Rinegoziazione del mutuo: guida alla rimodulazione del contratto

La rinegoziazione del mutuo permette ai titolari di finanziamenti immobiliari di modificare le condizioni economiche originariamente concordate con la propria banca, adattandole a nuove esigenze personali o cambiamenti del mercato. Questa procedura è disciplinata principalmente dall’articolo 120-quater del Testo Unico Bancario (D.Lgs. 385/1993), introdotto dalla legge Bersani del 2007, che ha eliminato ogni costo aggiuntivo o penale per il cliente che decide di rinegoziare il mutuo.

A differenza della surroga del mutuo e della sostituzione, la rinegoziazione mutuo avviene con la stessa banca, semplificando notevolmente la procedura.

Rinegoziare un mutuo può risultare fondamentale per fronteggiare cambiamenti economici significativi che influenzano la capacità di rimborso del cliente. Ad esempio, un mutuatario che ha stipulato un mutuo a tasso variabile potrebbe trovarsi in difficoltà durante periodi di aumento repentino dei tassi di interesse. Ricontrattare il mutuo consente di passare a condizioni più stabili, come il tasso fisso, o di modificare la durata del finanziamento per alleggerire la rata mensile, adattandola a una nuova capacità economica.

Il quadro normativo della rinegoziazione del mutuo comprende principalmente due riferimenti legislativi importanti: la legge Bersani (Legge 40/2007) e il più recente Decreto Aiuti-bis del 2022. La legge Bersani ha permesso per la prima volta la rinegoziazione gratuita e senza penali per tutti i mutui, mentre il Decreto Aiuti-bis ha previsto misure ulteriori per facilitare questo processo in contesti economici particolarmente difficili, ad esempio durante crisi come quella pandemica. Tali norme intendono tutelare i consumatori, offrendo strumenti concreti per mantenere sostenibile il debito immobiliare nel lungo periodo.

Ai sensi della Legge 244/2007 è sempre salva la possibilità del creditore originario e del debitore di pattuire la variazione delle condizioni del contratto di mutuo in essere senza spese e mediante scrittura privata anche non autenticata.

La procedura per rinegoziare il mutuo richiede che il cliente invii una richiesta scritta alla banca, specificando chiaramente quali elementi contrattuali desidera modificare, come ad esempio il tasso di interesse, la durata complessiva del prestito o la periodicità delle rate.

Durante l’iter, l'istituto valuta sia la situazione economica aggiornata del richiedente che l’andamento corrente dei tassi di mercato, al fine di formulare la proposta più idonea.

Con la rinegoziazione mutuo è possibile modificare i seguenti elementi:

• il tasso di interesse (da variabile a fisso o viceversa);
• la durata del finanziamento, allungando o accorciando il periodo di rimborso;
• la frequenza e modalità delle rate (ad esempio da mensili a trimestrali o semestrali).

La banca non è obbligata ad accettare la rinegoziazione del mutuo in corso, ma per legge deve rispondere entro 30 giorni, formulando una proposta aggiornata o chiarendo le ragioni di un eventuale rifiuto.

Un interrogativo frequente riguarda la possibilità di modificare un mutuo a tasso fisso. La risposta è che anche un mutuo a tasso fisso può essere oggetto di rinegoziazione, e in generale qualsiasi formula di mutuo ipotecario, soprattutto quando i tassi di mercato calano sensibilmente rispetto al momento della stipula originale, offrendo l’opportunità di ottenere un beneficio economico significativo.

Tra i vantaggi principali della rimodulazione del mutuo ci sono:

• il miglioramento delle condizioni economiche generali;
• la possibilità di abbassare l’importo della rata mensile;
• la riduzione del carico finanziario complessivo.

Tuttavia, questa scelta presenta anche rischi, come quello di estendere troppo la durata del mutuo, aumentando quindi il costo totale degli interessi da pagare. Una corretta analisi preventiva e un’attenta valutazione del piano di ammortamento proposto dalla banca risultano fondamentali.

Alcuni suggerimenti pratici per rivalutare il mutuo con successo includono il monitoraggio costante dell’andamento del mercato dei tassi, eventualmente utilizzando piattaforme di comparazione online. Comunicare chiaramente alla banca le motivazioni della richiesta e dimostrare eventuali cambiamenti nella propria condizione economica può favorire una risposta positiva dell’istituto.

Per iniziare il processo di rinegoziazione del mutuo, il cliente deve preparare e presentare alla banca alcuni documenti essenziali, tra cui:

• documento di identità valido;
• codice fiscale;
• ultime dichiarazioni dei redditi;
• contratto originale del mutuo e il relativo piano di ammortamento.

È poi a discrezione della banca richiedere ulteriori documenti per la pratica di rinegoziazione del mutuo.

Una possibile alternativa alla rinegoziazione mutuo è rappresentata dalla surroga, che consiste nel trasferire il finanziamento a un'altra banca. Mentre la rinegoziazione avviene con la banca originaria, la surroga permette di cercare offerte più competitive presso altri istituti.

La surroga, proprio perché comporta il passaggio a una nuova e differente banca, necessita un iter più complesso e può implicare costi indiretti, nonostante la normativa ne vieti l’addebito diretto al cliente. Al contrario, la rinegoziazione è rapida, gratuita e avviene con minori formalità burocratiche.

Un’operazione di surroga può essere la soluzione quando la banca originaria si rifiuta di ricontrattare il mutuo, oppure quando si trovano occasioni migliori attraverso promozioni e offerte da parte di altri istituti di credito. La surroga rappresenta infatti un'opportunità interessante quando si desidera modificare radicalmente le condizioni del mutuo, a tassi decisamente inferiori o interessi molto più bassi.

La surrogazione e la rinegoziazione non comportano il venir meno dei benefici fiscali.