Superbonus

Il Superbonus 110%, introdotto nel 2020 e per il 2023 ridimensionato al 90%, mira a un duplice obiettivo: migliorare l’efficientamento energetico e ridurre il rischio sismico del patrimonio immobiliare italiano e rilanciare nello stesso tempo il comparto dell’edilizia.

Che cos’è il Superbonus?

La possibilità di detrarre spese relative alle ristrutturazioni immobiliari rappresenta una soluzione agevolativa ben conosciuta nel panorama fiscale italiano, ma il Superbonus 110%, introdotto dal decreto legge 19 maggio 2020, n° 34 e poi ridotto con successive normative al 90%, ha costituito una vera novità in termini di somme recuperabili e strategia di riconversione immobiliare intrapresa dallo Stato.

Considerato che gli edifici sono responsabili del 40% di emissioni nelle città europee, l’obiettivo perseguito dal legislatore è favorire l’adeguamento del patrimonio immobiliare italiano aumentandone l’efficientamento energetico, sia tramite il ricorso a materiali costruttivi in grado di ridurre la dispersione del calore, sia con l’estensione dell’agevolazione agli interventi volti alla “produzione” di energia utile al riscaldamento, il tutto in chiave green (impianti fotovoltaici e colonnine per la ricarica degli autoveicoli elettrici). L’intervento ha inoltre l’obiettivo di ridurre il rischio sismico diffuso in ampie aree d’Italia e rilanciare il comparto dell’edilizia duramente colpito dalla pandemia da Covid-19.

La misura è diventata strutturale con la pubblicazione, il 18 luglio 2020, in Gazzetta Ufficiale della legge 17 luglio 2020, n. 77 che ha convertito (con modifiche) il già citato decreto legge 19 maggio 2020, n. 34 (Decreto Rilancio).

Le peculiarità della normativa e, per certi versi, le difficoltà interpretative hanno tuttavia rallentato l’accesso ai benefici previsti, aprendo le porte a numerose richieste di chiarimenti nei confronti degli organi preposti tra cui Ministero dell’Economia e delle Finanze (MEF), Ministero dello Sviluppo Economico (MISE), Agenzia delle Entrate (AE) e Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l'energia e lo sviluppo economico sostenibile (ENEA).

Questa guida, nata dall’esperienza di Moltiply Group nel settore della compravendita immobiliare, vuole offrire al lettore un quadro aggiornato della materia illustrandone i criteri di accesso, l’ammontare delle agevolazioni, la tipologia di interventi, i risvolti operativi più significativi e ogni altro aspetto possa aiutare chi legge a cogliere i vantaggi di tale iniziativa normativa.

Interventi ammessi e limiti di spesa

La normativa distingue gli interventi ammessi in due categorie, “trainanti” e “trainati”: anche per i secondi è stata prevista la possibilità di usufruire delle detrazioni in misura pari al 90% (rispetto al 110% prevista fino al 2022) per tutto il 2023 (poi vi sarà un ulteriore ridimensionamento del beneficio fiscale) a patto che siano realizzati in abbinata almeno a un intervento trainante tra quelli possibili.

La normativa prevede quattro interventi “trainanti”, come vengono definiti quelli che fanno scattare il diritto al beneficio fiscale:

• isolamento termico sugli involucri (cappotto);
• sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale relativi alle parti comuni degli edifici (condomini);
• sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale relativi a “edifici unifamiliari” o relativi ad unità immobiliari di edifici plurifamiliari;
• adeguamento antisismico.

Requisiti minimi per tipologia di intervento

Ogni intervento deve essere funzionale al conseguimento di risultati minimi in termini di efficientamento energetico dell’immobile su cui è realizzato, in particolare:

• nel caso dell’isolamento termico sugli involucri (cappotto):
  • l’intervento deve avere incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’edificio;
  • i materiali utilizzati devono rispettare i criteri ambientali minimi (CAM) di cui al decreto 11 ottobre 2017 del Ministro dell’ambiente.
• in tutti i casi di miglioramento delle caratteristiche energetiche del fabbricato (isolamento termico e sostituzione di impianti di climatizzazione):
  • l’intervento deve garantire il miglioramento di almeno due classi energetiche dell’edificio, ovvero, se non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta.
• nel caso di adeguamento sismico:
  • l’intervento deve riguardare immobili ubicati in zona sismica 1, 2 o 3.

