Preliminare di compravendita o compromesso

Il compromesso o preliminare di compravendita di un immobile ha la funzione di stabilire degli obblighi reciproci tra il venditore e l’acquirente, definendo le condizioni e i termini della vendita futura. Il compromesso è uno strumento di garanzia fondamentale, specie nel caso in cui l’acquirente debba fare ricorso al finanziamento; in caso di rigetto della domanda e in presenza di acconti versati, è consigliabile inserire la clausola di salvaguardia del salvo buon fine mutuo.

Il prezzo stabilito rappresenta inoltre il parametro per il calcolo del LTV o Loan to Value, il rapporto tra il prezzo dell’immobile e la cifra richiesta alla banca, sulla base del quale è possibile ricercare sul mercato il miglior mutuo, se non si supera l’80%, o far ricorso, ad esempio, al mutuo giovani con la garanzia statale per finanziare il 100%, inclusi gli oneri accessori.

Il contratto preliminare deve essere stipulato per iscritto, nelle forme della scrittura privata o dell’atto pubblico ed è raccomandato quando:

• non è possibile vendere l’immobile immediatamente;
• l’acquirente non avendo l’intera somma deve richiedere un finanziamento;
• il venditore attende la consegna di una nuova casa.

Una volta redatto e sottoscritto il contratto deve essere registrato entro 30 giorni, operazione che comporta per l'Agenzia delle Entrate i seguenti costi:

• imposta di registro fissa di € 200, indipendentemente dal prezzo stabilito per la compravendita;
• imposta di bollo di € 155 fissa, per atto pubblico o scrittura privata autenticata, altrimenti € 16 ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe.

Nel caso in cui alla firma del preliminare di compravendita vi sia il pagamento di una somma, è dovuta l’imposta di registro proporzionale, che sarà pari al:

• 0,50% per la somma versata a titolo di caparra confirmatoria;
• 3% per la somma versata a titolo di acconto sul prezzo di vendita. 

L’imposta pagata con il compromesso può essere detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita; se l’operazione viene svolta dal notaio sarà sua cura provvedere ai versamenti e alle relative compensazioni.