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Il contratto di mutuo
In questa guida potrai conoscere gli aspetti fondamentali del contratto di mutuo, per capire meglio come funziona un mutuo, le caratteristiche delle parti, mutuante e mutuatario, gli obblighi e i doveri di ognuno e il ruolo del notaio.
Cos'è un mutuo?
Il mutuo è il principale contratto di prestito. Consiste nel trasferimento di una somma di denaro da un soggetto
(mutuante) ad un altro soggetto
(mutuatario), con
assunzione da parte del mutuatario dell'obbligo di restituire al mutuante altrettanto denaro (art. 1813 c.c.).
Il contratto di mutuo è un contratto reale
pertanto si perfeziona con la consegna del denaro nelle “mani” del mutuatario, che ne diviene il proprietario.
I mutui sono per l'art. 1815 del c.c. a titolo oneroso,
infatti “salvo diversa volontà delle parti, il mutuatario deve corrispondere gli interessi al mutuante”.
Nell'ipotesi di interessi pattuiti in misura superiore alla soglia d'usura lo stesso articolo 1815 prevede: “Se sono convenuti interessi usurari la clausola è nulla e non sono dovuti interessi”. Questo aspetto, recepito solo negli ultimi anni dalla normativa rappresenta un'importante tutela rispetto al passato: prima infatti il mutuatario poteva contare su una norma più blanda consistente nella riduzione del tasso usurario alla soglia legale.
Il mutuo concesso ai fini dell'acquisto di un immobile è di tipo ipotecario in quanto accompagnato da una garanzia reale quale l'ipoteca. È inoltre, nella maggioranza dei casi, un mutuo fondiario, cioè un mutuo le cui caratteristiche sono definite dal Testo Unico Bancario (Decreto Legislativo 1 settembre 1993, n° 385) all'articolo 38 e ss. Quali sono le caratteristiche del mutuo fondiario?
- ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine;
- è garantito da ipoteca di primo grado su immobili;
- prevede un ammontare massimo individuato in rapporto al valore dei beni ipotecati o al costo delle opere da eseguire sugli stessi.
Entrando nel merito della norma si può affermare che:
- il medio lungo termine, per legge, si traduce in una durata superiore ai 18 mesi, termine ampiamente superato dall'erogazione di mutui da parte degli istituti bancari per durate mai inferiori a 5 anni; le durate tipiche sono infatti 20, 25 anni, talvolta 30.
- l'ipoteca di primo grado costituisce la miglior garanzia per la banca di poter subentrare quale primo creditore nei confronti del mutuatario insolvente, per la parte di patrimonio di questo coincidente con il valore dell'immobile oggetto dell'ipoteca.
- l'ammontare massimo del mutuo, come stabilito da Banca d'Italia in conformità delle deliberazioni del CICR, è pari al 75% del valore dell'operazione che, nella prassi bancaria, si traduce nel minor valore tra il prezzo di vendita del bene e valore dell'immobile individuato con perizia tecnica.
La struttura del contratto di mutuo
Il contratto di mutuo, redatto dinanzi al notaio in presenza delle parti, si compone di tre aree denominate:
- comparsa
- premessa
- corpo
La prima parte è la comparsa, in cui è indicato il nome del notaio, il suo numero di iscrizione al ruolo, la data ed il luogo di stipula del contratto e altre indicazioni di legge necessarie per la redazione di un atto pubblico. Sono inoltre elencate le parti oggetto del contratto di mutuo o comunque interessate dall'atto; queste posso essere così riassunte:
- Parte mutuante - Corrispondente alla banca nella persona del procuratore incaricato di agire in nome e per conto dell'istituto di credito in relazione al contenuto del contratto di mutuo;
- Parte mutuataria - Corrispondente al richiedente o ai richiedenti il mutuo. Sia nel caso del singolo richiedente che in quello di più richiedenti, come avviene nei mutui cointestati a marito e moglie, devono essere indicate le generalità complete di ogni soggetto e l'indicazione dello stato civile accompagnata, nel caso di soggetti coniugati, dal regime matrimoniale (comunione o separazione dei beni).
