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Mutuo prima casa giovani: tutte le novità del Decreto Sostegni

Via libera con il Decreto Sostegni bis all’accesso prioritario al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, una disciplina specifica per chi non ha ancora compiuto 36 anni. Questa prevede fino al 30 giugno 2022 l’estensione della garanzia del Fondo dal 50% finora previsto, all’80% della quota capitale del mutuo.

Guida ai mutui giovani 2021: giovane coppia felice per acquisto prima casa

I giovani e la difficoltà di acquistare casa

Acquistare casa con un mutuo è in questo momento un’opportunità per i giovani. Tuttavia l’incertezza economica del Paese ha storicamente reso difficile questo passo importante, tanto che la percentuale di mutui erogati a persone sotto i 36 anni è passata dal 37,9% nel 2011 al 28,9% nel 2021.

Difficoltà dei giovani nell'acquisto della prima casa: scatolone da cui esce modellino di una casa

Difficile avere un mutuo 100%, perché ce ne sono pochi sul mercato e sempre molto costosi, visto che superare l’80% di loan to value comporta per le banche un maggiore assorbimento di capitale.

Con il Decreto Sostegni bis, il Governo ha dato il via libera all’accesso prioritario al Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa, una disciplina specifica per chi non ha ancora compiuto 36 anni e ha un Isee inferiore a 40.000 euro. Questa prevede per le richieste presentate dal 24 giugno 2021 al 30 giugno 2022 l’estensione della garanzia del Fondo dal 50%, finora previsto, all’80% della quota capitale dei mutui concessi per l’acquisto della prima casa il cui importo concesso è superiore all’80% del prezzo d’acquisto.

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I giovani che fossero in difficoltà, in quanto impossibilitati ad apportare il 20% dell’importo relativo all’acquisto dell’immobile, potranno ora disporre di maggiori possibilità di accesso al credito grazie all’intervento dello Stato che, offrendo garanzie agli istituti di credito che concedono mutui di importo superiore all’80% del prezzo d’acquisto, consentono di fatto ai giovani di acquistare con minimo apporto di denaro.

Dallo scorso 24 giugno è disponibile il modulo da compilare per accedere al Fondo di garanzia straordinario dell’80%, scaricabile dal sito di Consap e da presentare alla banca presso la quale si è richiesto il mutuo.

Le novità del Decreto Sostegni bis

Decreto Sostegni Bis: governo stanzia contributi per acquisto casa giovani

Il Decreto Sostegni bis, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 25 maggio 2021 (Decreto Legge 25 maggio 2021, n 73), contiene "Misure urgenti connesse all'emergenza da COVID-19, per le imprese, il lavoro, i giovani, la salute e i servizi territoriali".

La misura dedicata ai giovani prevede un allargamento della garanzia statale a determinate categorie che presentano maggiori criticità di accesso al credito.

Nello specifico per i giovani di età inferiore ai 36 anni, con un Isee non superiore ai 40.000 euro che richiedono un finanziamento prima casa con loan-to-value (il rapporto tra ammontare del capitale preso in prestito e valore della casa) superiore all’80%, la percentuale di copertura della garanzia del Fondo potrà arrivare all’80% della quota capitale.

La nuova disposizione è contenuta nell’art 64 del Decreto Sostegni bis e sottolinea che “per i finanziamenti il cui rapporto tra l’importo del finanziamento e il prezzo di acquisto dell’immobile, comprensivo degli oneri accessori, superi l’80%, la misura massima della garanzia concedibile dal Fondo è elevata all’80% della quota capitale”.

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Questi i principali cambiamenti che il Sostegni bis apporta nella versione definitiva rispetto a quanto stabilito inizialmente in bozza:

La defiscalizzazione totale

Le novità per i giovani che hanno in progetto di acquistare casa nel prossimo anno non finiscono qui perché il Decreto Sostegni bis, proprio al fine di favorire l’autonomia abitativa dei più giovani, potenzia anche una serie di agevolazioni previste con il bonus prima casa.

