Introduzione ai mutui: guida agli aspetti da conoscere

Si chiede un mutuo per acquistare, costruire o ristrutturare casa oppure per acquistare o ristrutturare le seconde case.

Il mutuo è quindi un finanziamento concesso abitualmente per acquistare un’unità abitativa o per acquisti immobiliari in genere. I finanziamenti sono praticati dalle banche, istituti di credito e società finanziarie. Il rimborso del mutuo avviene tramite rate, definite dal piano di ammortamento, comprendenti:

• sia il capitale finanziato;
• sia gli interessi maturati.

Questi ultimi possono essere predeterminati (tasso fisso) o calcolati rata per rata (tasso variabile).

Va detto che qualsiasi forma di finanziamento andrebbe definita “mutuo” in quanto lo è dal punto di vista giuridico, ma vista la peculiarità dei finanziamenti volti all’acquisto di immobili, si è portati a considerare mutui solo i finanziamenti garantiti da ipoteca, il cui scopo è quello di facilitare l’acquisto, costruzione o ristrutturazione di un immobile e, talvolta, ottenere somme come liquidità.

Gli altri finanziamenti, non garantiti da ipoteca, sono generalmente annoverati nella categoria dei prestiti e il loro utilizzo è principalmente destinato a soddisfare esigenze di credito al consumo.

La durata dei mutui va da 5 a 30 anni, ma alcune banche arrivano a 40 anni. Di norma, il mutuo copre fino all’80% del valore dell’immobile; alcune banche finanziano fino al 100% di tale valore, a condizioni più onerose o con richiesta di garanzie aggiuntive.

Per avere ulteriori informazioni, consulta la sezione “Domande frequenti”, alla voce “Cos’è un mutuo”. Oppure, prova a valutare che tipo di immobile puoi permetterti di acquistare consultando la guida su come acquistare casa.

Ogni contratto di mutuo è caratterizzato da alcuni elementi essenziali:

• tasso di interesse;
• durata;
• piano di ammortamento;
• eventuali garanzie aggiuntive oltre quella ipotecaria.

Il tasso di interesse applicato al finanziamento determina la tipologia dei contratti di mutuo. Si possono avere:

• mutuo a tasso fisso: quando il tasso di interesse non varia per tutta la durata del prestito. Questo, definito in fase di accensione, rimane stabile nel tempo dando luogo generalmente a rate di importo fisso;
• mutuo a tasso variabile: quando la rata del mutuo varia in dipendenza del tasso di interesse, a sua volta legato all'andamento di un parametro di mercato. Ciò comporta generalmente il variare della rata durante l'intero piano di ammortamento;
• mutuo misto: quando è prevista la possibilità per il mutuatario, in tempi determinati e successivi, di passare dal tasso fisso al tasso variabile e viceversa;
• mutuo con tetto: quando a fronte di un tasso variabile, è fissato un tetto massimo oltre il quale l’interesse non può andare. Questo determina un “tetto” (detto anche cap) che garantisce al mutuatario l’impossibilità che nel tempo la rata possa crescere spropositatamente. L’andamento crescente o decrescente del tasso di interesse può causare a lungo andare l’allungamento o la riduzione del piano di ammortamento del mutuo;
• mutuo con tasso d’ingresso: quando, per i primi mesi o comunque per un certo periodo iniziale, è applicato un tasso ridotto. Alla scadenza, è prevista l’applicazione dell’usuale tasso fisso e/o variabile corrente.

Per capire quale è il tipo di tasso più adatto alle tue esigenze, consulta anche la guida su i prodotti di mutuo e i tassi d'interesse.

Il rimborso del mutuo avviene attraverso il pagamento periodico di rate, secondo un calendario definito chiamato piano di ammortamento. Questo documento, allegato al contratto, stabilisce l'importo e la composizione di ogni singola rata, la data di scadenza e il debito residuo.

Ogni rata è composta da due elementi:

• Quota capitale: la porzione della somma prestata che viene restituita.
• Quota interessi: la porzione di interessi maturati sul debito residuo.

 I piani di ammortamento più comuni sono:

• Piano di ammortamento “alla francese”;
• Piano a rate crescenti;
• Piano di ammortamento a rata fissa e durata variabile.

Il più diffuso i Italia è il piano di ammortamento alla francese. Questo metodo prevede una rata costante per tutta la durata del mutuo (se a tasso fisso), ma con una composizione interna che varia nel tempo: all'inizio si pagano prevalentemente interessi, mentre verso la fine del rimborso la quota capitale diventa preponderante.