Agli interventi trainanti si sommano gli interventi “trainati” che godono anch’essi dei benefici Superbonus purché realizzati in concomitanza di almeno un intervento trainante. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che gli interventi trainati usufruiscono dell’agevolazione solo se realizzati “dentro” il periodo temporale di realizzazione di almeno uno degli interventi trainanti cui sono associati. Al fine di agevolare l’identificazione degli interventi trainati (quelli cioè che possono aggiungersi ai trainanti, dando il diritto a sommare le detrazioni), la stessa Agenzia delle Entrate, con provvedimento del 12 ottobre 2020, ha fornito l’elenco delle opere realizzabili evidenziando quelli “trainati”.

A titolo d’esempio costituiscono interventi trainati

• gli interventi di acquisto e posa in opera di finestre comprensive di infissi;
• gli interventi di installazione di pannelli solari/collettori solari;
• l’acquisto e la posa in opera di impianti di climatizzazione invernale a biomasse combustibili;
• gli interventi di abbattimento delle barriere architettoniche;
• l’acquisto, l’installazione e la messa in opera di dispositivi multimediali per il controllo da remoto (Sistemi building automation).

L’attuale periodo di fruizione delle agevolazioni, relativamente agli interventi realizzati dalle persone fisiche, dalle Onlus o sui condomini, riguarda le spese effettuate dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2023. Successivamente il beneficio fiscale scenderà al 70% per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2024; al 65% per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2025.

Immobili che possono usufruire delle agevolazioni

Per poter essere ammessi ai benefici gli immobili devono essere adibiti a destinazione abitativa: vi rientrano quindi sia i fabbricati, intesi come condomini, sia le abitazioni unifamiliari. Sono assimilate a quest’ultime anche le unità immobiliari site in immobili plurifamiliari, funzionalmente autonome e con accesso indipendente. Gli immobili privi di destinazione abitativa, come ad esempio gli uffici, possono usufruire delle agevolazioni 90% solo in relazione agli interventi sulle parti comuni di edifici plurifamiliari (condomini) e non per le spese relative alla parte di intervento che ricade sull’unità “ufficio”.

La destinazione abitativa deve essere prevalente per cui le unità immobiliari ad uso abitativo devono prevalere, in termini di superficie, sulle eventuali unità immobiliari prive della destinazione abitativa.

Non possono accedere alle agevolazioni Superbonus le abitazioni di lusso la cui natura è riscontrabile dall’appartenere alla categoria catastale A1, A8, A9.

L’Agenzia delle Entrate ha inoltre chiarito, con Risposta n. 17 del 17 gennaio 2021, che accedono alle agevolazioni Superbonus anche gli immobili collabenti (categoria F2). Tali immobili, caratterizzati da uno stato di degrado tale da non essere più abitabili e tali da essere talvolta ai limiti del crollo o in parte già collassati, rientrano tra quelli agevolabili purché l’intervento posto in essere sia di “ristrutturazione edilizia” come definito dal Testo Unico in materia edilizia DPR 380/2001.

Massimali di spesa per il Superbonus

Il Decreto Rilancio stabilisce i massimali di spesa detraibile, differenti per tipologia di intervento.

• Interventi di isolamento termico sugli involucri
  • 50.000 euro per edifici unifamiliari (es: villette) e per le unità immobiliari facenti parte di edifici plurifamiliari (condomini) funzionalmente indipendenti, con accesso autonomo alla strada.
  • 40.000 euro per ognuna delle unità immobiliari facenti parte di un edificio composto da un numero di unità immobiliari compreso tra 2 e 8.
  • 30.000 euro per ognuna delle unità immobiliari facenti parte di un edificio composto da un numero di unità immobiliari superiore a 8.

Esempio di calcolo

Edificio composto da 6 unità immobiliari

• La spesa massima detraibile è pari a 40.000 euro x 6 = 240.000 euro.

Edificio composto da 10 unità immobiliari

• La spesa massima detraibile è pari a (40.000 euro x 8) + (30.000 x 2) = 320.000 euro + 60.000 euro = 380.000 euro

• Interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale relativi alle parti comuni degli edifici in condominio
  • 20.000 euro per ognuna delle unità immobiliari facenti parte di un edificio composto da un massimo di 8 unità immobiliari.
  • 15.000 euro per ognuna delle unità immobiliari facenti parte di un edificio composto da più di 8 unità immobiliari.

Esempio di calcolo

Edificio composto da 6 unità immobiliari

• La spesa massima detraibile è pari a 20.000 euro x 6 = 120.000 euro.

Edificio composto da 10 unità immobiliari

• La spesa massima detraibile è pari a (20.000 euro x 8) + (15.000 x 2) = 160.000 euro + 30.000 euro = 190.000 euro.

• Interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale relativi a “edifici unifamiliari” o relativi ad unità immobiliari di edifici plurifamiliari

La definizione di “edificio unifamiliare” è fornita dal Ministero dell’Economia e delle Finanze che alla lettera i), art. 1, del Decreto “Efficienza Energetica” ha previsto che per edificio unifamiliare si intende quello riferito ad un'unica unità immobiliare di proprietà esclusiva, funzionalmente indipendente, che disponga di uno o più accessi autonomi dall'esterno e destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare”.

Lo stesso articolo prosegue specificando che “una unità immobiliare può ritenersi funzionalmente indipendente qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva (ad uso autonomo ed esclusivo) e la presenza di un accesso autonomo dall'esterno, presuppone che l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d'ingresso che consenta l'accesso da una strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva”.

La norma quindi considera “trainanti” gli interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale, relativi ai fabbricati citati (unifamiliari o funzionalmente indipendenti), con i seguenti impianti:

• per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria a condensazione, con efficienza almeno pari alla classe A (Regolamento delegato (UE) n. 811/2013), a pompa di calore. Vi rientrano inoltre gli impianti ibridi o geotermici, anche abbinati all'installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo;
• di microcogenerazione;
• a collettore solari.

Agli interventi su indicati si aggiungono ulteriori interventi realizzati in edifici ubicati in aree non metanizzate e in comuni montani, purché questi non destinatari di procedura di infrazione europea n. 2014/2147 o n. 2015/2043.
Nei casi ammessi la detrazione è calcolata su una un massimo di 30.000 euro di spesa per ogni unità immobiliare, comprendendo in tali spese anche i costi di smaltimento e bonifica del vecchio impianto.

L’ Agenzia delle Entrate (Risoluzione 60/E) ha chiarito che agli interventi “trainanti” di:

• isolamento termico sugli involucri;
• sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale relativi alle parti comuni degli edifici in condominio;
• sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale relativi a “edifici unifamiliari” o relativi ad unità immobiliari di edifici plurifamiliari

possono essere associati interventi “trainati” quali l’installazione di impianti fotovoltaici e l’installazione, contestuale o successiva, dei relativi sistemi di accumulo (per ogni unità immobiliare). In tal caso ai limiti di detrazione indicati per gli interventi “trainanti” si sommano ulteriori 48.000 euro attribuibili agli impianti fotovoltaici e 48.000 euro attribuibili ai relativi sistemi di accumulo purché siano contemporaneamente rispettati i tetti di spesa per ogni unità immobiliare, riassunti nella tabella.

• Interventi antisismici

Le agevolazioni per interventi antisismici già previste dal decreto legge n° 63 del 2013, sono state elevate al 110% (e ora riportate al 90%) delle spese sostenute per la messa in sicurezza delle parti strutturali degli edifici colpiti da eventi sismici (Sismabonus).
Gli immobili devono trovarsi all’interno di zone il cui rischio sismico è classificato 1, 2 o 3, sono quindi esclusi interventi in aree a rischio sismico 4 (buona parte dei comuni della Lombardia e del Trentino Alto Adige, oltre la metà del Piemonte, alcuni della Puglia, della Sicilia e della Toscana, per intero la Sardegna), in quanto non soggette ad un concreto rischio terremoto. La classificazione sismica completa del territorio è disponibile sul sito internet della Protezione Civile:

La detrazione del 90% si applica anche agli interventi di demolizione e ricostruzione di immobili colpiti da sisma purché l’impresa che “recupera” l’immobile lo venda entro 18 mesi dalla conclusione dei lavori.

La spesa massima su cui è applicata la detrazione del 90% ammonta a 96.000 euro per interventi relativi alla singola unità immobiliare. In caso di interventi su parti comuni di edifici condominiali la detrazione è applicata in misura pari a 96.000 euro per ogni unità immobiliare.

Criterio di calcolo della detrazione

L’agevolazione del 90% riguarda l’ammontare della detrazione massima possibile a fronte degli interventi previsti dal Decreto Rilancio e non la spesa massima possibile.

Per evitare che si possa generare confusione in merito al calcolo del massimo vantaggio fiscale ottenibile, si propone il seguente esempio (per ulteriori esempi si rimanda al punto: Modalità di fruizione del beneficio).

1. Intervento trainante - cappotto termico abitazione unifamiliare
2. Intervento trainato - acquisto e posa in opera di impianto con generatore di calore alimentato da biomasse combustibili

L’intervento “trainante” prevede un limite di spesa detraibile pari a 50.000 euro per cui la detrazione di cui si potrà usufruire è pari al 90% di 50.000 euro, ossia 45.000 euro.

