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Prima casa

Con il termine “prima casa”, in ambito fiscale, si intende il verificarsi di specifiche condizioni di favore alle quali il Legislatore associa delle agevolazioni consistenti in un risparmio di imposte; si ha pertanto una riduzione delle somme dovute a titolo di imposta di registro, catastale ed ipotecaria nonché dell’IVA in caso di acquisto di immobili.

Le agevolazioni “prima casa” collegate alla compravendita di immobili non devono essere confuse con le agevolazioni connesse ad imposte comunali (TASI, TARI, IMU) né con le agevolazioni “abitazione principale”.

Nei casi in cui si possiede un solo immobile nel quale si vive, è facile che “prima casa” coincida con “abitazione principale”, tuttavia questa è una semplificazione che non corrisponde alla generalità dei casi pertanto è giusto sottolineare che: "Prima casa" e "Abitazione principale" sono due concetti differenti dai quali derivano conseguenze fiscali differenti per natura e categorie di imposte coinvolte.

Solo in certe situazioni l’immobile “prima casa” è lo stesso dell’immobile che funge da “abitazione principale”.

Può succedere inoltre che la “prima casa” non corrisponda al primo immobile acquistato e laddove si posseggano più immobili non è detto che vi sia una prima casa tra questi (caso di chi possiede solo immobili di lusso).

Per definire la “prima casa” è necessario far riferimento al contenuto del Testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro (TUIR 26 aprile 1986, n. 131), che in una apposita sezione, denominata “Tariffa”, elenca tre condizioni affinché si possa usufruire di importanti agevolazioni fiscali.

È prevista infatti la possibilità di godere dell’abbattimento dal 9% al 2% dell’imposta di Registro per gli atti relativi al trasferimento di case di abitazione non di lusso, se ricorrono le seguenti condizioni:

  • che l'immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l'immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto di acquisto;
  • che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l'immobile da acquistare;
  • che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo.

Se ne deduce che, affinché il contribuente possa usufruire delle agevolazioni prima casa l’immobile deve essere ad uso abitativo. Sono quindi esclusi da tali agevolazioni immobili ad uso a titolo di esempio commerciale, industriale, agricolo, in quanto non funzionali al perseguimento dei fini agevolativi connessi proprio all’esigenza primaria di una casa. Fanno eccezione le pertinenze in misura di una per categoria di appartenenza.

Tale aspetto spiega il fatto dell’esclusione delle agevolazioni fiscali per gli immobili di lusso, il cui acquisto mal si sposa con lo spirito agevolativo della norma.

Ricordiamo che a partire dal 1 gennaio 2014 gli immobili di lusso non rispondono più ai criteri dettati dal D.M. del 2 agosto 1969 in quanto questi sono stati superati dal Decreto legge 12 settembre 2013, n. 104, e dai successivi chiarimenti interpretativi introdotti dalla circolare 31/E dell’Agenzia delle Entrate. Per effetto di tali cambiamenti normativi, oggi gli immobili di lusso sono esclusivamente quelli che ricadono nelle seguenti categorie catastali:

  • A/1 abitazioni di tipo signorile;
  • A/8 abitazioni in ville;
  • A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici

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