Loan To Value

Per Loan To Value (o LTV) si intende quel parametro che indica il rapporto tra l'importo del finanziamento concesso o richiesto e il valore del bene che il mutuatario intende porre a garanzia del prestito. Di fatto, attraverso l’LTV si determina il rischio del finanziamento: maggiore è il capitale erogato, più alto il rischio per chi lo concede. 

Facciamo un esempio: un compratore vuole acquistare una casa del valore di 200.000 euro. Possiede già 100.000 euro, e richiede un mutuo per coprire la cifra rimanente per pagare la casa, vale a dire altri 100.000 euro. Il Loan to Value dunque sarà il risultato del rapporto tra la quantità di soldi prestati e il prezzo totale della casa: 100.000 euro/200.000 euro = 0,5, cioè 50%. Il Loan to Value di questo prestito è, dunque, 50%. 

Oggi le banche possono erogare normalmente mutui per un Loan to Value fino al 80%, cioè mutui che coprono fino al 80% del valore della casa. Esistono tuttavia degli istituti di credito che offrono mutui anche fino al 100%. 

Tuttavia, bisogna sapere che più il Loan to Value è alto e più il prestito è considerato rischioso (dato che è più probabile che una persona priva di un capitale iniziale e con un grosso debito non riesca a ripagarlo). E questo significa che più il Loan to Value è alto, e più il mutuo sarà costoso, con rate più care. 

Questo anche perché quando il rapporto è superiore al 80%, Bankitalia ha stabilito che gli istituti di credito siano obbligati a stipulare una polizza assicurativa sul mutuo, con conseguente aumento dei costi che viene fatto poi ricadere sulle rate che paga chi ha ricevuto il credito. 

Bisogna considerare che il Loan to Value è uno dei parametri più importanti grazie ai quali le banche decidono o meno l'erogazione di un prestito. Più esso è basso e maggiori saranno le probabilità di ottenere il prestito. Non solo, ma le banche tenderanno a fornire prestiti a un prezzo conveniente, in una dinamica di competizione di mercato. 

Quando invece il Loan to Value supera l'80%, il discorso cambia e i prezzi tendono a essere crescenti, a causa dell'alto rischio e dei costi superiori. Questo innalzamento del costo del mutuo, dovuto al maggiore rischio di insolvenza, tende proprio ad aumentare ulteriormente tale rischio, perché più le rate sono alte e più il mutuatario avrà difficoltà a pagarle. Insomma, quando è possibile è sempre meglio puntare su un Loan to Value basso, in accordo ovviamente con le proprie disponibilità finanziarie.