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Quanti tipi di mutuo esistono?

I mutui possono essere suddivisi in macrocategorie, a seconda della finalità, dei tassi di interesse applicati, della durata e delle modalità di rimborso. Solitamente le caratteristiche di un contratto vengono stabilite da ciascun istituto bancario, anche nell’ottica di personalizzare quanto più possibile il servizio. 

Le diverse finalità del mutuo

La finalità rappresenta il primo parametro distintivo: la richiesta di un mutuo è infatti solitamente legata ad uno scopo preciso. Di norma il mutuo più frequentemente richiesto è per l’acquisto di un immobile: se si tratta di una prima casa, il contratto consente di accedere ad alcune facilitazioni a livello fiscale e a specifiche detrazioni, secondo quanto previsto dalla legge. Il mutuo di acquisto può altrimenti essere finalizzato all’acquisto di una seconda casa o, con procedure e regolamentazioni specifiche, all’acquisto di un immobile all’asta.

Le altre principali finalità del mutuo sono: 

  • Costruzione o ristrutturazione di un immobile;
  • Surroga: permette di trasferire il debito residuo di un mutuo prima casa già in corso di rimborso a un'altra banca, al fine di ottenere condizioni più favorevoli e senza costi;
  • Sostituzione: consente di trasferire un mutuo già esistente da una banca ad un’altra nei casi non previsti dalla surroga, quindi per mutui che non siano di acquisto prima casa. Rispetto alla surroga il mutuo di sostituzione prevede spese e costi come un normale mutuo;
  • Liquidità: di viene erogato molto raramente e prevede costi più elevati e limiti di erogazione molto stringenti;
  • Consolidamento debiti: ha per scopo quello di estinguere dei debiti già esistenti per finanziamenti in corso, anche di diversa tipologia e durata e sottoscritti con molteplici istituti, con la contemporanea accensione di un unico nuovo prestito, con un’unica rata mensile da versare ad un unico istituto di credito e che spesso risulta di minore entità rispetto alla somma delle rate dei finanziamenti precedentemente in essere. Si tratta quindi di un finanziamento unico che estingue anticipatamente quelli in corso.

I tassi d'interesse

Il secondo parametro da tenere in considerazione è la tipologia di tasso di interesse, previsto dal contratto ed indicato in percentuale. Tale parametro è identificato dal TAN (Tasso Annuo Nominale). In base al tasso d’interesse viene calcolato il piano di ammortamento del mutuo, che rappresenta il programma di rimborso nel tempo sia del capitale che degli interessi dovuti tramite le rate del mutuo. Il piano di ammortamento così calcolato permette di conoscere anche l’ammontare complessivo del debito residuo da restituire ad ogni singola rata del mutuo.

I tassi di interesse che vengono applicati più frequentemente sono:

  • Fisso: legato all’indice IRS (Interest Rate Swap), viene stabilito nel momento in cui si stipula il contratto di finanziamento e rimane costante per tutta la sua durata, così come l’importo di tutte le rate;
  • Variabile: viene stabilito al momento della stipula del contratto ma viene poi ricalcolato periodicamente per tutta la durata del prestito in base all’oscillazione dell’Euribor, cioè il tasso interbancario di riferimento per i mutui a tasso variabile diffuso ogni giorno dalla Federazione Bancaria Europea, o del tasso di riferimento della Banca Centrale Europea (Tasso BCE). Comporta un rischio maggiore rispetto al tasso fisso in quanto segue l’andamento del mercato monetario: se il costo del denaro cala la rata diminuisce, in caso contrario aumenta;
  • Variabile a rata fissa: rispetto ad un normale mutuo a  tasso variabile la rata viene tenuta costante all’importo di partenza, e nel tempo varierà la durata effettiva del periodo di rimborso: se i tassi caleranno la durata si ridurrà, se i tassi dovessero salire si allungherà la durata del mutuo rispetto a quella originariamente prevista;
  • Capped rate (detto anche cap) a tasso variabile: si tratta di un tasso variabile che prevede però un limite massimo predeterminato;
  • Misto: può essere modificato alle scadenze e alle condizioni stabilite dal contratto, oppure può essere previsto una parte del capitale da restituire a tasso fisso e l'altra a tasso variabile;
  • Bilanciato: è costituito da una parte a tasso fisso e una a tasso variabile, a seconda del peso che si vuole dare al tasso fisso e a quello variabile.

La durata del mutuo e l'ammortamento

Il terzo parametro di riferimento è la durata del mutuo, che può andare normalmente dai 5 fino ai 30 anni. Alcuni istituti offrono, raramente, durate che arrivano ai 40 anni per alcune tipologie di mutui.

Infine possiamo distinguere i mutui a seconda delle modalità di rimborso, ossia in base ai differenti piani di ammortamento. I principali sono:

  • Francese: è quello normalmente utilizzato da tutte le banche e società finanziarie per l’erogazione dei mutui. E’ costituito da rate costanti, con una quota interessi inizialmente molto alta ma decrescente nel tempo, ed una quota capitale inizialmente molto bassa, ma che aumenta progressivamente;
  • Italiano: è caratterizzato da rate con quota capitale costante, a cui vanno a sommarsi gli interessi sul capitale residuo. In questo caso le rate non saranno quindi tutte uguali in quanto l’importo dovuto si riduce per il fatto che il capitale residuo decresce e, con esso, anche l’ammontare della quota interessi;
  • Tedesco: prevede delle rate costanti, ad eccezione della prima che rappresenta il pagamento anticipato degli interessi. Le rate successive saranno quindi costituite esclusivamente da una quota capitale.

Ricordiamo che, generalmente, un mutuo immobiliare copre fino all'80% del valore dell'immobile stesso, anche se alcune banche arrivano ad erogare mutui fino al 100% del valore, dietro presentazione di maggiori garanzie e con tassi più elevati. Il parametro di riferimento per indicare il rapporto tra importo di finanziamento concesso o richiesto e il valore del bene che il mutuatario intende porre a garanzia del prestito è il Loan To Value (o LTV), ed è utilizzato dalle banche per decidere se concedere un prestito al richiedente in quanto, di fatto, permette di individuare il rischio del finanziamento: maggiore è il capitale erogato rispetto al valore dell’immobile, più alto il rischio per chi lo concede. Da ciò derivano tassi e costi più elevati per il mutuatario e valutazioni più rigide e limitative da parte della banca nella concessione del mutuo.

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