In modo analogo devono essere individuate le persone fisiche che intervengono nell'atto per conto di un soggetto giuridico (mutui aziendali), di queste l'atto riporta la carica aziendale ricoperta;
- Terzi soggetti - Tra i soggetti eventualmente presenti nella “comparsa” vi sono inoltre il terzo datore di ipoteca, il fideiussore, eventuali testimoni. Il terzo datore d'ipoteca è il soggetto chiamato a mettere a disposizione della banca un proprio immobile a garanzia del mutuo senza tuttavia poter mai essere chiamato a pagare le rate. Il fideiussore è invece colui che si impegna a subentrare nel pagamento delle rate qualora il mutuatario dovesse rivelarsi inadempiente.
La premessa contiene i riferimenti normativi che definiscono il credito fondiario cui l'atto di mutuo fa parte. È inoltre presente l'indicazione relativa all'istruttoria svolta dalla banca per giungere a deliberare la concessione del mutuo in favore della parte richiedente.
La terza e ultima parte è il corpo in cui sono indicati, in forma di articoli, gli elementi rilevanti ai fini del perfezionamento del contratto e le condizioni che regoleranno il mutuo per l'intera durata contrattuale. Sono aspetti contenuti nel corpo:
- l'oggetto del contratto:
- il deposito cauzionale e le modalità di svincolo dello stesso;
- le modalità di rimborso con indicazione dell'ammontare delle rate, della loro periodicità e della durata del mutuo;
- gli interessi sia quelli dovuti che quelli di mora;
- l'ipoteca con le sue caratteristiche;
- le spese legate all'atto di mutuo;
- le condizioni contrattuali relative a possibili modifiche a fronte di evenienze future;
- il regime fiscale di riferimento;
Il contratto unico o atto unico
Una delle principale caratteristiche del contratto di mutuo consiste nel fatto che nonostante il destinatario della somma pattuita sia il mutuatario, colui che deve materialmente ricevere la somma è il venditore dell'immobile posto a garanzia del prestito. Ciò non avviene nei casi di mutuo per liquidità ma sicuramente il caso descritto è quello più comune.
Ciò porta a dover necessariamente adottare uno schema contrattuale che tuteli sia la banca (interessata al consolidamento dell'ipoteca prima di erogare le somme), sia il venditore (interessato a non vedere il proprio bene ipotecato prima di aver la certezza di incassare il denaro previsto per la vendita dell'immobile).
In passato tutto ciò è stato risolto con il c.d. “Atto doppio” in cui inizialmente si stipulava un primo atto “contratto condizionato” nel quale si definivano gli aspetti principali dell'atto di mutuo e unitamente si dava l'avvio alla procedura di iscrizione ipotecaria dell'immobile. Successivamente, in occasione del consolidamento dell'ipoteca (condizione attesa), si procedeva al secondo atto caratterizzato dal perfezionamento delle condizioni contrattuali e dall'erogazione, da parte dell'istituto bancario, della somma prevista contrattualmente.
Oggi la via più seguita è quella dell'atto unico
il cui maggior apprezzamento deriva dalla semplicità della procedura unita alla garanzia di tutele
per ognuna delle parti coinvolte. Questo tipo di contratto si configura come un finanziamento in cui l'erogazione
dell'intera somma ha luogo contestualmente alla stipula dell'atto di mutuo e quindi ancor prima dell'iscrizione ipotecaria.
La somma mutuata viene erogata dall'istituto e contestualmente riversata dal mutuatario (richiedente il prestito)
al mutuante (Banca) a titolo di deposito cauzionale, a garanzia degli impegni assunti dal mutuatario:
in particolare, la dimostrazione dell'avvenuta regolare iscrizione ipotecaria.
Formalmente la banca e il mutuatario risultano aver stipulato l'atto di mutuo in quanto questo, ai sensi dell'art. 1813
c.c., si perfeziona con la consegna del bene (il denaro) tuttavia l'impegno del mutuatario (assunto nel medesimo atto)
a rimettere il denaro nelle mani della banca a titolo di deposito cauzionale, priva lo stesso della possibilità
di disporre della somma pattuita.
La definitiva messa a disposizione della somma mutuata ha luogo al momento dello svincolo del deposito cauzionale
e ciò a fronte del consolidamento dell'ipoteca, senza ulteriori particolari formalità che portino banca
e mutuatario a doversi incontrare nuovamente.
