamento dell'ipoteca avviene per legge in soli undici giorni (consolidamento abbreviato); aspetto non secondario dal momento che è il verificarsi di questa condizione che genera lo svincolo della somma mutuata.

Il ruolo del notaio

L'atto di concessione del mutuo deve essere stipulato nella forma di atto pubblico pertanto dinanzi ad un notaio come previsto dalla legge. L'art. 2699 del Codice Civile stabilisce infatti che “l'atto pubblico è il documento redatto, con le richieste formalità, da un notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato ad attribuirgli pubblica fede nel luogo dove l'atto è formato”.

Il contratto di mutuo, nella forma di atto pubblico, acquisisce il requisito di "titolo esecutivo" nel senso che se il debitore non adempie ai suoi obblighi il creditore (la banca) potrà agire direttamente a tutela del proprio diritto di percepire le somme contrattualmente previste, senza dover attendere una sentenza di condanna. Ciò assicura una certa tranquillità alla banca creditrice.

Il notaio è una figura di “garanzia” in quanto il suo ruolo gli impone di agire nell'interesse della legge, garantendo alle parti imparzialità e certezza sulla rispondenza del contenuto degli atti alle norme di legge in vigore. L'imparzialità del notaio lo vincola a non esprimere giudizi sulla convenienza o meno di condizioni contrattuali liberamente definite tra le parti ma non impedisce a questo di spiegare a ciascuna parte (di norma il mutuatario) il significato delle clausole inserite nell'atto di mutuo.

Le fasi del lavoro del notaio in merito ad un atto di mutuo possono essere riassunte in:

Appena pronto il testo del contratto, il notaio e le parti possono incontrarsi per la sottoscrizione dell'atto di mutuo in forma pubblica.

Il notaio legge il contenuto dell'atto e si accerta che le parti ne abbiano compreso il significato e le conseguenze, fornendo eventuali chiarimenti alla parte che dovesse farne richiesta.

Solo al termine della lettura dell'atto, acquisita la piena comprensione da parte degli intervenuti e la volontà di stipulare l'atto, il notaio procede con la raccolta delle firme secondo le modalità di legge.

In merito alla scelta del notaio, la legge (art. 1475 c.c.) prevede che “Le spese del contratto di vendita e le altre accessorie sono a carico del compratore, se non è stato pattuito diversamente”. Ciò comporta che nel caso più frequente in cui l'acquisto di un immobile comporta il ricorso ad un mutuo bancario l'acquirente dovrà sostenere sia le spese dell'atto di compravendita (trasferimento di proprietà), sia quelle dell'atto di mutuo (finanziamento).

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