Mutuo prima casa under 36: le novità per i giovani nel 2025

Il bonus sul mutuo prima casa under 36 è stato rinnovato per il 2025, 2026 e 2027. Il Governo ha prorogato l'agevolazione per i giovani che intendano acquistare l'abitazione principale. Questa misura permette di ottenere la garanzia statale fino all'80% dell'importo del mutuo. Ma occorre soddisfare alcuni requisiti per beneficiarne.

Mutuo per acquisto prima casa per gli under 36

Chi desidera acquistare la prima casa e ha meno di 36 anni può richiedere un mutuo giovani prima casa, grazie ai vantaggi previsti dal Fondo prima casa gestito da Consap (Concessionaria servizi assicurativi pubblici).

Questa agevolazione consente di ottenere un mutuo da una banca fino all'80% del valore dell'immobile e la garanzia sul finanziamento ipotecario la assicura lo Stato. Ecco chi ne ha diritto, come funziona e come richiederlo.

Sul sito di Consap è disponibile l'intera documentazione per informarsi sul Fondo di garanzia mutui prima casa con le agevolazioni riservate agli under 36, con tanto di modulistica, normativa aggiornata e FAQ per trovare una risposta alle tue domande, oltre all'elenco delle banche che aderiscono all'iniziativa.

Gli under 36 e la difficoltà di acquistare casa

Acquistare una casa stipulando un mutuo con una banca è a agosto 2025 un'opportunità per i giovani:

• sia per il bonus prima casa under 36;
• sia per la discesa dei tassi di interesse.

È risaputo, infatti, quanto sia difficile stipulare un mutuo 100%, perché sul mercato queste offerte sono poche e hanno sempre costi alti. Il motivo? Superare l’80% di loan to value comporta per le banche che concedono il mutuo un maggiore assorbimento di capitale.

Tuttavia, con il Decreto Sostegni bis, entrato in vigore il 26 maggio 2021, l’ex governo Draghi aveva dato il via libera all’accesso prioritario al Fondo di garanzia mutui prima casa a coloro che:

• non hanno ancora compiuto 36 anni;
• hanno un ISEE inferiore a 40.000 euro annui.

Con questo aiuto, i giovani hanno maggiori possibilità di accesso al mercato del credito. Lo Stato offre garanzie agli istituti bancari che concedono mutui di importo superiore all’80% del prezzo d’acquisto. In questo modo, gli under 36 possono acquistare la loro prima casa con apporto minimo di denaro e pari al 20% del valore del finanziamento ipotecario.

Il Decreto Sostegni bis e proroga della maxi-garanzia statale

Il Decreto Sostegni bis, pubblicato in Gazzetta Ufficiale nel maggio 2021 (Decreto Legge 25 maggio 2021, numero 73), contiene "Misure urgenti connesse all’emergenza da COVID-19, per le imprese, il lavoro, i giovani, la salute e i servizi territoriali.

Il bonus riservato ai giovani ha previsto un allargamento della garanzia statale dal 50% all’80% dell’importo del mutuo fino a una somma massima di 250.000 euro a patto che abbiano un’età inferiore ai 36 anni e un ISEE non superiore ai 40.000 euro annui.

La disposizione è contenuta nell’articolo 64 del Decreto Sostegni Bis: “Per i finanziamenti il cui rapporto tra l’importo del finanziamento e il prezzo di acquisto dell’immobile, comprensivo degli oneri accessori, superi l’80%, la misura massima della garanzia concedibile dal Fondo è elevata all’80% della quota capitale”.

Inizialmente prevista fino al 31 dicembre 2023, la garanzia statale sulla prima casa per gli under 36 è stata prorogata per tutto il 2024. E, la legge di Bilancio di quest’anno, ha rinnovato la misura per il 2025, 2026 e 2027.

Il ministero dell’Economia e delle Finanze ha previsto uno stanziamento per il Fondo Prima Casa di:

• 130 milioni di euro nel 2025;
• 270 milioni di euro nel 2026;
• 270 milioni di euro nel 2027.

