Come acquistare casa: dalla compravendita al rogito notarile

L’acquisto di una casa è un’operazione complessa. È una compravendita che prevede la cessione di un’immobile in cambio di denaro. Da qui la differenza con la permuta: lo scambio di un immobile con un altro immobile.

Sintetizzando, possiamo dire che la compravendita immobiliare è l’accordo formale con il quale una parte (il venditore) trasferisce ad un’altra (l’acquirente) la proprietà di un determinato immobile, a fronte del pagamento del prezzo pattuito. La compravendita prevede i seguenti passaggi:

• proposta d’acquisto;
• contratto preliminare;
• compromesso;
• rogito.

Prima di arrivare alla stipula di questi documenti, è utile ottenere più informazioni possibili sull'immobile e, soprattutto, accertarsi di effettuare l’acquisto dal legittimo proprietario.

A questo proposito, c’è da notare che l'Agenzia delle Entrate mette a disposizione dei cittadini alcuni strumenti pratici per conoscere la situazione dell’immobile che si intende acquistare.

Il vero e proprio atto di compravendita, detto rogito notarile, si stipula davanti a un notaio, alla presenza del venditore e dell’acquirente. Il rogito è redatto in forma pubblica, con il notaio che garantisce:

• l’identità delle parti;
• la veridicità di quanto dichiarato;
• i controlli sull’esistenza di ipoteche o altri vincoli;
• la conformità del rogito con gli atti precedenti (per esempio, il compromesso).

Il rogito è l’atto conclusivo della compravendita. Davanti al notaio, le parti devono fornire prova dei pagamenti effettuati per la compravendita. Il rogito deve riportare:

• la modalità di pagamento (assegno, bonifico);
• l’eventuale ricorso di una o di entrambe le parti a mediatore;
• i dati dei mediatori per accertare chi siano e che siano autorizzati a operare;
• le spese sostenute per l’attività di mediazione e le relative modalità di pagamento.

L’acquisto della casa comporta il pagamento di alcune imposte. Esse variano a seconda della destinazione dell’immobile e del soggetto venditore. In caso di mutuo destinato all'acquisto della prima casa, si può beneficiare di un regime fiscale agevolato, che consente di pagare le imposte in misura inferiore.

Più precisamente: le imposte da pagare quando si compra una casa dipendono da diversi fattori e variano a seconda che il venditore sia un privato o un'impresa e l'acquisto sia effettuato in presenza o meno delle agevolazioni prima casa.

Esaminiamo di seguito il regime fiscale previsto per l'acquisto di un’abitazione senza l'applicazione delle agevolazioni prima casa. L’Agenzia delle Entrate, in un’apposita guida a disposizione di tutti i contribuenti, spiega nei dettagli le imposte dovute all’Erario.

Se il venditore è un’impresa, la regola generale è che la cessione è esente da IVA. Di conseguenza l’acquirente deve pagare:

• l'imposta di registro in misura proporzionale del 9%;
• l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Tuttavia, ci sono due eccezioni per le quali l’IVA si applica. In dettaglio:

• alle cessioni effettuate dalle imprese entro 5 anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento di ristrutturazione, oppure anche dopo i 5 anni, se il venditore sceglie di assoggettare l’operazione a IVA (la scelta va espressa nell’atto di vendita o nel contratto preliminare);
• alle cessioni di immobili destinati ad alloggi sociali, per le quali il venditore sceglie di sottoporre l’operazione a IVA.

L’Agenzia delle Entrate chiarisce che, in questi casi, l’acquirente dovrà pagare:

• l’IVA al 10% per le abitazioni nelle categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9, qualora non sussistano i requisiti per fruire delle agevolazioni prima casa, ovvero l’IVA al 22% per le cessioni e gli atti di costituzione di diritti reali aventi a oggetto immobili classificati o classificabili nelle categorie A/1, A/8 e A/9;
• l’imposta di registro fissa di 200 euro;
• l’imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
• l’imposta catastale fissa di 200 euro.