L’intervento “trainato” presenta invece un limite massimo di detrazione pari a 30.000 euro (la normativa considera non la spesa massima, ma la detrazione massima), per cui per definire la spesa massima oggetto di bonus è necessario dividere la detrazione per il coefficiente 0,9. La spesa massima, in grado di far ottenere una detrazione di 30.000 euro, è quindi pari a 30.000 euro / 0,9, ossia 33.333 euro.

In merito ai costi massimi ammissibili ai fini dell’agevolazione la normativa non pone limiti, la Circolare 24/E dell’Agenzia delle Entrate, più volte ripresa anche da successivi interpelli, prevede infatti che “nel caso in cui sul medesimo immobile siano effettuati più interventi agevolabili, il limite massimo di spesa detraibile sarà costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati”; ciò equivale a non avere un tetto assoluto ma piuttosto il limite della somma dei massimali relativi ai singoli interventi effettuati.

Soggetti beneficiari del Superbonus

Il Decreto Rilancio individua le seguenti categorie di beneficiari delle agevolazioni tra coloro che realizzano gli interventi ammessi.

• Condomìni (edifici in condominio).
• Persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni. Gli immobili non devono essere strumentali all’attività economica.
• Istituti autonomi case popolari (IACP) e altri istituti ad identica vocazione.
• Cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per interventi realizzati su immobili dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci.
• Organizzazioni non lucrative di utilità sociale (ONLUS), le organizzazioni di volontariato (OdV) e le associazioni di promozione sociale (APS).
• Associazioni e società sportive dilettantistiche, “limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi”.

Rientrano tra le categorie di destinatari anche le “comunità energetiche rinnovabili” costituite in forma di enti non commerciali e i condomìni che aderiscono alla realizzazione delle opere limitatamente alle spese sostenute per impianti a fonte rinnovabile gestiti dai medesimi condomìni.

Di seguito si descrivono le modalità di accesso ai benefici Superbonus previsti per persone fisiche e condomìni essendo queste due categorie le maggiori destinatarie del provvedimento.

Dettaglio soggetti beneficiari del Superbonus

Per maggiore chiarezza approfondiamo la descrizione dei soggetti beneficiari dell’agevolazione.

Condomìni

Il legislatore ha voluto premiare l’attività del condominio inteso come comunione tra più soggetti proprietari di immobili accomunati dall’appartenere al medesimo edificio. È quindi il condominio e non il singolo condomino che può accedere ai benefici Superbonus 90% purché gli interventi riguardino le parti comuni dell’edificio.

Rientrano tra gli interventi ammessi al beneficio, l’isolamento termico delle superfici opache verticali (cappotto muri perimetrali), orizzontali (isolamento pavimento e cappotto lastrico solare) e inclinate (cappotto tetto a falde) che interessano l’involucro dell’edificio, nonché gli interventi, anch’essi su parti comuni dell’edificio, volti alla sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati.

Si fa notare che in tema di impianti di climatizzazione la norma prevede la sostituzione e non la posa in opera ex novo degli impianti per cui è fondamentale poter certificare la preesistenza di un impianto termico condominiale.

Non è possibile l’accesso al Superbonus da parte del singolo condomino per interventi, seppur nel rispetto delle indicazioni di legge, relativi alle singole proprietà immobiliari in quanto le stesse non costituiscono “parti comuni”. È quindi l’assemblea condominiale a dover deliberare in favore della realizzazione degli interventi e non il singolo condomino a poter agire da solo per usufruire delle agevolazioni in favore del proprio immobile.

La Circolare 24/E dell’Agenzia delle Entrate chiarisce che anche i condomìni più piccoli, privi del codice fiscale in quanto non obbligati ad averlo, possono usufruire dell’agevolazione purché sia chiaro il nesso tra partecipazione alle spese da parte del singolo condomino e attribuzione delle stesse ad interventi agevolati su parti comuni dell’edificio.

L’accesso ai benefici Superbonus da parte dei proprietari di immobili di lusso è precluso salvo la possibilità di accedere alle agevolazioni in relazione alla partecipazione degli stessi alle spese per interventi sulle parti comuni dell’edificio.

