Mutuo acquisto e ristrutturazione: la guida completa

Il mutuo acquisto più ristrutturazione è un finanziamento pensato per chi intende comprare una casa e contemporaneamente effettuare lavori di manutenzione, restauro o modifica. Questa soluzione consente di unificare in un'unica operazione bancaria sia l'acquisto dell'immobile che i costi di ristrutturazione, semplificando la gestione finanziaria e amministrativa ed evitando una inutile duplicazione dei costi.

Un mutuo acquisto e ristrutturazione è l’ideale per chi vuole acquistare un immobile e personalizzarlo subito secondo le proprie esigenze, beneficiando di vantaggi economici e fiscali considerevoli. Una pianificazione accurata, la conoscenza delle normative e delle procedure bancarie possono fare la differenza nella riuscita del progetto e nella serenità finanziaria del mutuatario nel lungo periodo.

Il mutuo con ristrutturazione permette di coprire il costo dell’immobile e le spese per i lavori necessari, solitamente fino all'80% del valore complessivo, anche se esistono fino al 100%, come il mutuo acquisto e ristrutturazione di Intesa Sanpaolo.

La banca, prima di concedere il finanziamento, valuta attentamente la capacità economica del richiedente, considerando il reddito e la presenza di eventuali garanzie. Una volta approvata la richiesta, viene effettuata una perizia tecnica sull'immobile e sui lavori da effettuare, al fine di determinare il valore finale dopo le opere di ristrutturazione.

In genere, l'erogazione del capitale avviene tramite un primo importo destinato direttamente all'acquisto dell'immobile, mentre le successive tranche sono rilasciate man mano che vengono ultimati i lavori. Per ricevere le somme successive, è necessario dimostrare alla banca lo stato di avanzamento lavori (SAL), documentato da certificazioni rilasciate dal direttore dei lavori o da un tecnico abilitato. Questo sistema permette alla banca di controllare l’effettiva destinazione dei fondi e garantisce al mutuatario di avere disponibilità economica coerente con le necessità dei lavori.

La scelta tra le due opzioni dipende principalmente dalle tue esigenze specifiche. Il mutuo prima casa risulta vantaggioso quando l'immobile necessita solo di piccoli interventi di manutenzione, con tassi mediamente più bassi e procedure più snelle.

Il mutuo ristrutturazione diventa la soluzione ottimale per lavori consistenti, superiori ai 50.000 euro, permettendo di distribuire la spesa su un periodo più lungo. Un esempio pratico: per una ristrutturazione da 80.000 euro, questo tipo di mutuo consente di dilazionare il pagamento fino a 20-30 anni, rendendo le rate più sostenibili.

Nel caso di interventi di efficientamento energetico, il mutuo ristrutturazione offre maggiori possibilità di accedere alle detrazioni fiscali e agli incentivi statali disponibili nel 2025.

Il mutuo acquisto prima casa con ristrutturazione rappresenta una soluzione vantaggiosa perché permette di integrare in un unico finanziamento l'acquisto dell'immobile e le spese per la ristrutturazione, evitando di richiedere prestiti separati. Ciò facilita la gestione economica e riduce i costi amministrativi, notarili e le commissioni eventualmente applicate.

Ricevere l'intera somma necessaria in una sola operazione accelera significativamente i tempi di realizzazione dei lavori, eliminando attese e complicazioni derivanti da ulteriori richieste di fondi. Inoltre, ristrutturare l'immobile contribuisce a incrementare il suo valore complessivo, configurandosi come un investimento a lungo termine.

Non da ultimo, questa soluzione facilita l'accesso alle agevolazioni fiscali previste per lavori di ristrutturazione, soprattutto se mirati al miglioramento energetico, con possibilità di usufruire di detrazioni IRPEF e incentivi statali rilevanti, rendendo complessivamente il progetto più economico e sostenibile.

Il mutuo con ristrutturazione è regolato principalmente dal Testo Unico Bancario (D.Lgs. 385/1993), che disciplina le modalità di erogazione, i requisiti minimi e le tutele previste per i consumatori. Questo testo normativo stabilisce chiaramente le responsabilità delle parti coinvolte e definisce le modalità operative e burocratiche che devono essere seguite sia dalle banche che dai mutuatari.

Dal punto di vista fiscale, il Decreto Legge 63/2013 e le successive modifiche offrono agevolazioni e detrazioni IRPEF pari al 50% per interventi di ristrutturazione edilizia, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, specialmente se si acquista e ristruttura una prima casa. Queste detrazioni, prorogate e aggiornate negli anni successivi tramite le varie leggi di bilancio, rappresentano una significativa opportunità di risparmio fiscale per chi affronta spese di ristrutturazione.