Le quote interesse decrescono nel tempo, mentre le quote capitale sono crescenti man mano che il piano di ammortamento avanza. La rata presenta inizialmente quote interessi significative a fronte di una quota capitale contenuta.

Il meccanismo prevede, inoltre, che la somma delle due quote (interesse e capitale) di ogni rata sia costante, aumentando in tal modo il livello di preferenza da parte dei mutuatari per un piano che assicuri loro la costanza della rata.

Altre possibili formule sono rappresentate dai piani a rate crescenti (le rate di rimborso non sono fisse ma aumentano di importo ad ogni rata), ad ammortamento libero, in cui le rate sono composte esclusivamente della quota di interessi, mentre il capitale può essere rimborsato liberamente entro scadenze predeterminate; il rimborso del capitale dà luogo al ricalcolo delle quote interessi dovute.

Un ulteriore piano di ammortamento è quello a rata fissa e durata variabile, nel quale la rata rimane costante, mentre le variazioni del tasso determinano l’accorciamento o l’allungamento del piano di rimborso.

La rata rappresenta una delle parti in cui viene divisa la quantità di interessi e di capitale dovuti, in ragione di intervalli determinati e per lo più uguali nel tempo:

• rate mensili;
• rate trimestrali;
• rate semestrali.

La puntualità nel pagamento della rata è importante: in caso di ritardi e mancati pagamenti si applicano gli “interessi di mora”.

Questi ultimi sono infatti dovuti (in percentuale) nella misura prevista dal contratto di mutuo, a partire dal primo giorno di ritardo nel pagamento rispetto alla scadenza contrattualmente definita.

Va ricordato, inoltre, che il protrarsi di inadempienze - prime tra tutte il mancato pagamento delle rate - può far incorrere il mutuatario nella perdita del beneficio del termine, esponendo questo all'azione di risoluzione del contratto da parte della banca.

Per conoscere l'importo delle rate sul mutuo che hai intenzione di sottoscrivere, puoi effettuare su MutuiOnline.it una simulazione di calcolo della rata del mutuo.

Un capitolo importante in merito agli aspetti connessi ai mutui immobiliari è quello delle agevolazioni previste in funzione di particolari destinazioni d'uso dell’immobile.

A condizione che l’immobile non sia classificato di lusso, le agevolazioni prima casa consistono in una riduzione delle aliquote fiscali connesse all’IVA e/o all’imposta di registro (in funzione della tipologia di operazione) previste a fronte del passaggio di proprietà.

Per beneficiarne, l’acquirente deve impegnarsi nei tempi e modi previsti dalla normativa a soddisfare le cosiddette “condizioni prima casa”. Nel dettaglio:

• avere la residenza nella casa che è stata acquistata;
• non avere altre proprietà immobiliari nel Comune in cui si acquista la prima casa;
• non possedere altre proprietà immobili a uso abitativo in Italia per le quali si è usufruito delle agevolazioni prima casa.

Le agevolazioni connesse alla nozione di abitazione principale sono invece legate ai mutui già contratti per l’acquisto di immobili che fungono appunto da “abitazione principale” del contribuente o di un suo familiare. L'abitazione principale corrisponde infatti all'immobile in cui il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente.

Queste consistono nel diritto a detrarre ai fini IRPEF gli interessi passivi e altre voci di spesa connesse con il mutuo in corso, il tutto nella misura del 19% su un ammontare massimo di 4.000,00 euro.

È prevista inoltre un'analoga agevolazione, su imponibile massimo di 1.000 euro, relativa al costo della mediazione in caso di ricorso ad agenzia immobiliare.

Sono previste detrazioni anche per le spese relative ai lavori di ristrutturazione, per le quali si rimanda alla guida su come ristrutturare casa con un mutuo.

Oltre agli interessi, un mutuo comporta una serie di spese accessorie che è fondamentale conoscere per avere un quadro completo del costo totale dell'operazione. I principali costi aggiuntivi sono:

• Spese di istruttoria: il costo che la banca addebita per la valutazione e l'analisi della pratica di mutuo.
• Spese di perizia: il compenso per il tecnico incaricato dalla banca di stimare il valore dell'immobile da ipotecare.
• Costi notarili: l'onorario del notaio per la redazione dell'atto di mutuo e l'iscrizione dell'ipoteca.
• Polizze assicurative: è obbligatoria per legge la polizza incendio e scoppio sull'immobile. La banca può inoltre proporre polizze facoltative (es. vita, perdita impiego).
• Imposta sostitutiva: un'imposta applicata sui finanziamenti, con aliquota agevolata per i mutui prima casa.
• Interessi di mora: vengono applicati in caso di ritardo nel pagamento di una o più rate.