Persone fisiche

Le persone fisiche possono usufruire dell’agevolazione purché al di fuori di interventi realizzati per favorire l’attività d’impresa, arte o professione. La norma esclude quindi il caso dell’imprenditore che realizza interventi su beni relativi all’attività d’impresa (ad esempio un negozio o un magazzino) ma non esclude che un imprenditore possa richiedere agevolazioni per opere migliorative, nei termini previsti dal Decreto Rilancio, della propria abitazione. In sintesi, tali beni non devono essere:

• strumentali all’attività d’impresa, arte o professione;
• unità immobiliari oggetto dell’attività;
• beni facenti parte del patrimonio aziendale.

Tali contribuenti possono tuttavia usufruire delle agevolazioni nel caso di interventi su parti comuni di un immobile in condominio nonostante l’immobile di riferimento sia strumentale all’attività d’impresa. La connessione tra partecipazione alla spesa e “misura” dell’intervento è da ricercare nella partecipazione dell’attività economica alle spese condominiali.

In generale le persone fisiche che accedono alle agevolazioni di cui al Superbonus sono i proprietari di immobili, a questi tuttavia devono aggiungersi coloro che “detengono” l’immobile sulla base di un titolo che ne autorizzi loro l’utilizzo. Il numero di immobili per i quali il singolo contribuente può accedere alle agevolazioni è:

• 2 unità immobiliari - Regola generale.
• fino a 4 unità immobiliari - Nel caso di “interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se possedute da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche” (Art 119 comma 9, lettera a).

Tali limiti non si applicano alla partecipazione del contribuente persona fisica alle spese per interventi su parti comuni di edifici condominiali, per cui si potrebbe usufruire del Superbonus tre, quattro o anche più volte in relazione ad immobili ubicati in edifici condominiali oggetto di interventi agevolati.

Sono accomunati alla figura del proprietario, al fine della richiesta delle agevolazioni, anche il nudo proprietario dell’immobile, i titolari di diritti reali di godimento (uso, usufrutto, abitazione), i titolari di diritti di godimento di tipo personale (locatari, comodatari). Anche i detentori di una concessione demaniale figurano tra le persone fisiche che possono richiedere le agevolazioni Superbonus così come coloro che sono familiari conviventi del soggetto cui l’immobile oggetto di intervento fa riferimento.

È inoltre possibile per l’inquilino (o altro soggetto avente titolo) richiedere le agevolazioni, in presenza di autorizzazione del proprietario e di regolare contratto di locazione (o altro titolo). Non rappresenta una condizione ostativa la circostanza che a fronte della richiesta dell’inquilino il proprietario possa a sua volta richiedere le agevolazioni su più immobili, da 2 a un massimo di 4 come da normativa.

Condizioni reddituali per accedere al Superbonus 90%

La detrazione è ripartita tra gli aventi diritto in 5 quote annuali di pari importo, per gli interventi fatturati entro il 31 dicembre 2021, e in quattro quote annuali di pari importo per la parte di spesa sostenuta successivamente. Per i lavori realizzati tra il 2021 e il 2022, la parte di spesa sostenuta nel 2022 deve essere recuperata in quattro rate.

Trattandosi di un’agevolazione che agisce nella forma della detrazione sulle imposte lorde del contribuente, per potervi accedere i beneficiari non devono appartenere alla categoria dei contribuenti i cui redditi sono assoggettati esclusivamente a tassazione separata o ad imposta sostitutiva (Circ. 24/E Agenzia delle Entrate).

Tra questi, a titolo d’esempio, vi sono i percettori di soli redditi da attività d’impresa, arti o professioni aderenti al regime forfettario, sono inoltre esclusi dai medesimi benefici i soggetti rientranti nella no tax area.

Tali limitazioni si applicano alla sola possibilità di detrarre le spese agevolate, i contribuenti privi di reddito. Un fondo, con una dotazione di 20 milioni di euro per il 2023, erogherà contributi ai soggetti con reddito di riferimento fino a 15mila euro.

Comunicazione dell’avvio dei lavori

La natura degli interventi presuppone il rispetto delle procedure previste dal Testo Unico in materia edilizia (DPR 380/2001) il cui contenuto è stato aggiornato proprio a seguito dell’adozione di nuove modalità di incentivazione quali il Superbonus.
Tra le novità più importanti, entrambe introdotte dal decreto legge n° 76 del 2020 (convertito in legge dalla legge n° 120 del 2020) vi sono:

• l’ampliamento del concetto di “manutenzione straordinaria” che oggi ricomprende le modifiche al prospetto degli edifici (legittimamente realizzati) “necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso”. Restano esclusi gli interventi il cui oggetto sono gli immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio, come previsto dalle leggi vigenti.
• “gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche” purché gli stessi abbiano ad oggetto “le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico”. Non sono esclusi, nei casi espressamente previsti dalla normativa urbanistica comunale, “incrementi di volumetria per promuovere interventi di rigenerazione urbana".

