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Le garanzie

Scopri quali garanzie devi prestare per ottenere il mutuo e quali garanzie ti potrebbero esser chieste in aggiunta a quelle obbligatorie per rafforzare la tua domanda di finanziamento. Potrai scegliere il tuo mutuo con più consapevolezza degli effetti contrattuali delle garanzie prestate e affrontare lo stesso con maggior sicurezza e serenità.

Indice

Ipoteca

L'ipoteca costituisce una delle forme più efficaci di garanzia per il creditore. Essa infatti, come stabilito dall’art. 2808 del codice civile, “attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito…”.

L’ipoteca ha come oggetto beni immobili e beni mobili registrati oltre ad alcuni diritti reali quali il diritto di superficie e l’usufrutto, ma è proprio verso i beni immobili che l’ipoteca “manifesta” tutte la sua caratteristiche che la rendono fondamentale in una operazione di mutuo.

L’ipoteca, la cui costituzione avviene con l’iscrizione nei pubblici registri immobiliari (iscrizione ipotecaria) accompagna il bene ipotecato per tutta la durata del debito anche qualora il bene stesso dovesse essere venduto ad altro acquirente. L'ipoteca assume quindi la caratteristica di “diritto accessorio” nel senso che se il debito manca o cessa di esistere, anche l'ipoteca non ha ragione di essere e si estingue.

L'estinzione è automatica dopo 20 anni dalla sua costituzione, ma se il mutuo dura più di vent’anni occorre rinnovare l’ipoteca (per altri 20 anni). In caso contrario (debito estinto entro i vent’anni) l’ipoteca dovrà essere cancellata con una apposita procedura.

Altra caratteristica dell'ipoteca è l'indivisibilità perché si estende sull'intero bene che ne è oggetto e sulle sue parti, a garanzia dell'intero credito e dei suoi accessori.

La garanzia ipotecaria ha un duplice contenuto: da un lato attribuisce al creditore il diritto di espropriare i beni vincolati a garanzia del suo credito, dall'altro di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato.

L'ipoteca comprende quattro elementi essenziali:

Nel mutuo ipotecario il titolo è costituito dal contratto di finanziamento mentre l’iscrizione nei pubblici registri immobiliari è l’atto costitutivo dell’ipoteca.

Ogni omissione o inesattezza riconducibile all’individuazione certa dei creditori, del debitore, del terzo proprietario, dell’ammontare del credito o del bene oggetto di ipoteca. determina la nullità dell'iscrizione ipotecaria.

Gli istituti di credito richiedono che l'iscrizione ipotecaria sia di primo grado e preceda la consegna della somma finanziata: solitamente la somma, pur se praticamente già erogata (e contestualmente costituita in deposito cauzionale) viene resa disponibile solo dopo la regolare iscrizione dell'ipoteca. L'iscrizione avviene normalmente per un valore superiore al finanziamento erogato (solitamente tra il 150% e il 200%, ma si arriva anche al 300%) ciò al fine di salvaguardare la banca nel caso di recupero forzoso del credito. L'ipoteca dunque non copre solo il capitale erogato, ma anche:

Tale maggiore copertura tutela la banca ma non genera maggiori costi per il cliente se non per l'importo dei costi notarili, commisurati al valore dell'ipoteca.
L'ipoteca che grava su un immobile si estende anche alle sue "pertinenze" (ad esempio un garage). C'è da precisare che la pertinenza può anche essere separata dal bene immobile cui è funzionalmente legata e che di tale pertinenza si può disporre separatamente dalla cosa principale.

A seguito della legge 2 aprile 2007, n. 40 (Legge Bersani), per i mutui estinti dopo il 3 Aprile 2007, l'ipoteca iscritta a garanzia del mutuo si estingue automaticamente alla data di avvenuta estinzione del mutuo stesso. La banca è tenuta a rilasciare al debitore adeguata quietanza attestante la data di estinzione del mutuo e a trasmettere alla Conservatoria del Registri Immobiliari la relativa comunicazione entro trenta giorni dalla stessa data, senza alcun onere per il debitore. Per i mutui estinti fino al 3 Aprile 2007, la cui ipoteca non sia stata ancora cancellata, i trenta giorni decorrono dalla data di richiesta della quietanza da parte del debitore, da effettuarsi mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento.

Fideiussione

La natura dell’operazione di mutuo ipotecario non muta se nel contratto di finanziamento vengono previste forme di garanzia reale o personale, aggiuntive rispetto all'ipoteca.

Diverse sono le forme di garanzia preordinate a tale scopo (fideiussione, pegno ecc.), ma tutte mirano a garantire il creditore attraverso la neutralizzazione del rischio di inadempimento.

Fra le garanzie merita attenzione la "fideiussione" che si ha quando una parte garantisce l'adempimento dell'obbligazione del mutuatario obbligandosi personalmente, con il proprio patrimonio, verso il creditore-Banca.

Il fideiussore risponde con tutti i suoi beni ed il rapporto nasce e si stringe tra quest'ultimo e la Banca creditrice; anche se, come accade di frequente, esso è preceduto da un'intesa tra debitore e fideiussore.

La fideiussione ha natura accessoria, il che significa che non è valida se non è valido il contratto principale: il mutuo. Il fideiussore, quindi, può opporre al creditore-Banca tutte le eccezioni che spettano al mutuatario. Inoltre è chiara la natura “funzionale” della fideiussione che consiste nel garantire al creditore-banca il recupero dell’esatto ammontare delle somme dovutegli dal debitore inadempiente. Il mancato verificarsi di una situazione di inadempienza fa sì che il fideiussore non debba intervenire, lasciando questo nell’ombra.
Data la gravità delle possibili conseguenze per il fideiussore, derivanti dal prestare la fideiussione, la volontà di questo deve risultare in forma scritta.

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