Scegliere un mutuo richiede un'attenta valutazione di diversi fattori personali e di mercato. Ecco gli elementi chiave da considerare per orientarsi verso la soluzione più adatta.

Lo scopo per cui si richiede il finanziamento determina il tipo di prodotto. Le finalità più comuni sono:

• Acquisto prima o seconda casa: La tipologia di mutuo classica, con condizioni spesso agevolate per la prima casa.
• Ristrutturazione: Per finanziare lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria su un immobile di proprietà.
• Surroga: Permette di trasferire il proprio mutuo da una banca a un'altra per ottenere condizioni migliori, senza costi aggiuntivi.
• Liquidità: Per ottenere una somma di denaro per esigenze personali, utilizzando un immobile di proprietà come garanzia.
• Consolidamento debiti: Per unire più finanziamenti in corso in un'unica rata più comoda.

La durata del mutuo (solitamente tra 5 e 30 anni) influenza sia l'importo della rata che il costo totale del finanziamento.

• Una durata più breve comporta rate mensili più alte, ma un costo totale di interessi inferiore.
• Una durata più lunga permette di avere rate più basse e sostenibili, ma implica un costo totale di interessi più elevato.

Il Loan to Value è il rapporto percentuale tra l'importo del mutuo richiesto e il valore dell'immobile stimato dalla perizia. Di solito, le banche finanziano fino all'80% del valore. Un LTV più basso (ad esempio perché si dispone di un acconto consistente) riduce il rischio per la banca e può consentire di accedere a tassi di interesse più favorevoli.

Per confrontare correttamente diverse offerte di mutuo, non basta guardare il tasso di interesse (TAN). È fondamentale considerare il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale). Questo indicatore, espresso in percentuale, include nel calcolo non solo gli interessi, ma anche tutti i costi aggiuntivi obbligatori legati al finanziamento, come le spese di istruttoria e di perizia. Il TAEG è quindi il vero termometro del costo totale del mutuo e lo strumento più affidabile per confrontare la convenienza di diverse proposte.

Per concedere un mutuo, la banca ha bisogno di tutele che la proteggano dal rischio di insolvenza del cliente. La garanzia principale è l'ipoteca, un diritto reale sull'immobile che permette alla banca, in caso di mancato pagamento, di espropriare il bene, venderlo all'asta e recuperare il credito residuo.

L'ipoteca ha per oggetto beni immobili e la sua costituzione avviene per effetto dell'iscrizione nei registri immobiliari.

Nel caso di compravendita immobiliare, accompagnata dalla concessione di un mutuo, l'ipoteca (accesa con atto pubblico dinanzi al notaio) attribuisce alla banca finanziatrice la possibilità, in caso di insolvenza, di soddisfarsi sul ricavato della vendita del bene stesso.

Nell'ipoteca il proprietario conserva il diritto di proprietà e di godimento del bene ma, naturalmente, non può disporre totalmente del bene in quanto gravato da ipoteca.

Va inoltre ricordato che l’ipoteca grava sul bene e non sul proprietario, per cui in caso di cessione dell'immobile a un altro acquirente l’ipoteca “segue” l’immobile (passato di proprietà), esponendo il nuovo proprietario ai rischi di rivalsa dovuti all'inadempimento degli obblighi contrattuali di mutuo del vecchio proprietario.

Oltre all'ipoteca, possono essere richieste garanzie aggiuntive:

• Fideiussione: Un terzo soggetto, detto fideiussore o garante, si impegna a rimborsare il debito al posto del mutuatario in caso di sua inadempienza.
• Polizze assicurative: Oltre a quella obbligatoria per incendio e scoppio, la banca può richiedere o proporre coperture aggiuntive per tutelare il cliente e la banca stessa da eventi imprevisti.

Prima di presentare una richiesta formale in banca, è fondamentale farsi un'idea chiara delle proprie possibilità e delle condizioni offerte dal mercato. Effettuare delle simulazioni online su MutuiOnline.it è il modo migliore per calcolare la sostenibilità della rata, confrontare le diverse tipologie di tasso e arrivare preparati al confronto con gli istituti di credito.