Queste novità hanno aperto le porte ad interventi significativi la cui possibilità di realizzazione, come sopra indicato, è strettamente legata alla “classificazione” dell’intervento e alla conseguente presentazione della documentazione tecnica, presso le amministrazioni comunali, da parte di un ingegnere, architetto o geometra abilitato.

Spetta infatti al proprio tecnico di fiducia stabilire se occorre presentare all’amministrazione comunale la Cila, la Scia oppure procedere nell’ambito degli interventi di “edilizia libera”. Vediamo le principali differenze:

Edilizia libera
Rientrano nell’edilizia libera i lavori più semplici, per cui non serve alcun permesso. Tra questi citiamo, a titolo di esempio, il rifacimento della pavimentazione interna/esterna, tinteggiatura dei muri, rifacimento di impianti purché senza significative innovazioni.

CILA – Comunicazione Inizio Lavori Asseverata
Consiste nell’insieme dei documenti, compresi disegni progettuali, relativi ai lavori di edilizia straordinaria che non incidono su parti strutturali quali ad esempio pilastri, solai, scale in muratura. Rientrano negli interventi soggetti a CILA anche le opere finalizzate al frazionamento o accorpamento di unità immobiliari senza aumento di superficie e/o cambio di destinazione d’uso.

SCIA – Segnalazione Certificata di Inizio Attività
La SCIA è la comunicazione, corredata di documentazione redatta da un tecnico abilitato, che ha sostituito la DIA (Dichiarazione di Inizio Attività). Rappresenta un adempimento operativo con il quale si comunica alla propria amministrazione comunale l’inizio dei lavori.
Gli interventi oggetto della SCIA sono molteplici ed in genere riconducibili a manutenzioni straordinarie (parti strutturali non contemplate nella CILA), opere di risanamento conservativo, variazioni rispetto a permessi di costruire, ecc… Di seguito a titolo non esaustivo si segnalano alcuni degli interventi più tipici oggetto di SCIA:

• realizzazione di nuove scale, sia interne che esterne;
• rifacimento del solaio;
• apertura di finestre/porte in muri portanti;
• installazione di ascensori.

In tutti i casi si tratta di interventi che coinvolgono le strutture portanti di un edificio per cui l’intervento di un tecnico abilitato è obbligatorio.

Quali sono le tempistiche per la SCIA?
La presentazione della SCIA equivale alla comunicazione di inizio lavori per cui chi la presenta può dal giorno stesso procedere con i lavori previsti, tuttavia l’amministrazione comunale ha 30 giorni di tempo per analizzare la documentazione e comunicare lo stop ai lavori; trascorsi i 30 giorni (silenzio assenso) l’amministrazione può intervenire solo nell’interesse pubblico, entro 18 mesi.

La SCIA ha una durata di 3 anni, trascorsi i quali, in caso di mancata conclusione dei lavori, è necessario procedere alla presentazione di una nuova SCIA.

Principali adempimenti tecnici

L’intervento deve rispondere ai requisiti tecnici previsti dalla legge, in merito ai quali è fondamentale rivolgersi a soggetti qualificati, e svilupparsi passo passo, avendo cura di produrre la documentazione attestante la coerenza del progetto tecnico con le esigenze probatorie previste dal Legislatore. Si riporta di seguito l’elenco non esaustivo, dei principali adempimenti tecnici previsti.

• Rilievo dello stato dell’immobile
  Al fine della verifica della rispondenza ai requisiti costruttivi previsti: tipologia catastale, presenza di abusi, coerenza dello stato di fatto dell’immobile con il progetto originale che ne ha accompagnato la costruzione o, in presenza di difformità, verifica dell’esistenza di autorizzazioni alle opere da cui sono scaturite le modifiche. Il tecnico incaricato deve ripercorrere la “storia” dell’immobile, acquisendo documentazione presso l’Amministrazione comunale, l’Ufficio del Catasto e gli altri enti preposti, al fine di accertarne la compatibilità tecnico/amministrativa ai requisiti del Superbonus. In caso di assenza delle condizioni valutare la possibilità di sanare le opere in difformità prima di procedere.
• Accertamento dell’esistenza dell’impianto di riscaldamento
  Il progettista deve rilevare la presenza dell’impianto di riscaldamento senza il quale l’operazione Superbonus non può concretizzarsi. Al riguardo va segnalato che l’Agenzia delle Entrate, più volte intervenuta sul tema, ha riassunto la questione nell’ambito della Risposta 121, ad un interpello, da cui emerge la seguente sintesi per tipologia di intervento:
  • isolamento termico sugli involucri (cappotto) - L’assenza di un preesistente impianto di riscaldamento impedisce di usufruire dell’agevolazione. Ciò vale anche nel caso degli immobili collabenti (categoria catastale F2) per i quali non è richiesta l’APE ante opera ma solo l’APE post opera purché, al termine dell’intervento, si possa attestare il conseguimento della classe energetica A.
  • sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale relativi alle parti comuni degli edifici (condomini) - L’assenza di un preesistente impianto di riscaldamento condominiale impedisce di usufruire dell’agevolazione. Costituisce eccezione alla regola, l’assenza dell’impianto di riscaldamento nella singola unità immobiliare condominiale come precisato dal Ministero dello Sviluppo Economico (MISE) che, in risposta alla FAQ A03.2 precisa che: “Si. Può essere considerato intervento trainante per tutte le unità immobiliari che costituiscono l'edificio oggetto di intervento”.

