I requisiti di finanziabilità per un mutuo

La richiesta di un mutuo è un processo strutturato, che prevede una serie di passaggi e requisiti da dover soddisfare affinché la banca approvi la pratica. In questa guida troverai un approfondimento su:

• i principali requisiti per ottenere un mutuo;
• i documenti necessari;
• le tempistiche da considerare.

Prepararti in anticipo ti aiuterà a scegliere il mutuo più adatto alle tue esigenze, calcolando una rata mensile sostenibile e aumentando le probabilità di approvazione.

I requisiti anagrafici di un mutuo costituiscono i presupposti legali affinché l’interessato possa richiedere un mutuo. Riguardano la condizione giuridica della persona al momento della richiesta e possono essere così sintetizzati:

• cittadinanza: italiana o di uno Stato membro dell’Unione Europea (se si ha cittadinanza extracomunitaria si deve avere residenza in Italia);
• residenza: italiana. Per gli stranieri il periodo di residenza minimo va da 2 a 5 anni;
• età: 18 anni compiuti. Solitamente le banche non concedono mutui a persone con età superiore ai 75-80 anni.

Chi richiede un mutuo deve dimostrare alla banca di essere in grado di poter restituire la somma ottenuta in prestito, alle scadenze concordate. È l’aspetto a cui le banche prestano maggiore attenzione, analizzando il reddito del richiedente e la sua situazione economica e patrimoniale. Questa fase preliminare si chiama istruttoria reddituale ed è l'attività che serve a verificare che il richiedente possieda tute le caratteristiche per ottenere il mutuo.

Affinché ci sia esito positivo la banca valuta la buona fede, l'affidabilità e la correttezza di chi richiede un mutuo, ma soprattutto la sua capacità di credito. In altre parole l’istituto considera:

• reddito familiare netto: la rata mensile non dovrebbe superare un terzo del reddito familiare netto familiare;
• affidabilità creditizia: la banca verifica la storia creditizia del richiedente mutuo e la sua capacità di rispettare i pagamenti;
• documentazione reddituale: varia in base alla tipologia lavorativa (dipendente, autonomo, pensionato).

Se l’analisi reddituale ha esito positivo, segue l'analisi tecnico/legale che la banca compie sull’immobile per accertare che lo stesso possa godere dei requisiti tecnici e legali per l’iscrizione dell’ipoteca, a garanzia dell’intera operazione.

Questa fase, altrettanto importante, chiama in causa diversi soggetti:

• richiedente: deve fornire le informazioni sull’immobile oggetto di mutuo (ubicazione, caratteristiche, presunto valore) supportate da visure catastali, preventivi di spesa e autorizzazioni amministrative in caso di ristrutturazione, il preliminare di compravendita (o compromesso);
• perito: deve valutare l’immobile sotto il profilo della regolarità urbanistica (comprese le eventuali anomalie costruttive) e attribuirgli un valore tramite perizia tecnico estimativa, permettendo all’istituto bancario di definire la somma finanziabile;
• notaio: tramite la relazione notarile preliminare, certifica l’idoneità dell’immobile a essere destinatario di garanzia ipotecaria e informa la banca su eventuali gravami (vecchie ipoteche, diritti di servitù o di prelazione da parte di terzi, ecc).

Il buon esito delle analisi svolte dalla banca fa sì che l’istruttoria di mutuo si possa chiudere in favore del richiedente. Al contrario, l’emergere di elementi ostativi spinge la banca a rifiutare la concessione del mutuo. L’esito dell’istruttoria bancaria, positivo o negativo che sia, prende il nome di delibera.

Ciascuna banca prevede delle proprie procedure per la richiesta che deve essere accompagnata da una serie di documenti. Riepilogando, ecco una lista indicativa della documentazione necessaria da presentare all’atto della domanda.

Documenti anagrafici:

• carta d’identità o passaporto;
• codice fiscale;
• certificato di residenza e stato di famiglia;
• permesso di soggiorno (solo per cittadini extracomunitari);
• se il richiedente è coniugato, estratto dell’atto di matrimonio;
• se il richiedente è separato/divorziato, omologa di separazione o sentenza di divorzio.

Documenti reddituali:

• ultime due dichiarazione dei redditi (modello 730 o Certificazione Unica);
• ultime due buste paga (per i lavoratori dipendenti) o cedolini della pensione (per i pensionati);
• modello F24 dei pagamenti di imposte, tasse e tributi;
• ultimo estratto conto del conto bancario/postale.

Documenti dell’immobile:

• proposta d’acquisto, preliminare di compravendita o compromesso;
• atto di provenienza dell’immobile con cui il venditore ha acquisito la proprietà dell’immobile (rogito, donazione, ecc)
• planimetria catastale;
• certificato di abitabilità rilasciato dal Comune;
• concessione edilizia (solo per gli immobili di nuova costruzione);
• perizia tecnica sull’immobile;
• relazione notarile preliminare.

Il Decreto Semplificazioni ha snellito l’iter burocratico per la richiesta di mutuo e accorciato i tempi per l’approvazione. Buona parte della documentazione da fornire può infatti essere svolta tramite autocertificazione. Tra questi documenti troviamo, ad esempio:

• certificato di residenza (anche storica);
• stato di famiglia (con eventualmente indicate le relazioni di parentela);
• regime patrimoniale in base all’atto di matrimonio.

Le banche hanno l’obbligo di accettare l’autocertificazione da parte del cittadino in base al Testo Unico sulla documentazione amministrativa. I tempi che possono intercorrere fra la richiesta di mutuo e la sua approvazione sono solitamente di 2 mesi, ma possono anche essere abbreviati se chi fa richiesta presenta tutta la documentazione necessaria in modo completo e puntuale. In questo modo la banca ha tutti gli elementi per istruire la pratica, analizzare i requisiti e dare il proprio parere tramite delibera.