Cos'è un mutuo?

Un mutuo è un contratto che coinvolge due parti principali:

• Il mutuante: colui che eroga una somma di denaro o beni fungibili.
• Il mutuatario: chi riceve il prestito e si impegna a restituire l'importo entro una scadenza stabilita.

Un mutuo presenta quindi la caratteristica della reciprocità in quanto ciò che viene prestato deve essere restituito entro una certa scadenza.

Questo accordo è regolato dall'Articolo 1813 del Codice Civile Italiano, che definisce il mutuo come un contratto reale, perfezionato al momento della consegna del denaro o dei beni. Può essere:

• A titolo gratuito: senza interessi.
• A titolo oneroso: con interessi calcolati in base a un tasso concordato.

Il mutuo si perfeziona solo quando il mutuante consegna la somma di denaro al mutuatario. Di norma, si tratta di un prestito oneroso, come nel caso dei mutui bancari per:

• L'acquisto di immobili.
• La ristrutturazione di edifici.
• Investimenti aziendali.

Caratteristiche principali del contratto

• Durata: generalmente da 5 a 30 anni, con possibilità di estensione fino a 40 anni.
• Importo massimo: solitamente l'80% del valore dell'immobile, ma alcune banche possono arrivare al 100%, richiedendo garanzie aggiuntive.
• Atti notarili: il contratto viene ufficializzato da un notaio, che redige sia il rogito per il trasferimento della proprietà sia l'atto di mutuo immobiliare.

Il tasso di interesse rappresenta il costo del denaro prestato e incide direttamente sull'importo delle rate. La scelta del tasso è uno dei momenti più importanti quando si accende un mutuo. Le principali tipologie sono:

• Tasso Fisso: viene stabilito al momento della stipula e rimane invariato per tutta la durata del finanziamento. Offre la sicurezza di una rata costante nel tempo, proteggendo da eventuali aumenti dei mercati. Il suo parametro di riferimento è l'IRS (Interest Rate Swap).
• Tasso Variabile: il suo valore cambia a scadenze prestabilite (es. ogni 3 o 6 mesi) seguendo le oscillazioni di un indice di riferimento, solitamente l'Euribor (Euro Inter Bank Offered Rate). Le rate possono diminuire se i tassi scendono, ma anche aumentare, comportando un rischio maggiore.
• Tasso Variabile con Cap (o Capped Rate): è un tasso variabile che prevede un tetto massimo (il "cap"), oltre il quale la rata non può salire. Offre una protezione contro aumenti eccessivi dei tassi, pur consentendo di beneficiare di eventuali ribassi.
• Tasso Misto: permette di passare da tasso fisso a variabile (o viceversa) a determinate scadenze previste dal contratto.

Costi aggiuntivi

Oltre agli interessi, il mutuatario deve sostenere altri tipi di costi sia nella fase iniziale che periodici relativi alla gestione:

• Spese di istruttoria.
• Perizia tecnica.
• Assicurazioni obbligatorie.
• Costi notarili.

Rimborso

Il rimborso del mutuo e della quota capitale avviene seguendo il piano di ammortamento, che suddivide le rate in:

• Quota capitale: l'importo del prestito.
• Quota interessi: il costo del finanziamento.

Esistono diverse tipologie di piano di ammortamento che prevedono differenti composizioni delle rate di rimborso. È sempre possibile effettuare un rimborso anticipato, ma alcune tipologie di mutuo prevedono penali calcolate sul debito residuo.

Nel caso di mutui prima casa è inoltre possibile ricorrere alla surroga, ovvero la sostituzione di un mutuo già esistente con un nuovo mutuo, emesso da una diversa banca, al fine di ottenere migliori condizioni economiche e/o di durata. Il mutuo di surroga non prevede spese o altri costi per l’utente oltre agli interessi, ma può essere erogato solo per un importo equivalente al capitale residuo ancora da restituire del mutuo originario.

Per tutelarsi da eventuali inadempimenti, il mutuante richiede delle garanzie come:

• Ipoteca: in caso di inadempienza del mutuatario, il mutuante ha il diritto di ha il diritto di sottrarre il bene offerto come garanzia, venderlo all'asta e ricavare la somma necessaria ad estinguere il debito.
• Fideiussione: una terza persona garantisce l’adempimento degli obblighi nel caso in cui il mutuatario non ne sia in grado.
• Polizze assicurative: alcune sono obbligatorie, altre facoltative.
• Tassi di mora: applicati in caso di ritardi nei pagamenti.

Nella prassi la tipologia di mutuo più frequente è quello immobiliare: esso prevede l’erogazione di importi collegati all’acquisto di un bene immobile. Questo tipo di mutuo quando è destinato all’acquisto, alla ristrutturazione o alla costruzione di un immobile “prima casa” è anche detto fondiario, e si distingue dal più generico mutuo ipotecario, che può essere destinato a finanziare non solo l’acquisto di un immobile ma anche la sua costruzione o ristrutturazione, ma ad uso diverso da quello residenziale o per pura liquidità. Il mutuo fondiario gode spesso, inoltre, di condizioni di maggior favore rispetto a quelle applicate ad altre finalità di mutuo ipotecario, sia come tassi che come spese bancarie e notarili. 

Il mutuo, fondiario o ipotecario, è sempre inteso come un finanziamento di media-lunga durata, in genere superiore ai 5 anni e con estensione generalmente fino almeno ai 30 anni (anche se alcuni istituti offrono durate fino ai 40 anni). L’importo del mutuo non supera normalmente l’80% del valore dell’immobile, anche se alcune banche arrivano ad erogare mutui oltre tale soglia e fino al 100% del valore, dietro presentazione di maggiori garanzie.

Solitamente chi eroga l’importo al mutuatario è una banca o una società finanziaria. Il contratto viene ufficializzato dal notaio il giorno della compravendita, in presenza di acquirente, venditore e funzionario della banca. Il notaio redige due atti: da un lato abbiamo il rogito, che prevede il trasferimento della proprietà dell’immobile; dall’altro l’atto di mutuo immobiliare fra banca e acquirente, con il relativo piano di ammortamento. 

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