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Quali sono i costi del notaio quando si compra casa?

Il ruolo del notaio per l’acquisto di una casa è di importanza cruciale. La relazione notarile infatti, non soltanto certifica che il venditore dell’immobile sia effettivamente il proprietario, ma garantisce anche lo stato giuridico dell’immobile assicurando sia la banca che l’acquirente sull’assenza di ipoteche precedentemente iscritte.
Andiamo però con ordine per capire qual è la funzione del notaio e l’ammontare della parcella notarile per poter avere un quadro completo di quanto ti verrà a costare il tuo mutuo prima casa.

Perché serve la firma del notaio?

Secondo quanto stabilito dall'art. 2699 del Codice Civile, il mutuo deve essere stipulato sotto forma di atto pubblico, ciò significa che deve essere sottoscritto in presenza di un notaio. Quest’ultimo, infatti, è autorizzato ad attribuire pubblica fede all’atto, ovvero a garantire che i fatti svoltisi in sua presenza siano a tutti gli effetti veritieri.

Inoltre, la firma del notaio conferisce titolo esecutivo all’atto di mutuo e ciò dà diritto al creditore a procedere all’esecuzione forzata nell’eventualità in cui il debitore non adempia al pagamento del mutuo. Insieme all’atto di mutuo ed all’iscrizione ipotecaria, il notaio verifica la proprietà dell’immobile per la stipula dell’atto di compravendita, ovvero il contratto con il quale le parti contraenti sanciscono il passaggio di proprietà dell’immobile, dal venditore al compratore.

Insomma il notaio riveste un ruolo molto complesso e la firma dell’atto di mutuo e dell’atto di compravendita sono soltanto l’ultimo tassello di un quadro ben più ampio. Senza tralasciare il fatto che la figura del notaio, in situazioni come l’accensione di un mutuo, garantisce un’assistenza legale che viene inclusa nel costo dell’atto notarile riducendo potenziali contenziosi tra il cliente e la banca.

Tutti questi compiti rientrano nella parcella notarile che il compratore dell’immobile o il mutuatario dovranno sostenere per l’acquisto della casa.

Qual è il costo del notaio per mutuo ipotecario?

Il compenso da corrispondere al notaio si compone di tre voci:

  • Le imposte da corrispondere all’Agenzia delle Entrate;
  • L’onorario e le tasse per l’archivio nazionale notarile, cui si aggiunge l’IVA al 22%;
  • Le somme dovute a titolo di rimborso

Le imposte da corrispondere allo Stato prescindono dalla scelta del notaio, perché sono stabilite dalla legge e pertanto non dipenderanno dallo studio notarile. La variabile da tener presente per scegliere il notaio più conveniente è l’onorario, che identifica l’effettivo costo a lui destinato.
L’onorario può variare sia in base alla zona che al prezzo dell’immobile, solitamente oscilla tra i 1500 e i 2000€, cui si aggiungono le imposte, che possono variare sensibilmente a seconda del tipo di compravendita, come vedremo in seguito. Per legge tutti i professionisti, tra cui i notai, hanno il dovere di fornire un preventivo a tutti clienti che fanno richiesta delle loro prestazioni. Quindi, prima di effettuare la tua scelta, ricorda di chiedere il preventivo che specifichi in modo completo e chiaro il costo di ciascuna spesa, dall’onorario alle imposte.

Come calcolare le imposte per l’acquisto casa?

Come dicevamo, ai costi notarili vanno sommate le cosiddette imposte di registro riscosse dallo Stato, le quali variano a seconda della tipologia di immobile acquistato. L’imposta sulla registrazione è disciplinata dal Dpr n.131/1986, in particolare la recente legislatura ha modificato le imposte di registro applicabili alla compravendita immobiliare e prevede un’aliquota ridotta al 2% per l’acquisto della prima casa ed un’aliquota del 9% per gli altri casi (ad esempio per l’acquisto di una seconda casa).

La base imponibile, cioè la somma su cui viene calcolata l’imposta, può essere determinata dal valore catastale dell’immobile e non dal prezzo di vendita: in questo caso, è previsto un 30% di riduzione sui costi notarili così come previsto dalla legge.

Una volta determinato il valore catastale della casa, ottenuto dal valore della rendita catastale del fabbricato per un coefficiente che varia rispetto alla categoria catastale (ad esempio abitazione di tipo signorile, civile, economico, ecc.) possiamo calcolare le imposte:

  • Per la prima casa avremo il valore catastale moltiplicato per il 2%, cui si somma l’imposta fissa ipotecaria (50€) e l’imposta fissa catastale (50€);
  • Per la seconda casa il valore catastale è moltiplicato per il 9%, cui si somma nuovamente l’imposta fissa ipotecaria (50€) e l’imposta fissa catastale (50€).

Questi calcoli ci portano ad una riflessione importante: più alto è costo dell’immobile e la somma del finanziamento, maggiori saranno i costi del notaio.
Facciamo qualche esempio e calcoliamo l’ammontare delle imposte, nel caso in cui:

A) Stessi acquistando una prima casa con una rendita catastale di 500€;
B) Stessi acquistando una seconda casa con la stessa rendita catastale.

Considerando che il valore catastale è pari a 115,5 volte la rendita catastale, in caso di prima casa, e a 126 volte la rendita catastale, in caso di seconda casa, l'ammontare delle imposte di registro saranno:

A) (500 x 115,5) x 2% + 50€ + 50€ = 1255€
B) (500 x 126) x 9% + 50€ + 50€ = 5770€

Attenzione! Il calcolo è stato effettuando presupponendo l’acquisto dell’immobile da parte di un privato. Nel caso in cui stessi comprando la casa da un’impresa di costruzione, l’imposta di registro, quella ipotecaria e quella catastale saranno ciascuna pari a 200€, cui si aggiunge l’IVA al 4% in caso di prima casa ed IVA al 10% in caso di acquisto seconda casa.

Dopo aver calcolato le imposte è possibile stimare quali potrebbero essere le tariffe notarili: bisognerá infatti sommare l'onorario alle imposte di registro. Pertanto, prendendo l'esempio fatto poc'anzi e supponendo un onorario di 1500€, il costo totale per l'atto di compravendita sarà di A) 2755€ e B) 7270€.

Come scegliere il notaio?

Più minuzioso e qualitativo sarà il lavoro svolto dal notaio, meno probabile sará il rischio che l’atto venga impugnato dalle parti contraenti. Per questo motivo la scelta del notaio non deve essere lasciata al caso, ma deve essere ponderata e fatta in seguito a specifiche valutazioni. Ma come valutare uno studio notarile? Per scegliere con consapevolezza puoi prendere in considerazione diverse variabili, come:

  • la disponibilità del notaio a fornire un preventivo chiaro in cui compaiano tutte le voci ed i rispettivi costi, senza tralasciare le imposte;
  • tempi di lavoro rapidi per la trasmissione celere dei dati alla banca da te scelta;
  • uno studio moderno attrezzato con strumenti telematici per l’invio digitale delle pratiche e delle comunicazioni.

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