Nel caso in cui si acquisti una casa da un privato, l'acquirente dovrà pagare:

• l'imposta di registro proporzionale del 9%;
• l'imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Nella sua guida sull’acquisto alla casa, l’Agenzia delle Entrate spiega che le imposte da pagare sono ridotte quando l’acquisto riguarda la prima casa. In linea generale, queste agevolazioni si applicano quando:

• il fabbricato che si acquista appartiene a determinate categorie catastali;
• il fabbricato si trova nel Comune in cui l’acquirente ha (o intende stabilire) la residenza o lavora;
• l’acquirente ha determinati requisiti.

L’Agenzia delle Entrate specifica che le imposte agevolate da versare quando si compra con i benefici “prima casa” sono le seguenti, nel caso in cui il venditore sia un privato o un’impresa che vende in esenzione IVA:

• imposta di registro proporzionale nella misura del 2% (anziché del 9%);
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• imposta catastale fissa di 50 euro.

Nel caso in cui invece si acquisti da un’impresa, con vendita soggetta a IVA, allora le imposte agevolate sono le seguenti:

• IVA ridotta al 4%;
• imposta di registro fissa di 200 euro;
• imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
• imposta catastale fissa di 200 euro.

Il Fisco fa poi notare che gli atti assoggettati all’imposta di registro proporzionale e tutti gli atti e le formalità necessari per effettuare gli adempimenti al catasto e i registri immobiliari sono esenti:

• dall’imposta di bollo;
• dai tributi speciali catastali;
• dalle tasse ipotecarie.

L’Agenzia delle Entrate precisa anche che “le stesse imposte agevolate si applicano per le pertinenze, anche se acquistate con atto separato da quello di compravendita della prima casa”.

Nel caso in cui la casa sia registrata al Catasto come immobile di lusso (categorie A/1, A/8 e A/9) l’IVA ha un valore del 22%. In questo caso le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.

Dal 1° gennaio 2006 soltanto per le compravendite di immobili ad uso abitativo, comprese le relative pertinenze (box, garage, cantine) a favore di un privato (acquirente), si può assumere come base imponibile il valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell’atto Prezzo-Valore.

Più precisamente, la norma trova applicazione nelle operazioni soggette ad imposta di registro e non a quelle soggette ad IVA. Ciò non esclude che il venditore sia un’impresa, ma in tal caso la compravendita deve rientrare nell’ambito:

• di vendita oltre 5 anni dalla conclusione dei lavori;
• di vendita da parte di imprese non classificabili come imprese costruttrici.

Quando la vendita della casa è soggetta ad IVA, la base imponibile è costituita dal prezzo pattuito e dichiarato nell’atto dalle parti e non dal valore catastale.

L’acquirente che vuole usufruire dello “sconto fiscale” deve chiedere esplicitamente al notaio che la base imponibile ai fini dell’applicazione delle imposte (registro, ipotecaria e catastale) sia costituita dal valore catastale dell’immobile, indipendentemente dal prezzo dichiarato dalle parti.

In tal caso, il rogito deve riportare anche il valore catastale dell’immobile. E l’agevolazione spetta a condizione che nell’atto sia indicato l’effettivo importo pattuito per la cessione della casa.

Nel caso in cui la compravendita sia tassata sulla base del valore catastale, gli oneri notarili sono ridotti del 30%.

Infine, per quanto riguarda le agevolazioni fiscali, è possibile detrarre l’IRPEF (nella misura del 19%) sui compensi corrisposti agli intermediari immobiliari per l’acquisto della casa che diventerà l’abitazione principale.

Questo sconto fiscale è usufruibile per un importo fino a 1.000 euro. Questa detrazione si esaurisce in un unico anno d’imposta. Se l’acquisto è effettuato da più proprietari, la detrazione dovrà essere ripartita tra i comproprietari in ragione della percentuale di proprietà, ma sempre nel limite massimo di 1.000 euro.