Defiscalizzazione per acquisto casa giovani: coppia che sceglie casa nuova dal divano

Fino al 31 dicembre 2022 ai soggetti che non hanno ancora compiuto 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato e che hanno un valore dell’indicatore della situazione economica equivalente non superiore ai 40.000 euro l’anno spetterà:

In relazione all’atto di compravendita (acquisto dell’immobile)

In relazione all’atto di finanziamento (mutuo)

La nuova disposizione stabilisce dunque che se la vendita è soggetta a Iva (ad esempio per gli acquisti di nuove costruzioni) ai giovani acquirenti sarà concesso un credito d’imposta di pari importo.

Il credito d’imposta può essere poi impiegato in maniere differenti:

Il Fondo di Garanzia Prima Casa

Istituito con il DM 143 del 2013, il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa prevedeva già per specifiche categorie di mutuatari il rilascio di garanzie statali a copertura soltanto fino al 50% della quota capitale del mutuo ipotecario richiesto alla banca per una prima casa, oppure per una ristrutturazione.

Fondo di garanzia mutui prima casa: i fondi a favore dei giovani acquirenti

In sostanza il Fondo dava priorità di accesso a coppie e lavoratori atipici under 35, offrendo una garanzia del 50% della quota di capitale in essere, impegnandosi a pagare in caso di insolvenza.

Le condizioni per accedervi erano:

Tuttavia, proprio per la percentuale massima di garanzia consentita, vi erano problemi di reale efficacia dell’intervento e probabilmente non ha rappresentato la soluzione sufficiente per far decollare le richieste da parte dei giovani, specialmente con lavori atipici. Ora, l’estensione della garanzia apre nuovi scenari per chi finora non ha avuto la possibilità di “tentare” l’acquisto di un immobile causa la giovane età e le risorse economiche limitate.

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Nel primo quinquennio di vita del Fondo Garanzia Prima Casa già esistente, le domande presentate sono state 174.367 per un controvalore complessivo di circa 17,38 miliardi di euro, 60% da parte di under 35. Dal suo effettivo avvio dal gennaio 2015 a oggi, ha permesso di erogare più di 90.000 mutui ipotecari, il 58% dei quali a millennials (giovani tra i 20 e i 35 anni), per un totale di oltre 10 miliardi di euro.

Tuttavia, l’85% delle garanzie avviate sono andate verso categorie di persone senza una priorità specifica e solo l’1,35% verso i giovani under 35 con lavoro atipico.

Lo stanziamento è stato sospeso per qualche mese nel 2019, per essere poi rifinanziato ad aprile 2019 con il Decreto crescita per 100 milioni di euro, solo la metà del vecchio finanziamento.

Le categorie prioritarie

Il Fondo può essere richiesto da chiunque, ma prevede categorie prioritarie: se si presentano più richieste nella stessa giornata, la precedenza sarà per i mutui erogati a favore di:

Checklist delle categorie prioritarie cui è destinato il fondo prima casa
  • giovani sotto i 35 anni di età titolari di un lavoro atipico;
  • genitori single con figli minori;
  • giovani coppie con almeno uno dei due componenti di età minore ai 35 anni;
  • conduttori di case popolari (alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari).

I mutui devono essere concessi a condizioni di favore, e precisamente a un TEG (Tasso effettivo globale) non superiore al Tasso effettivo globale medio (TEGM) come indicato ogni tre mesi dal ministero dell’Economia. A oggi il valore del TEGM è 1,86% per il tasso fisso e 2,22% per il tasso variabile.

Le condizioni del mutuo devono essere riportate nella domanda di accesso alla garanzia del Fondo, poiché saranno oggetto di controllo da parte della stessa Consap che dovrà approvare la concessione della maxi-garanzia.