In totale, il Governo ha messo a disposizione per il triennio 2025-2027 fondi per 670 milioni di euro.

"Siamo soddisfatti del risultato raggiunto - ha affermato Vincenzo Sanasi d’Arpe, amministratore delegato di Consap. Il Fondo è stato ampiamente rifinanziato e la dotazione per la prima volta è stata prolungata a tre anni. Non si tratta, quindi, di provvedimenti semestrali o annuali, come negli anni precedenti. Il Fondo Prima casa offre particolari agevolazioni ai giovani e alle famiglie numerose"".

Nessuna conferma invece per le esenzioni fiscali in relazione all'atto della compravendita e all'atto di finanziamento, oltre al credito d'imposta concesso per le vendite soggette a Iva, che sono terminate con la fine del 2023.

Sia nel 2024 sia nel 2025, che nei due anni successivi, non sono state riconfermate invece le detrazioni fiscali previste fino al 31 dicembre 2023 in relazione all’atto della compravendita e all’atto di finanziamento, oltre al credito d’imposta concesso per le vendite soggette a IVA.

A dire il vero, il decreto Milleproroghe nel 2024 aveva riconosciuto la proroga dei vantaggi fiscali a coloro che avevano firmato, entro il 31 dicembre 2023, il solo contratto preliminare a condizione però che il rogito fosse concluso entro il 31 dicembre 2024.

Il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa

Il Fondo di garanzia mutui prima casa, il cosiddetto Fondo prima casa, è stato istituito dal ministero dell’Economia e delle Finanze con la legge 27 dicembre 2013, n. 147, art. 1 comma 48, lett. c.

Come riferito dalla legge, il Fondo agevola il rapporto tra il cittadino e la banca offrendo una garanzia pubblica sul mutuo per l’acquisto della prima casa.

Consap, invece, si occupa dell’esame delle domande trasmesse telematicamente dagli istituti di credito o intermediari finanziari per la verifica dei requisiti di accesso alla garanzia del Fondo.

Da quando è stato istituto, il Fondo prima casa prevedeva già per specifiche categorie di mutuatari la concessione di garanzie statali a copertura soltanto fino al 50% della quota capitale del mutuo richiesto alla banca per una prima casa o per una ristrutturazione.

Per migliorare la reale efficacia dell’intervento e per aiutare i giovani (specialmente quelli con lavori atipici o contratti a tempo determinato) ad acquistare l’abitazione principale, la percentuale della garanzia statale è stata ampliata fino all’80% dell’importo del mutuo soddisfacendo alcuni requisiti.

Ecco quali:

• acquistare la prima casa;
• non avere ancora compiuto i 36 anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato. Per le coppie, uno dei due deve rispettare il requisito anagrafico;
• avere un ISEE annuo non superiore a 40.000 euro.

Inoltre, per usufruire dell’agevolazione all’80% è necessario:

• avere o stabilire la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile, entro 18 mesi dall’acquisto;
• non essere titolari, nemmeno col coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile da acquistare;
• non possedere un altro immobile acquistato con l’agevolazione prima casa o, se si possiede, venderlo entro un anno dalla data del nuovo acquisto.

Anche l’immobile deve rispettare precise caratteristiche per rientrare nell’agevolazione:

• non essere classificato come un immobile di lusso;
• non rientrare nelle categorie catastali A1, A8 e A9 (case signorili, ville, castelli e palazzi);
• sorgere all’interno dei confini del territorio nazionale.

Le categorie prioritarie e le novità sui tassi

L’adesione al Fondo di garanzia mutui prima casa può essere richiesta da chiunque. Tuttavia, prevede alcune categorie prioritarie. Infatti, se si presentano più richieste nella stessa giornata, la precedenza sarà concessa per i mutui erogati a favore di:

• giovani sotto i 36 anni di età;
• genitori single con figli minori conviventi;
• giovani coppie coniugate o conviventi more uxorio;
• conduttori di case popolari (alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari).