    

  • sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale relativi a “edifici unifamiliari” o relativi ad unità immobiliari di edifici plurifamiliari - Anche in questo caso l’assenza di un preesistente impianto di riscaldamento condominiale impedisce di usufruire dell’agevolazione. Non sono previste deroghe, l’Agenzia delle Entrate ha infatti ribadito il diniego anche nel caso degli immobili unifamiliari collabenti o a carattere rurale (spesso privi di qualsiasi forma di riscaldamento).
  • adeguamento antisismico - L’adeguamento antisismico, previsto dalla normativa “Sismabonus” è stato potenziato dal Decreto Rilancio che ne ha aumentato la percentuale di detraibilità portandola al 90%. A fronte di questo aspetto, l’Agenzia delle Entrate ha specificato (Risposta 121) che il beneficiario può usufruire del Superbonus 90% in relazione alle opere di adeguamento sismico anche in assenza di un impianto di riscaldamento preesistente. L’assenza dell’impianto di riscaldamento permette quindi di accedere alle agevolazioni relative all’intervento trainante (adeguamento sismico), mentre per lo stesso immobile le eventuali “spese per gli interventi di efficientamento energetico non possono essere ammesse, al Superbonus”.
• Redazione dell’APE (Ante opera)
  Il tecnico incaricato deve redigere l’Attestazione di Prestazione Energetica (APE) relativa alla situazione cui l’immobile si trova, prima di dare inizio all’intervento. L’APE ante opera, descrive le caratteristiche energetiche dell’immobile attribuendo a questo una iniziale classe energetica che dovrà essere confrontata con la classe energetica ravvisabile nell’APE post opera al fine di asseverare il salto migliorativo di almeno due classi energetiche o, nell’impossibilità del doppio salto, quella massima.
• Verifica dei requisiti tecnici e dei massimali di costo
  Oltre ai requisiti tecnici (presupposto dell’intervento e trattati in modo diffuso in questa guida) è necessario che il tecnico abilitato asseveri “che siano rispettati i costi massimi per tipologia di intervento” nel rispetto dei criteri previsti dall’Allegato A al decreto del 6 agosto 2020 (Decreto Requisiti Ecobonus).

Dal 27 maggio 2022, i lavori edili che concorrono alla realizzazione di un’opera di importo complessivo superiore a 70.000 euro, possono ottenere il Superbonus solo se eseguiti da datori di lavoro che applicano i contratti collettivi del settore edile, nazionale e territoriali, stipulati dalle associazioni datoriali e sindacali più rappresentative. Il contratto collettivo applicato deve essere indicato nell’atto di affidamento dei lavori e nelle fatture emesse in relazione all’esecuzione dei lavori. Dal 1° luglio 2023, i lavori incentivati potranno essere svolti solo da imprese che, al momento della sottoscrizione del contratto di appalto o subappalto, siano in possesso della qualificazione Soa.

Asseverazioni

Uno degli aspetti caratterizzanti il Superbonus è relativo al ricorso allo strumento dell’asseverazione quale elemento fondamentale per “certificare” la sussistenza dei requisiti tecnici previsti dalla normativa ed altri aspetti probatori.

In particolare, con l’asseverazione il tecnico incaricato dichiara, assumendosene la piena responsabilità, di possedere l’iscrizione all’Albo e di essere abilitato alla libera professione. Dichiara inoltre che gli interventi da realizzare rientrano tra quelli previsti dal Decreto Rilancio (commi 1, 2 e 3 dell’articolo 119) e che gli stessi:

• rispondono ai requisiti tecnici previsti dal Decreto Requisiti Ecobonus;
• hanno prezzi congrui rispetto ai tariffari indicati dal Decreto Requisiti Ecobonus.