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Come richiedere la garanzia Statale rafforzata

La domanda di accesso al Fondo dovrà essere presentata direttamente alle banche o all’intermediario finanziario a cui si richiede il mutuo, dopo avere verificato che l’istituto aderisca all’iniziativa. La lista completa delle banche e degli intermediari finanziari aderenti è sui siti di Consap e di ABI ed è in continuo aggiornamento. A oggi più di 200 banche vi hanno aderito.

I tempi per iniziare a inoltrare le domande sono a partire dai 30 giorni seguenti all'entrata in vigore del Decreto Sostegni bis (pubblicato il 25 maggio ed entrato in vigore il giorno dopo), quindi dallo scorso giugno 2021 e fino al 30 giugno 2022.

Dove scaricare il modulo per presentare domanda al Fondo

L’adesione al Fondo deve avvenire servendosi del modulo per la richiesta del Fondo di Garanzia per la Prima Casa, disponibile presso le filiali delle banche aderenti oppure scaricabile sul sito di Consap, correttamente compilato in tutte le sue parti.

All’interno del form andranno inseriti i dati personali, il tipo di mutuo richiesto con la finalità - acquisto, ristrutturazione, efficientamento energetico o acquisto con accollo da frazionamento - e allegati i documenti d’identità e la certificazione Isee.

Modulo da scaricare per presentare domanda al fondo garanzia prima casa

Il riferimento rimane tuttavia sempre la banca presso la quale si è fatta richiesta di mutuo.
Come specificato da Consap sulle pagine del sito, “è sempre facoltà della banca in base a proprie ed esclusive valutazioni decidere sulla concessione del mutuo e sul ricorso alla garanzia del Fondo”

Cosa accade in caso di insolvenza

Il Fondo di Garanzia è concesso dallo Stato alle banche, perché queste rivedano i criteri di concessione del credito anche nei confronti dei soggetti considerati più a rischio, ad esempio perché privi di un contratto a tempo indeterminato.
Questo vuol dire che gli obblighi per il mutuatario rimangono identici, ma cambia l’interlocutore, che diventa lo Stato attraverso Consap: in caso di mancato pagamento delle rate, la banca dichiara la sofferenza del mutuo e attiva la garanzia del Fondo. Sarà poi Consap che si rivarrà sul titolare del mutuo, prima attraverso la procedura di espropriazione forzata dei beni del debitore, poi eventualmente procedendo alla vendita all’asta dell’immobile oggetto del finanziamento.

Cosa succede se ho un ISEE superiore a 40.000 euro

Calcolo dell’ISEE per accedere al fondo garanzia prima casa

Condizione necessaria per l’accesso al Fondo di garanzia mutui prima casa all’80% è non avere ancora 36 anni e disporre di un Isee non superiore ai 40.000 euro. Tuttavia l’aspetto caratterizzante di gran parte dei giovani, con un reddito basso, è il rimanere nel nucleo famigliare dei propri genitori per lungo tempo.

Accade così che sull’Isee del potenziale giovane mutuatario grava la situazione patrimoniale di tutti i componenti il nucleo famigliare, condizione che porta al superamento della soglia massima consentita.

Questo comporta la decadenza delle condizioni necessarie ad accedere al Fondo di garanzia usufruendo delle condizioni di favore relative alla garanzia dell’80% e ai nuovi sgravi fiscali previsti dal Decreto Sostegni bis.
I giovani che hanno un Isee superiore a 40.000 potranno comunque usufruire, a condizione del rispetto delle altre condizioni di accesso al Fondo, della garanzia del 50%.

L’unica soluzione possibile per usufruire della garanzia statale rafforzata, è quella di uscire dal nucleo famigliare, così da rendersi fiscalmente autonomi e godere di una situazione patrimoniale indipendente più facilmente consona ad usufruire delle possibilità introdotte dal Decreto Sostegni bis.

Ultimo aggiornamento settembre 2021

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