I tassi di interesse di un mutuo

Questa guida è stata pensata per aiutarti a capire gli aspetti fondamentali dei mutui, a cominciare dall’elemento più significativo: i tassi di interesse. Nello specifico, scoprirai:

• cosa sono i tassi di interesse e come vengono calcolati;
• quali indici vengono utilizzati per determinarli;
• come scegliere il tasso di interesse più adatto alle tue esigenze.

Tutti aspetti che approfondiremo per metterti in condizione di effettuare la scelta più in linea con le tue esigenze, anche facendo leva sugli strumenti di MutuiOnline.it per trovare il mutuo casa in modo semplice e veloce o come calcolare il TAEG del mutuo.

Infine, avrai anche modo di capire come evitare costi eccessivi comprendendo il funzionamento degli interessi di mora, per esempio, ma anche le tutele previste dalla legge nel caso di interessi troppo elevati (i cosiddetti tassi di usura).

L'interesse è la somma che si paga per il prestito di un capitale, viene conteggiato in misura percentuale (il tasso appunto) e fa generalmente riferimento a un arco temporale di 12 mesi.

I tassi di interesse più conosciuti e applicati dalle banche sono di due tipologie ben distinte:

• tasso di interesse fisso: non varia nel corso dell’intera durata del prestito;
• tasso di interesse variabile: varia nel corso del prestito, seguendo i tassi del mercato finanziario o monetario. I più noti sono l’Euribor o il tasso BCE. A questi, viene applicato anche lo “spread”, che costituisce il rendimento della Banca che eroga il prestito.

Esistono tuttavia molti altri tassi di interesse, che rispondono a specifiche esigenze. Tra questi ricordiamo:

• tasso di interesse misto: modificato dal cliente alle scadenze e alle condizioni stabilite nel contratto (es. un tasso fisso può diventare variabile e viceversa);
• tasso di interesse variabile con CAP (“capped rate”): tasso di tipo variabile a cui viene imposto un limite massimo prestabilito oltre il quale il tasso d'interesse subisce uno “stop”. In questo modo il tasso applicato non supera mai il limite imposto dal contratto, tutela che tuttavia ha un costo. A questa garanzia corrisponde in genere uno spread applicato più elevato rispetto a un tasso variabile standard;
• tasso bilanciato (o mix): è composto da una parte a tasso fisso e una a tasso variabile. Si rivolge a chi ha dimestichezza con i tassi di interesse e il loro funzionamento, in quanto la banca applica anche in questo caso uno spread che può essere elevato. Raramente viene proposto dagli istituti bancari, che invece optano per soluzioni più tradizionali (fisso o variabile).

La scelta tra i diversi tipi di tassi di interesse dipende innanzitutto dal cliente, dalle sue esigenze e dalle sue conoscenze in materia. Per semplificare questo passaggio, abbiamo ipotizzato una serie di profili cliente per ciascun tasso a disposizione, affinché ognuno possa trovare delle corrispondenze in base alla propria situazione.

Il tasso fisso è preferibile per chi:

• vuole che gli importi delle rate siano uguali per l'intera durata del mutuo;
• vuole conoscere la somma complessiva da restituire;
• dispone di un reddito fisso e non vuole subire fattori economici esterni;
• prevede un'inflazione in crescita.

Il tasso variabile è consigliabile a chi:

• prevede un calo dell'inflazione;
• ha un reddito medio/alto e può assorbire eventuali oscillazioni del mercato;
• è più propenso al rischio.

Il tasso misto è indicato per chi:

• sottoscrive un mutuo in un periodo di incertezza sull'andamento dei tassi;
• vuole adattare il tasso alle future condizioni del mercato.

Il tasso variabile con Cap è ideale per chi:

• vuole mantenere la flessibilità del variabile limitando i rischi;
• vuole sfruttare la logica del fisso senza però sostenere maggiori costi.

Il tasso bilanciato è consigliabile a chi:

• conosce le dinamiche dei tassi e sa come orientarsi;
• vuole personalizzare il tasso del mutuo in base alle proprie preferenze.

Ricordiamo infine che molti istituti bancari offrono dei tassi promozionali molto bassi per un periodo limitato di tempo, allo scopo di attirare più clienti. La durata di questo tipo di promozioni varia generalmente da 3 a 6 mesi, terminati i quali si applica il tasso concordato nella fase di sottoscrizione del contratto. Questo tasso temporaneo viene chiamato “tasso d’ingresso”, perché disponibile esclusivamente all’inizio del mutuo.