Il contratto unico si presenta come il più comodo fra i contratti di credito ipotecario.
Infatti non comporta la stipula di ulteriori atti formali ed aggiuntivi, quale quelli della "erogazione"
e "quietanza" tipici dell'atto doppio. Questo vantaggio è completato dal fatto che nei contratti di mutuo fondiario,
la cui disciplina è prevista dal Testo Unico Bancario agli art. 38 e ss.,
il consolidamento dell'ipoteca avviene per legge in soli undici giorni
(consolidamento abbreviato); aspetto non secondario dal momento che è il verificarsi di questa condizione che genera lo svincolo della somma mutuata.
Il ruolo del notaio
L'atto di concessione del mutuo deve essere stipulato nella forma di atto pubblico pertanto dinanzi ad un notaio come previsto dalla legge. L'art. 2699 del Codice Civile stabilisce infatti che “l'atto pubblico è il documento redatto, con le richieste formalità, da un notaio o da altro pubblico ufficiale autorizzato ad attribuirgli pubblica fede nel luogo dove l'atto è formato”.
Il contratto di mutuo, nella forma di atto pubblico, acquisisce il requisito di "titolo esecutivo" nel senso che se il debitore non adempie ai suoi obblighi il creditore (la banca) potrà agire direttamente a tutela del proprio diritto di percepire le somme contrattualmente previste, senza dover attendere una sentenza di condanna. Ciò assicura una certa tranquillità alla banca creditrice.
Il notaio è una figura di “garanzia” in quanto il suo ruolo gli impone di agire nell'interesse della legge, garantendo alle parti imparzialità e certezza sulla rispondenza del contenuto degli atti alle norme di legge in vigore. L'imparzialità del notaio lo vincola a non esprimere giudizi sulla convenienza o meno di condizioni contrattuali liberamente definite tra le parti ma non impedisce a questo di spiegare a ciascuna parte (di norma il mutuatario) il significato delle clausole inserite nell'atto di mutuo.
Le fasi del lavoro del notaio in merito ad un atto di mutuo possono essere riassunte in:
- predisposizione della relazione notarile preliminare - consistente in una relazione in cui il notaio fornisce all'istituto di credito informazioni sul bene ipotecabile, evidenziando l'assenza di elementi pregiudizievoli quali vecchie ipoteche, presenza di diritti di servitù o altri vincoli capaci di pregiudicare gli interessi della banca in caso di iscrizione ipotecaria. Solo dinanzi ad una relazione notarile preliminare “libera” da vincoli e pregiudizi la banca potrà deliberare in favore della concessione del mutuo.
- Predisposizione del contratto di mutuo - a seguito di delibera bancaria, il notaio riceve dalla banca la “minuta” dell'atto di mutuo, documento che contiene i parametri del mutuo e che funge da base per la redazione dell'atto di mutuo vero e proprio.
Appena pronto il testo del contratto, il notaio e le parti possono incontrarsi per la sottoscrizione dell'atto di mutuo in forma pubblica.
- Assistenza in fase di rogito - Il notaio in occasione del rogito deve accertarsi dell'identità delle parti intervenute e della loro reale capacità di stipulare un atto così importante. Prende atto del luogo, data e ora di stipula e della presenza o meno di testimoni.
Il notaio legge il contenuto dell'atto e si accerta che le parti ne abbiano compreso il significato e le conseguenze, fornendo eventuali chiarimenti alla parte che dovesse farne richiesta.
Solo al termine della lettura dell'atto, acquisita la piena comprensione da parte degli intervenuti e la volontà di stipulare l'atto, il notaio procede con la raccolta delle firme secondo le modalità di legge.
In merito alla scelta del notaio, la legge (art. 1475 c.c.) prevede che “Le spese del contratto di vendita e le altre accessorie sono a carico del compratore, se non è stato pattuito diversamente”. Ciò comporta che nel caso più frequente in cui l'acquisto di un immobile comporta il ricorso ad un mutuo bancario l'acquirente dovrà sostenere sia le spese dell'atto di compravendita (trasferimento di proprietà), sia quelle dell'atto di mutuo (finanziamento).
Ultimo aggiornamento settembre 2020
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