L’asseverazione si compone inoltre:

• della dichiarazione da parte del tecnico abilitato di “voler ricevere ogni comunicazione con valore legale ad un preciso indirizzo di posta elettronica certificata”, anche ai fini di eventuali contestazioni;
• della copia della apposita polizza assicurativa, sottoscritta dallo stesso tecnico a garanzia dei rischi connessi agli impegni assunti, corredata della dichiarazione che il massimale è coerente con il numero delle asseverazioni rilasciate e con gli importi ad esse associati.

L’asseverazione può riguardare sia interventi conclusi, sia singoli stati di avanzamento dei lavori. Il Decreto Asseverazioni contiene la modulistica da adottare nei due casi.
È quindi il tecnico abilitato a dover conoscere tempi e modi di trasmissione dell’asseverazione, producendo la stessa:

• in favore dell’amministrazione comunale, prima dell’avvio dei lavori, qualora gli stessi riguardino opere antisismiche.
• In favore dell’ENEA (Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l'energia e lo sviluppo economico sostenibile), entro 90 giorni dalla conclusione delle opere.

Modalità di fruizione del beneficio 90%

Gli aventi diritto possono usufruire delle agevolazioni Superbonus solo attraverso la detrazione in dichiarazione dei redditi essendo stata abolita la cessione del credito per tutti gli incentivi legati ai lavori edili.

Vediamo di chiarire le differenze tra le tre modalità, ricordando che gli effetti delle agevolazioni riguardano le sole voci di spesa ammissibili al Superbonus. Eventuali parti di intervento non rientranti tra le spese ammissibili rappresentano pertanto un costo “pieno” per il contribuente, di cui gli esempi che seguono non tengono conto.

Le eccezioni

Il Decreto Aiuti Quater, nel ridefinire l’ammontare del beneficio fiscale, stabilisce che “la detrazione si applica nella misura del 90 per cento, per le spese documentate e rimaste a carico del contribuente”, sostenute dal 1° gennaio al 31 dicembre 2023. La detrazione resta ancora al 110% fino al 31 marzo 2023 per gli immobili unifamiliari a condizione che sia prima casa e con un limite di reddito pari a 15.000 euro variabili in base al quoziente familiare. La detrazione spetta a condizione che al 30 settembre 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 30% dell’intervento finale presentato da progetto.

Mentre per i condomini resta confermata la detrazione del 110% per il 2023 nei seguenti casi:

• Quelli che al 31 dicembre 2022 hanno presentato la Cilas e hanno deliberato i lavori in assemblea entro il 18 novembre 2022.
• Quelli che al 25 novembre hanno presentato la Cilas e hanno deliberato i lavori in assemblea tra il 19 novembre 2022 e il 25 novembre 2022.
• Edifici da 2 a 4 unità di un singolo proprietario che al 25 novembre 2022 hanno presentato la Cilas.
• Per le demolizioni e ricostruzioni la cui istanza di titolo edilizio è stata presentata entro il 31 dicembre 2022.

La data della delibera deve essere attestata dall’amministratore di condominio con una apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà. Nei condomìni che non hanno l’obbligo di nominare l’amministratore, la dichiarazione deve essere resa dal condòmino che ha presieduto l’assemblea.

In merito alle tempistiche di ripartizione della detrazione, queste prevedono 5 quote annuali per le spese sostenute fino al 31 dicembre 2021 e 4 quote annuali per le spese ricadenti nel 2022. Tale scelta (5 anni e non 10 come previsto per altre agevolazioni a carattere “edilizio”) comporta l’esigenza di disporre di una significativa capacità fiscale (capienza) da parte del contribuente o dei contribuenti qualora l’intervento sia imputabile a più soggetti contemporaneamente.

Per via del meccanismo appena descritto, restano totalmente esclusi dalla possibilità di detrarre le spese i soggetti:

• incapienti, in quanto privi di reddito o percettori di redditi rientranti nella no tax area;
• percettori di redditi soggetti a imposta sostitutiva (tassazione forfettaria) e coloro i cui redditi sono soggetti a tassazione separata (es: una tantum).

A titolo d’esempio, in caso di spese ammesse in detrazione pari a 100.000 euro, il recupero fiscale ammonterebbe a 90.000 euro (100.000 euro x 90%) con possibilità di usufruirne, in base all’anno di spesa, in uno dei seguenti modi.

Ultimo aggiornamento marzo 2023