Nei finanziamenti a medio e lungo termine, come generalmente sono i mutui, i tassi di interesse vengono “ancorati” a quelli del mercato monetario e finanziario, presi come riferimento per il calcolo.

Per i mutui a tasso fisso il tasso di riferimento è l'Eurirs (abbreviazione di Euro Interest Rate Swap, tasso per gli swap su interessi), rilevato e diffuso dalla Federazione Bancaria Europea, come media ponderata dei tassi ai quali le principali banche nell’area “Euro” stipulano Swap a copertura del rischio; lo swap è una particolare tipologia di strumento finanziario derivato che protegge le banche da variazioni di mercato.

Per i mutui a tasso variabile, il tasso di riferimento è l'Euribor (Euro Interbank Offered Rate) fissato dall’European Money Markets Institute in modo giornaliero e calcolato sulle transazioni e i relativi tassi di interesse ai quali le banche della zona Euro prendono in prestito fondi non garantiti da controparti nel mercato monetario euro all’ingrosso.

Ai tassi di riferimento individuati sul valore dell’Euribor o dell’Eurirs, le banche sommano quindi una percentuale fissa detta "spread", il cui valore varia da banca a banca e dipende dalla somma oggetto di mutuo. È possibile monitorare l’andamento dei principali tassi di riferimento consultando l'Osservatorio Tassi Mutui di MutuiOnine.it.

Gli interessi di mora (o moratori) sono gli interessi dovuti dal debitore nei confronti del creditore, maturati per il ritardo ingiustificato e imputabile al cliente. Questi interessi permettono di risarcire il creditore per il danno derivante dal ritardato pagamento di una o più rate da parte del debitore rispetto alla scadenza prefissata inizialmente.

Gli interessi di mora sono definiti tra le parti e vengono sempre indicati nel contratto di mutuo; sono sempre stabiliti in misura superiore al tasso pattuito per il finanziamento stesso. La misura aggiuntiva oscilla generalmente tra il 2% e il 4%.

Il calcolo degli interessi di mora viene effettuato moltiplicando l’ammontare del debito per il tasso di mora e per il numero di giorni di ritardo. Il risultato di questo calcolo viene poi diviso per 365.

Le caratteristiche degli interessi di mora possono dunque essere così riassunte:

• non sono cumulabili con i normali interessi contrattuali;
• sono dovuti a decorrere dal 1° giorno di ritardo rispetto alla scadenza prevista per il pagamento della singola rata. Sono quindi calcolati giornalmente per ogni giorno di ritardo;
• generalmente gli istituti bancari recuperano gli interessi di mora relativi a una rata pagata in ritardo sommandoli alla stessa rata o a quella successiva;
• prevedono una prescrizione trascorsi 5 anni (art. 2948 , n.4 del Codice civile).

Quando un prestito di una somma di denaro viene effettuato a un interesse troppo alto si verifica il cosiddetto tasso di usura (o tasso usurario). Sebbene esista una libertà di negoziazione fra due parti, la legge impone un limite a tale libertà.

L’art. 644 del Codice Penale stabilisce che l’applicazione di interessi troppo alti per essere ragionevolmente affrontati dal debitore senza che questo vada incontro a importanti privazioni, costituisce un illecito di tipo penale. Per porre una barriera, nel 1996 il Parlamento ha varato una legge contro l’usura (Legge 7 marzo 1996, n. 108), che introduce soglie oggettive oltre le quali un finanziamento è usurario.

Spetta al Ministero del Tesoro rilevare trimestralmente il Tasso Effettivo Globale Medio (TEGM) utilizzando come base gli interessi praticati dalle banche e dagli intermediari finanziari nel corso del trimestre precedente, per operazioni della stessa natura. I valori medi derivanti da tale rilevazione sono pubblicati nella Gazzetta Ufficiale.

Dal 2011 i tassi d’usura, detti anche tassi soglia (che non sono univoci per tutti, ma diversi per tipologia di operazione), si ottengono sommando al TEGM un quarto del suo valore, al quale si sommano ulteriori 4 punti percentuali. La differenza tra il limite e il tasso medio non può essere superiore a otto punti percentuali.

Nell’ambito di un mutuo, qualora si siano verificati degli interessi usurari (l'onere della prova è a carico della parte lesa) il contraente ha diritto alla restituzione degli interessi già pagati e all'azzeramento degli interessi futuri, permanendo quindi soltanto l’obbligo di restituire il capitale rimanente.