Le garanzie per il mutuo

Quando si richiede un mutuo casa, le garanzie rappresentano un elemento fondamentale per tutelare la banca e assicurare il rimborso del finanziamento. Tra le principali forme di garanzia troviamo l'ipoteca e la fideiussione, che analizzeremo nel dettaglio.

L'ipoteca rappresenta una delle forme più efficaci di garanzia per la banca. Come stabilito dall’art. 2808 del Codice Civile, essa “attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito…”. Generalmente, l'ipoteca ha come oggetto beni immobili e beni mobili, oltre ad alcuni diritti reali quali, ad esempio, il diritto di superficie e l’usufrutto.

Esistono tre principali tipologie di ipoteca:

• volontaria;
• giudiziale;
• legale.

Nel caso di nostro interesse (mutuo) si parla di ipoteca volontaria, che segue il bene ipotecato per tutta la durata del debito, anche nel caso in cui l’immobile dovesse essere venduto.

L'ipoteca ordinaria dura 20 anni, anche se il mutuo viene fissato per una durata inferiore. Una volta rimborsato il mutuo, l'ipoteca diviene solo formale, in quanto se non c'è più un credito da garantire si estingue autonomamente, scaduto il periodo.

Se però il mutuo dura più di 20 anni occorre rinnovare l’ipoteca (per altri 20). Se il debito, invece, viene estinto entro i vent’anni, l’ipoteca deve essere cancellata con un’apposita procedura.

Una caratteristica dell’ipoteca è la sua indivisibilità, perché si estende sull'intero bene che ne è oggetto e sulle sue parti (le pertinenze, ad esempio, come un garage), a garanzia dell'intero credito e dei suoi accessori. La garanzia ipotecaria da un lato attribuisce al creditore il diritto di espropriare i beni vincolati a garanzia del suo credito, dall'altro di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato.

L'ipoteca si compone di quattro elementi essenziali:

• il titolo;
• l'iscrizione;
• il bene immobile;
• il credito da garantire.

Nel mutuo ipotecario il titolo è costituito dal contratto di finanziamento, mentre l’iscrizione ipotecaria nei pubblici registri immobiliari è l’atto costitutivo dell’ipoteca.

L'ipoteca per il mutuo deve essere di primo grado (ha cioè la priorità su ipoteche successive) e deve precedere la consegna della somma finanziata. Per tutelare la banca nel caso di recupero forzoso del credito, l’iscrizione ipotecaria si formalizza generalmente per un valore superiore al finanziamento erogato (solitamente tra il 150% e il 200%, ma si può arrivare anche al 300%).

L'ipoteca, pertanto, non copre solo il capitale erogato, ma anche:

• gli interessi;
• gli interessi di mora nel caso di ritardi o mancato pagamento;
• le spese per il recupero del credito (solleciti telefonici, spese di ingiunzione, ecc);
• le spese giudiziali specifiche del procedimento di recupero del credito.

Queste coperture tutelano la banca, ma non generano maggiori costi per il cliente, se non per l'importo dei costi notarili, commisurati al valore dell’ipoteca. A seguito della legge 2 aprile 2007, n. 40 (Legge Bersani), per i mutui estinti dopo il 3 Aprile 2007, l'ipoteca iscritta a garanzia del mutuo si estingue automaticamente alla data di avvenuta estinzione del mutuo stesso.

La banca deve rilasciare al debitore una quietanza attestante la data di estinzione del mutuo e trasmettere alla Conservatoria del Registri Immobiliari la relativa comunicazione entro 30 giorni dalla stessa data, senza alcun onere per il debitore.

La fideiussione è una forma di garanzia, un contratto dove un soggetto si fa garante degli obblighi stipulati da un altro soggetto, sia essa persona fisica o azienda.

In ogni fideiussione esistono tre soggetti coinvolti:

• contraente (debitore): chi non offre garanzie sufficienti per la stipula del mutuo;
• garante (fideiussore): chi garantisce i pagamenti;
• beneficiario (creditore): chi riceve la fideiussione.

Nel caso in cui il debitore non sia in grado di ripagare le rate del mutuo o del prestito, il creditore (banca) può rivalersi sul fideiussore. Di conseguenza, la banca deve prima chiedere l’adempimento dei pagamenti delle rate al debitore e, soltanto dopo il rifiuto di quest’ultimo, può rivalersi sul fideiussore.

Come anticipato all'inizio di questa guida, la fideiussione ha natura accessoria (non è quindi obbligatoria per il contraente) ed è valida finché è valido anche il contratto principale (il mutuo in questo caso).

L’entità della fideiussione, per questa ragione, non può superare il valore del debito garantito e non può essere prestata o ceduta a condizioni più onerose.

Il fideiussore, inoltre, è obbligato in solido al pagamento rispondendo con tutti i suoi beni e il rapporto nasce e si stringe tra quest'ultimo e la banca che eroga il credito; anche se, come spesso accade, viene preceduto anche da un'intesa tra debitore e fideiussore.

La banca valuta dunque diversi aspetti prima di concedere un mutuo:

• capacità di rimborso: reddito, stabilità lavorativa e indebitamento;
• affidabilità creditizia: storico dei pagamenti e assenza di segnalazioni negative;
• valutazione dell’immobile: valore di mercato, regolarità urbanistica e condizioni generali;
• garanzie aggiuntive: come l’ipoteca o la fideiussione.