Come si calcola il valore dell'immobile per il mutuo?

Prima di concedere un mutuo per l’acquisto di una casa, la banca effettua una serie di valutazioni che riguardano sia la situazione economica del cliente sia il valore dell’immobile per il cui acquisto si sta richiedendo il finanziamento.
Il motivo è semplice: il rapporto tra la somma chiesta in prestito ed il valore dell’immobile ipotecato (il cosiddetto Loan to Value espresso in percentuale) identifica il rischio assunto dalla banca nel caso in cui concedesse il finanziamento. Più alto è l'LTV meno conveniente sarà per la banca concedere il mutuo.

Su quali parametri viene effettuata la perizia immobiliare e come si calcola il valore di una casa? Scopriamolo insieme.

La valutazione dell’immobile per accedere al mutuo spetta al perito, figura tecnica ed imparziale, che stimerà il valore della casa grazie a criteri oggettivi prestabiliti.
Infatti, per determinare il valore dell’immobile farà riferimento a tre diverse tipologie di valore:

• Valore commerciale dell’immobile, ovvero il prezzo di vendita della casa;
• Valore cauzionale dell’immobile, cioè il valore commerciale moltiplicato per il coefficiente di vendita forzata dell’immobile, che oscilla tra il 90% e il 95%. Si tratta di una forma cautelativa utilizzata dalla banca all’ora di effettuare la valutazione della casa. L’utilizzo di questo valore determinerà un importo di mutuo più basso;
• Valore di ricostruzione a nuovo, riferito ai materiali utilizzati all’interno della casa, alla sua struttura e agli impianti presenti. Tale valore si utilizza unicamente per stabilire il valore della polizza assicurativa sull’immobile;
• Valore Stato Avanzamento Lavori, relativa ai casi di perizia su immobili in costruzione. In queste circostanze, il mutuo viene erogato in diverse somme distribuite nel tempo e vengono effettuate differenti perizie man mano che i lavori di costruzione avanzano.

Inoltre, come ben saprai, il valore di una casa dipende anche da fattori non strettamente legati alla sua planimetria o ai materiali utilizzati per la costruzione. Il contesto urbano gioca, infatti, un ruolo chiave nel processo di valutazione: una casa in centro città avrà un valore maggiore rispetto alla stessa casa situata in periferia.

Il perito nominato dalla banca è un professionista di fiducia dell’Istituto di credito. Come dicevamo, a lui è affidato il compito di ispezionare l’immobile e di stabilirne il valore, ma anche di verificare la sua conformità catastale e la regolarità urbanistica.

L’invio del perito è l’ultimo step per il completamento dell’istruttoria: prima di effettuare la perizia sull'immobile, la banca infatti verifica il possesso dei requisiti minimi, soggettivi e patrimoniali, del richiedente. La perizia ha ovviamente un costo che è compreso tra 100-300€ e include l’IVA al 20%, il Contributo per la Cassa Previdenza e le eventuali spese di viaggio del perito per raggiungere l’immobile.

Il perito organizzerà un incontro con la persona segnalata dal richiedente e si presenterà il giorno e all’ora stabilita. Per poter procedere al sopralluogo, il perito dovrà essere in possesso della documentazione necessaria: generalmente è la banca stessa a passargli la dovuta documentazione; se così non fosse sarà il richiedente del finanziamento a dovergliela fornire.

Il perito controllerà che la piantina fornita alla banca coincida con la reale struttura dell’immobile; valuterà la zona in cui è situata prendendo in riferimento anche il valore immobiliare delle altre case presenti nello stesso distretto urbano.
Dopo di che, secondo i tempi stabiliti dalla banca, presenterà la propria perizia e l’esito di quest’ultima darà luce verde o rossa al passaggio successivo. In genere i tempi di attesa non sono molto lunghi, soprattutto se l’esito della perizia risulta essere positiva:

• In caso di esito positivo della perizia in massimo una decina di giorni potrai firmare il contratto di mutuo ed ottenere il finanziamento richiesto.
• In caso di perizia mutuo negativa il finanziamento non verrà accettato dalla banca. Questo si verifica quando sussistono gravi carenze burocratiche, tecniche o legali (si pensi ad esempio all’abuso edilizio oppure all’assenza di specifiche concessioni).
  Le soluzioni potrebbero essere: 1) trovare un nuovo immobile da acquistare, in questo caso il richiedente ha 1 mese di tempo per cercare una nuova casa; 2) il blocco definitivo della pratica e la sua riapertura (questa soluzione richiederà molto più tempo).

Attenzione! Se non si è sicuri dell’esito della perizia è buona norma inserire nel compromesso di vendita la clausola “acquisto salvo buon fine perizia mutuo”. In questo modo, nell’eventualità in cui la banca rifiutasse il finanziamento, avrai diritto alla restituzione della caparra versata per il blocco della casa.

Come dicevamo, ai fini di stabilire il valore dell’immobile sono necessari una serie di documenti che il richiedente dovrà fornire alla banca. In realtà tale documentazione serve sia alla banca che all’acquirente dell’immobile per verificare che la casa rispetti le leggi edilizie e non abbia pendente nessun altro mutuo.

I documenti necessari da dover fornire all’Istituto di credito per poter calcolare il valore dell'immobile, che intendi acquistare, sono:

• L’atto di provenienza che consente di verificare la titolarità giuridica dell’immobile, detto in parole povere include le informazioni relative al proprietario, nonché ai proprietari precedenti del bene. Può assumere differenti forme: un atto notarile o una scrittura privata; una sentenza giuridica o una dichiarazione di successione iscritta nei pubblici registri.
• I documenti catastali e ipotecari relativi alla registrazione catastale ed all’eventuale presenza di ipoteche già iscritte sull’immobile. Ciò consente di verificare che l’immobile sia urbanisticamente conforme e che non siano presenti modifiche alla planimetria non correttamente registrate.
• I documenti sulla legittimità territoriale dell’immobile per accertare che l’immobile disponga di tutte le autorizzazioni edilizie necessarie e che sia stato costruito con materiali conformi alla legge o siano necessarie sanatorie edilizie.

Per ottenere le certificazioni catastali, il richiedente dovrà pagare i tributi catastali e l’imposta di bollo e recarsi presso il catasto di competenza del proprio comune. Solitamente quando c’è di mezzo un’agenzia immobiliare, sarà quest’ultima a fornire tutte le informazioni e gli atti necessari al potenziale acquirente affinché possa inoltrare tutte le informazioni alla banca scelta per accendere il mutuo.