Il contratto di mutuo

Il mutuo è il principale contratto di prestito. Consiste nel trasferimento di una somma di denaro da un soggetto (mutuante) a un altro soggetto (mutuatario), con assunzione da parte del mutuatario dell'obbligo di restituire al mutuante altrettanto denaro (art. 1813 c.c.).

Il contratto di mutuo è un contratto reale, pertanto si perfeziona con la consegna del denaro nelle “mani” del mutuatario, che ne diviene il proprietario. I mutui sono per l'art. 1815 del c.c. a titolo oneroso, infatti “salvo diversa volontà delle parti, il mutuatario deve corrispondere gli interessi al mutuante”.

Nell'ipotesi di interessi pattuiti in misura superiore alla soglia d'usura, lo stesso articolo 1815 prevede: “Se sono convenuti interessi usurari la clausola è nulla e non sono dovuti interessi”. Questo aspetto, recepito negli ultimi anni dalla normativa, rappresenta un'importante tutela rispetto al passato: prima infatti il mutuatario poteva contare su una norma più blanda consistente nella riduzione del tasso usurario alla soglia legale.

La giurisprudenza più recente (Cass. n. 27545/2023) ha anche introdotto un correttivo fondamentale nel caso di usura sopravvenuta: “I saggi di interesse usurari – che non siano stati pattuiti originariamente, ma siano sopraggiunti in corso di causa – costituiscono in ogni caso importi indebiti”, e la banca non ha alcun diritto a riscuoterli.

In pratica, oltre all’usura originaria (già coperta dall’art. 1815, co. 2), oggi è chiaro che anche l’usura sopravvenuta comporta l’inefficacia della pretesa per la parte eccedente, sorretta dal principio di buona fede nell’esecuzione.

Il mutuo concesso ai fini dell'acquisto di un immobile è di tipo ipotecario, in quanto accompagnato da una garanzia reale quale l'ipoteca. È inoltre, nella maggioranza dei casi, un mutuo fondiario, cioè un mutuo le cui caratteristiche sono definite dal Testo Unico Bancario (Decreto Legislativo 1 settembre 1993, n° 385) all'articolo 38 e ss.

Le caratteristiche del mutuo fondiario sono le seguenti:

• ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine;
• è garantito da ipoteca di primo grado su immobili;
• prevede un ammontare massimo individuato in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi.

Entrando nel merito della norma, si può affermare che:

• il medio lungo termine, per legge, si traduce in una durata superiore ai 18 mesi. Le durate tipiche di un mutuo sono infatti 20, 25 anni e 30 anni;
• l'ipoteca di primo grado costituisce la miglior garanzia per la banca di poter subentrare quale primo creditore nei confronti del mutuatario insolvente, per la parte di patrimonio di questo coincidente con il valore dell'immobile oggetto dell'ipoteca;
• l'ammontare massimo del mutuo, come stabilito da Banca d'Italia in conformità delle deliberazioni del CICR, è pari all’80% del valore dell'operazione (minor valore tra il prezzo di vendita del bene e valore dell'immobile individuato con perizia tecnica), ma può salire fino al 100%, qualora vengano prestate ulteriori garanzie, reali o personali.

Il contratto di mutuo, redatto dinanzi al notaio in presenza delle parti, si compone di tre aree principali denominate:

• comparsa;
• premessa;
• corpo.

La comparsa include il nome del notaio, il suo numero di iscrizione al ruolo, la data e il luogo di stipula del contratto e altre indicazioni di legge necessarie per la redazione di un atto pubblico. Sono inoltre elencate le parti oggetto del contratto di mutuo o comunque interessate dall'atto:

• Mutuante: corrispondente alla banca nella persona del procuratore incaricato di agire in nome e per conto dell'istituto di credito in relazione al contenuto del contratto di mutuo;
• Mutuatario: corrispondente al richiedente o ai richiedenti il mutuo. Nei mutui cointestati, devono essere indicate le generalità complete di ogni soggetto e l'indicazione dello stato civile accompagnata, nel caso di soggetti coniugati, dal regime matrimoniale (comunione o separazione dei beni);
• Terzi soggetti: come il terzo datore di ipoteca, il fideiussore ed eventuali testimoni. Il primo è chiamato a mettere a disposizione della banca un proprio immobile a garanzia del mutuo, senza tuttavia poter mai essere chiamato a pagare le rate. Il fideiussore è invece colui che si impegna a subentrare nel pagamento delle rate qualora il mutuatario dovesse rivelarsi inadempiente.

La premessa contiene i riferimenti normativi che definiscono il credito fondiario cui l'atto di mutuo fa parte. È inoltre presente l'indicazione relativa all'istruttoria svolta dalla banca per giungere a deliberare la concessione del mutuo in favore della parte richiedente.

La terza e ultima parte è il corpo in cui sono indicati, in forma di articoli, gli elementi rilevanti ai fini del perfezionamento del contratto e le condizioni che regoleranno il mutuo per l'intera durata contrattuale. Sono aspetti contenuti nel corpo:

• l'oggetto del contratto;
• il deposito cauzionale e le modalità di svincolo dello stesso;
• le modalità di rimborso con indicazione dell'ammontare delle rate, della loro periodicità e della durata del mutuo;
• gli interessi, sia quelli dovuti che quelli di mora;
• l'ipoteca con le sue caratteristiche;
• le spese legate all'atto di mutuo;
• le condizioni contrattuali relative a possibili modifiche a fronte di evenienze future;
• il regime fiscale di riferimento.

