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Cos'è un mutuo?

Il mutuo è una particolare tipologia di contratto che coinvolge due soggetti: da un lato abbiamo il mutuante, ossia colui che eroga una somma di denaro o una quantità di beni fungibili; dall’altra troviamo il mutuatario, cioè colui che si impegna a restituire alla scadenza la somma pattuita. Un mutuo presenta quindi la caratteristica della reciprocità in quanto ciò che viene prestato deve essere restituito entro una certa scadenza.

Il contratto di mutuo

l mutuo è disciplinato nell’ordinamento italiano dall’Art. 1813 del Codice Civile, dove troviamo la seguente definizione: “Il mutuo è il contratto col quale una parte consegna all'altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili e l'altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità”. Il Codice Civile in questo caso specifico fa riferimento al mutuo inteso come contratto reale, poiché collegato alla consegna di denaro o di beni fungibili, grazie alla quale il contratto si conclude. 

Il mutuo può essere sia a titolo gratuito, sia a titolo oneroso e si perfeziona solo al momento della consegna della somma di denaro al mutuatario. Solitamente si tratta di un prestito a titolo oneroso, pertanto chi ha ricevuto in prestito una somma di denaro, oltre che provvedere al suo rimborso, deve corrispondere anche una quota di interessi che viene calcolata attraverso il tasso di interesse. È il caso specifico del mutuo bancario richiesto per la compravendita di beni immobili oppure ristrutturazioni di edifici, o quello richiesto da un imprenditore per le sue attività aziendali (es. investimenti in ricerca e sviluppo, ampliamento, ecc...).

Il tasso di interesse e le rate

Il tasso di interesse viene a sua volta definito in base allo spread e ad un parametro di riferimento che varia a seconda che si tratti di un tasso di interesse fisso o variabile: nel primo caso si fa riferimento all’IRS (Interest Rate Swap), nel secondo all’Euribor (Euro Inter Bank Offered Rate). Il tasso di interesse viene individuato dal TAN (Tasso Annuo Nominale).

Quando un mutuo è caratterizzato da un tasso di interesse fisso, questo viene stabilito nel momento in cui si stipula il contratto di finanziamento e rimane costante per tutta la sua durata, così come l’importo di tutte le rate, mentre se il mutuo prevede un tasso di interesse variabile, questo viene stabilito al momento della stipula del contratto ma viene poi ricalcolato periodicamente per tutta la durata del prestito in base all’oscillazione del parametro di riferimento. Esistono poi mutui a tasso variabile con cap (capped rate) che prevedono un tetto massimo per il tasso di interesse da applicare alle rate. Il tipo di indice utilizzato per determinare il tasso di interesse del mutuo è stabilito nel contratto, così come la modalità di calcolo del tasso stesso.

Oltre al versamento della quota interessi, il mutuatario deve sostenere altri tipi di costi sia nella fase iniziale che periodici relativi alla gestione, quali ad esempio le spese istruttoria, di perizia, di assicurazione e incasso rata o i costi notarili.

Il rimborso del mutuo e della quota capitale avviene seguendo il piano di ammortamento, ossia il programma di restituzione rateale del debito, che solitamente scompone le rate in quote capitale e quote interessi e specifica il capitale residuo dovuto dopo ciascun pagamento. Esistono diverse tipologie di piano di ammortamento che prevedono differenti composizioni delle rate di rimborso.

È sempre possibile rimborsare in tutto o in parte il mutuo in via anticipata rispetto alla scadenza prevista dal contratto, ma per tutelarsi da questa eventualità il mutuante potrebbe prevedere su alcune tipologie di mutuo una clausola contrattuale che permette l'applicazione di una penale calcolata in percentuale al debito residuo.

Nel caso di mutui prima casa è inoltre possibile ricorrere alla surroga, ovvero la sostituzione di un mutuo già esistente con un nuovo mutuo, emesso da una diversa banca, al fine di ottenere migliori condizioni economiche e/o di durata. Il mutuo di surroga non prevede spese o altri costi per l’utente oltre agli interessi, ma può essere erogato solo per un importo equivalente al capitale residuo ancora da restituire del mutuo originario.

Le garanzie richieste

Per tutelarsi da eventuali inadempimenti del pagamento delle rate da parte del mutuatario, il mutuante richiede delle garanzie e tra le più comuni vi sono:

  • Ipoteca: in caso di inadempienza del mutuatario, il mutuante ha il diritto di ha il diritto di sottrarre il bene offerto come garanzia, venderlo all'asta e ricavare la somma necessaria ad estinguere il debito;
  • Fideiussione: una terza persona garantisce l’adempimento degli obblighi nel caso in cui il mutuatario non ne sia in grado;
  • Polizze assicurative: alcune sono obbligatorie, altre facoltative;
  • Tassi di mora.

Il mutuo nella pratica

Nella prassi la tipologia di mutuo più frequente è quello immobiliare: esso prevede l’erogazione di importi collegati all’acquisto di un bene immobile. Questo tipo di mutuo quando è destinato all’acquisto, alla ristrutturazione o alla costruzione di un immobile “prima casa” è anche detto fondiario, e si distingue dal più generico mutuo ipotecario, che può essere destinato a finanziare non solo l’acquisto di un immobile ma anche la sua costruzione o ristrutturazione, ma ad uso diverso da quello residenziale o per pura liquidità. Il mutuo fondiario gode spesso, inoltre, di condizioni di maggior favore rispetto a quelle applicate ad altre finalità di mutuo ipotecario, sia come tassi che come spese bancarie e notarili. 

Il mutuo, fondiario o ipotecario, è sempre inteso come un finanziamento di media-lunga durata, in genere superiore ai 5 anni e con estensione generalmente fino almeno ai 30 anni (anche se alcuni istituti offrono durate fino ai 40 anni). L’importo del mutuo non supera normalmente l’80% del valore dell’immobile, anche se alcune banche arrivano ad erogare mutui oltre tale soglia e fino al 100% del valore, dietro presentazione di maggiori garanzie.

Solitamente chi eroga l’importo al mutuatario è una banca o una società finanziaria. Il contratto viene ufficializzato dal notaio il giorno della compravendita, in presenza di acquirente, venditore e funzionario della banca. Il notaio redige due atti: da un lato abbiamo il rogito, che prevede il trasferimento della proprietà dell’immobile; dall’altro l’atto di mutuo immobiliare fra banca e acquirente, con il relativo piano di ammortamento. 

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