Inoltre, fino al 2022, i mutui dovevano essere concessi a condizioni di favore, e precisamente a un TEG (Tasso effettivo globale) non superiore al TEGM (Tasso effettivo globale medio), come indicato ogni tre mesi dal ministero dell’Economia.

Ma la legge 17 di conversione del decreto Aiuti ter approvata nel 2022 ha introdotto un correttivo al TEGM per agevolare l’offerta di mutui a tasso calmierato con garanzia fino all’80%, anche nei casi in cui il TEG sia superiore al TEGM. Lo scopo è di favorire l’accesso all’agevolazione anche nell’attuale scenario economico.

Come richiedere la garanzia Statale rafforzata

La domanda di accesso al Fondo di garanzia mutuo prima casa dovrà essere presentata direttamente alle banche o all’intermediario finanziario, a cui si richiede il mutuo, dopo avere verificato che l’istituto di credito aderisca all’iniziativa.

La lista completa delle banche e degli intermediari finanziari aderenti al Fondo è consultabile sui siti web di Consap e di ABI (Associazione bancaria italiana). Un elenco in continuo aggiornamento.

Dove scaricare il modulo per presentare domanda al Fondo

L’adesione al Fondo deve avvenire servendosi del modulo per la richiesta del Fondo di Garanzia per la Prima Casa, disponibile nelle filiali delle banche aderenti all’iniziativa, oppure scaricabile sul sito di Consap.

Questo modulo deve essere compilato in tutte le sue parti. Andranno inseriti:

• i dati personali;
• il tipo di mutuo richiesto e la sua finalità (acquisto, ristrutturazione, efficientamento energetico o acquisto con accollo da frazionamento);
• i documenti d’identità e la certificazione ISEE.

Specificano da Consap: “È sempre facoltà della banca in base a proprie ed esclusive valutazioni decidere sulla concessione del mutuo e sul ricorso alla garanzia del Fondo”.

Cosa accade in caso di insolvenza

Il Fondo di garanzia mutui prima casa è concesso dallo Stato alle banche. Il suo obiettivo è fare in modo che gli istituti di credito rivedano i criteri di concessione di un mutuo anche ai soggetti considerati più a rischio. Per esempio: coloro che non hanno un contratto di lavoro a tempo indeterminato.

Questo vuol dire che gli obblighi da onorare per il mutuatario nei confronti della banca rimangono identici. Ciò che cambia è l’interlocutore, che diventa lo Stato attraverso Consap: in caso di mancato pagamento delle rate, la banca dichiara la sofferenza del mutuo e attiva la garanzia del Fondo.

Toccherà a Consap rivalersi sul titolare del mutuo:

• prima attraverso la procedura di espropriazione forzata dei beni del debitore;
• poi eventualmente procedendo alla vendita all’asta dell’immobile oggetto del finanziamento.

Cosa succede se ho un ISEE superiore a 40.000 euro

Una delle condizioni necessarie per un under 36 per l’accesso al Fondo di garanzia mutui prima casa all’80% è di avere un ISEE annuo inferiore a 40.000 euro.

Tuttavia, dato che tanti giovani con un reddito basso, rimangono all’interno del nucleo familiare dei genitori, ecco che sull’ISEE del potenziale giovane mutuatario pesa la situazione reddituale e patrimoniale di tutti i componenti il nucleo familiare. La conseguenza è il superamento della soglia massima consentita per accedere all’agevolazione.

L’unica soluzione possibile per accedere alla garanzia statale ampliata all’80% è uscire dal nucleo familiare e diventare fiscalmente autonomi e godere di una situazione reddituale e patrimoniale indipendente.

C’è da osservare che gli under 36, con un ISEE superiore a 40.000 euro annui, potranno comunque usufruire, a condizione del rispetto delle altre condizioni, al Fondo di garanzia mutui prima casa al 50%.

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Ultimo aggiornamento Gennaio 2025