Una delle principali caratteristiche del contratto di mutuo consiste nel fatto che, nonostante il destinatario della somma pattuita sia il mutuatario, colui che deve materialmente ricevere la somma è il venditore dell'immobile posto a garanzia del prestito (non è così nei casi di mutuo per liquidità, ma sicuramente il caso descritto è quello più comune).

Questo porta a dover necessariamente adottare uno schema contrattuale che tuteli sia la banca (interessata al consolidamento dell'ipoteca prima di erogare le somme), sia il venditore (interessato a non vedere il proprio bene ipotecato prima di aver la certezza di incassare il denaro previsto per la vendita dell'immobile).

In passato questo aspetto è stato risolto con il c.d. “Atto doppio”, secondo cui inizialmente si stipulava un primo atto definito “contratto condizionato”, nel quale si stabilivano gli aspetti principali dell'atto di mutuo e si dava l'avvio alla procedura di iscrizione ipotecaria dell'immobile. Successivamente, in occasione del consolidamento dell'ipoteca (condizione attesa), si procedeva al secondo atto caratterizzato dal perfezionamento delle condizioni contrattuali e dall'erogazione della somma.

Oggi la via più seguita è quella dell'atto unico il cui maggior apprezzamento deriva dalla semplicità della procedura unita alla garanzia di tutele per ognuna delle parti coinvolte.

In questo tipo di contratto, la somma mutuata viene erogata dall'istituto e contestualmente riversata dal mutuatario (richiedente il prestito) al mutuante (Banca) a titolo di deposito cauzionale, a garanzia dell'avvenuta regolare iscrizione ipotecaria.

La definitiva messa a disposizione della somma mutuata ha luogo al momento dello svincolo del deposito cauzionale, a fronte del consolidamento dell'ipoteca, che avviene dopo dieci giorni dall’iscrizione (consolidamento abbreviato).

L'atto di concessione del mutuo deve essere stipulato nella forma di atto pubblico dinanzi al notaio, come previsto dalla legge. L'art. 2699 del Codice Civile, che stabilisce infatti che “l'atto pubblico è il documento redatto, con le richieste formalità, da un notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato ad attribuirgli pubblica fede nel luogo dove l'atto è formato”.

Il contratto di mutuo, nella forma di atto pubblico, acquisisce il requisito di "titolo esecutivo", nel senso che se il debitore non adempie ai propri obblighi, il creditore (la banca) potrà agire direttamente a tutela del proprio diritto di percepire le somme contrattualmente previste, senza dover attendere una sentenza di condanna. Ciò assicura una certa tranquillità alla banca creditrice.

Il notaio è una figura di “garanzia”, in quanto è tenuto ad agire nell'interesse della legge, garantendo alle parti imparzialità e certezza sulla rispondenza del contenuto degli atti alle norme di legge. L'imparzialità del notaio non impedisce a questo di spiegare a ciascuna parte (di norma il mutuatario) il significato delle clausole inserite nell'atto di mutuo.

In merito a un atto di mutuo, i compiti del notaio possono essere riassunti nelle seguenti tre fasi:

• predisposizione della relazione notarile preliminare, in cui fornisce all'istituto di credito informazioni sul bene ipotecabile, evidenziando l'assenza di elementi pregiudizievoli quali vecchie ipoteche, presenza di diritti di servitù o altri vincoli. Solo dinanzi a una relazione notarile preliminare “libera” da vincoli e pregiudizi la banca potrà deliberare in favore della concessione del mutuo;
• predisposizione del contratto di mutuo a seguito di delibera bancaria, quando il notaio riceve dalla banca la “minuta” dell'atto di mutuo, documento che contiene i parametri del mutuo e che funziona da base per la redazione dell'atto di mutuo vero e proprio;
• assistenza in fase di rogito, quando il notaio deve accertarsi dell'identità delle parti intervenute e della loro reale capacità di stipulare un atto così importante. Prende atto del luogo, data e ora di stipula e della presenza o meno di testimoni.

Di recente, con una nota del 10 marzo 2025, ABI ha informato le banche che il Consiglio Nazionale del Notariato ha messo a disposizione un prontuario per redigere la Relazione Notarile Preliminare (RNP) dei mutui, al fine di uniformare i contenuti, snellire l’iter di erogazione e ridurre le contestazioni sui documenti. L’adozione è facoltativa e rimessa al notaio e non introduce obblighi per gli istituti.

Appena pronto il testo del contratto, il notaio e le parti possono incontrarsi per la sottoscrizione dell'atto di mutuo in forma pubblica. In questa occasione il notaio legge il contenuto accertandosi che le parti ne abbiano compreso il significato e le conseguenze, e procede con la raccolta delle firme secondo le modalità di legge.

In merito alla scelta del notaio, la legge (art. 1475 c.c.) prevede che “Le spese del contratto di vendita e le altre accessorie sono a carico del compratore, se non è stato pattuito diversamente”.

Ciò comporta che in caso di ricorso a un mutuo bancario, l'acquirente dovrà sostenere sia le spese dell'atto di compravendita (trasferimento di proprietà), sia quelle dell'atto di mutuo (finanziamento).