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quando si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori
quando si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) oltre 5 anni dall’ultimazione dei lavori, che opta per l’assoggettamento dell’operazione ad IVA
quando si acquista da impresa non costruttrice oppure si acquista da impresa costruttrice (o di ristrutturazione) oltre 5 anni dall’ultimazione dei lavori, che non opta per l’assoggettamento dell’operazione ad IVA
Se oggetto dell'acquisto è un immobile ad uso abitativo non prima casa
l'atto di compravendita è soggetto alle seguenti imposte:
quando il venditore è un privato, oppure un’impresa “non costruttrice”, oppure
un’impresa “costruttrice” (o di ristrutturazione) che vende dopo 5 anni dalla data
di ultimazione dei lavori senza assoggettare l’operazione ad IVA
quando il venditore è un’impresa costruttrice (o di ristrutturazione) che vende entro 5 anni dall’ultimazione lavori
Nel caso l’immobile sia registrato al catasto come immobile di lusso (categorie A/1, A/8 e A/9) l’IVA ha un valore del 22%.
Le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento
della registrazione dell’atto. Dal 1° gennaio 2007 (art. 1 comma 497 Legge n. 266/2005
e successive modifiche), soltanto per le compravendite di immobili ad uso abitativo,
comprese le relative pertinenze (box, garage, cantine) a favore di un privato (acquirente),
si può assumere come base imponibile il valore catastale, indipendentemente dal
corrispettivo pattuito indicato nell’atto (Prezzo-Valore).
Per tutte le altre compravendite in cui l’acquirente non è un privato
e/o che riguardano terreni, negozi o uffici, la base imponibile è costituita
dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale.
Quando la vendita della casa è soggetta ad Iva, la base imponibile è costituita
dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale.
Relativamente a queste cessioni, le nuove disposizioni consentono all’ufficio di
rettificare direttamente la dichiarazione annuale Iva del venditore se il corrispettivo
dichiarato è inferiore al “valore normale” del bene. La legge definisce come valore
normale “l'intero importo che il cessionario o il committente, al medesimo stadio
di commercializzazione di quello in cui avviene la cessione di beni o la prestazione
di servizi, dovrebbe pagare, in condizioni di libera concorrenza, ad un cedente
o prestatore indipendente per ottenere i beni o servizi in questione nel tempo e
nel luogo di tale cessione o prestazione” (articolo 14 del D.P.R. n. 633 del 1972,
modificato dall’art. 24 della Legge 88 del 2009).
L’acquirente che vuole usufruire del “vantaggio fiscale” deve chiedere esplicitamente
al notaio che la base imponibile ai fini dell’applicazione delle imposte (registro,
ipotecaria e catastale) sia costituita dal valore catastale dell’immobile,
indipendentemente dal prezzo dichiarato dalle parti. In tal caso il rogito deve
riportare anche il valore catastale dell’immobile. L’agevolazione
spetta a condizione che nell’atto sia indicato l’effettivo importo pattuito
per la cessione.
Nel caso in cui la compravendita sia tassata sulla base del valore catastale la
legge stabilisce, inoltre, che gli oneri notarili siano ridotti del 30%.
L’omissione, la falsa o incompleta dichiarazione comportano l’assoggettamento, ai fini dell’imposta di registro,
ad accertamento del valore dei beni trasferiti. In sostanza, l’ufficio applicherà
le imposte sul valore di mercato dell’immobile, anche se la parte acquirente aveva
richiesto la tassazione sulla base del valore catastale. Inoltre sono previste onerose
sanzioni pecuniarie amministrative.
Dal 2007 è possibile detrarre fiscalmente ai fini Irpef (nella misura del
19%) i compensi corrisposti agli intermediari immobiliari per l'acquisto dell'unità
immobiliare da adibire ad abitazione principale. La detrazione è fruibile
per un importo comunque non superiore a 1.000 euro e la possibilità di portare
in detrazione questa spesa si esaurisce in un unico anno d’imposta. Se l’acquisto
è effettuato da più proprietari, la detrazione, nel limite complessivo
di 1.000 euro, dovrà essere ripartita tra i comproprietari in ragione della
percentuale di proprietà.