Il beneficio fiscale si applica fino a un importo massimo definito annualmente dalla normativa vigente e può essere recuperato in 10 rate annuali di pari importo, da indicare nella dichiarazione dei redditi. È importante ricordare che per ottenere tali agevolazioni è fondamentale conservare tutta la documentazione relativa alle spese sostenute e ai lavori eseguiti, come fatture, ricevute dei pagamenti tramite bonifico bancario specifico e comunicazioni amministrative obbligatorie.

Inoltre, i lavori di ristrutturazione devono rispettare precise normative urbanistiche e di conformità edilizia. Pertanto, è essenziale verificare preventivamente con un tecnico specializzato o un geometra abilitato che gli interventi siano conformi ai regolamenti locali e alle disposizioni legislative vigenti, evitando così eventuali problemi o contenziosi successivi.

La normativa fiscale permette di beneficiare della detrazione del 19% sugli interessi passivi del mutuo, sia per l'acquisto che per la ristrutturazione dell'abitazione principale. Il limite massimo detraibile ammonta a 4.000 euro per l'acquisto e 2.582,28 euro per la ristrutturazione.

La detrazione risulta cumulabile quando si stipula un mutuo misto, destinato contemporaneamente all'acquisto e alla ristrutturazione. L'immobile deve diventare abitazione principale entro sei mesi dalla conclusione dei lavori e non devono essere trascorsi due anni dall'acquisto.

Un esempio pratico: su un mutuo di 200.000 euro, di cui 150.000 per l'acquisto e 50.000 per ristrutturazione, si potranno detrarre gli interessi rispettando i limiti specifici per ciascuna finalità.

Il mutuo acquisto e ristrutturazione in unica soluzione è una modalità in cui l’intero importo viene erogato subito, ideale per interventi di ristrutturazione già completamente pianificati e preventivati.

Optare per l'erogazione in unica soluzione implica che la banca procederà con una perizia approfondita dell'immobile e dei lavori programmati, verificando nel dettaglio preventivi e progetto edilizio. Questa analisi preliminare è fondamentale per stabilire se il finanziamento richiesto corrisponde effettivamente ai costi necessari per completare tutti gli interventi previsti.

Il principale vantaggio di ricevere la somma totale in un'unica tranche consiste nella disponibilità immediata del capitale, che permette al proprietario di avviare immediatamente tutti i lavori senza dover attendere ulteriori verifiche o passaggi burocratici intermedi. Inoltre, questa opzione riduce notevolmente la gestione amministrativa del finanziamento, limitando le interazioni necessarie con la banca durante il periodo dei lavori.

Per ottenere un mutuo acquisto prima casa e ristrutturazione occorre:

• stabilire la residenza nell’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;
• non possedere altre abitazioni nello stesso comune;
• avere una capacità finanziaria dimostrabile (reddito stabile, buste paga, dichiarazioni dei redditi o garanzie reali).

La documentazione richiesta dall’istituto di credito per valutare la concessione di un mutuo acquisto con ristrutturazione include:

• compromesso di vendita dell’immobile;
• preventivo dettagliato delle opere di ristrutturazione;
• progetto di ristrutturazione approvato dal Comune;
• documentazione catastale aggiornata;
• dichiarazioni di conformità edilizia e urbanistica.

Nel mutuo casa più ristrutturazione è prevista una perizia tecnica effettuata dalla banca, volta ad accertare la congruità delle spese dichiarate rispetto al valore finale dell’immobile, passaggio fondamentale perché condiziona l'erogazione delle tranche successive dei finanziamenti direttamente legati all’avanzamento dei lavori. La banca procederà con una duplice valutazione, relativa al valore attuale dell’immobile oggetto del mutuo e del valore stimato in seguito alla ristrutturazione, così da valutare l’importo erogabile.

Per richiedere un mutuo acquisto ristrutturazione occorre:

• calcolare accuratamente il budget totale necessario;
• richiedere preventivi dettagliati dei lavori;
• valutare le offerte di più banche, confrontando tassi e condizioni;
• presentare domanda completa e dettagliata alla banca prescelta.

Il rischio più comune legato al mutuo prima casa più ristrutturazione riguarda una possibile sottostima dei costi dei lavori, che potrebbe causare problemi nella realizzazione del progetto. È consigliabile quindi includere nel preventivo un margine di sicurezza per eventuali imprevisti.

Tra gli istituti di credito più competitivi nel 2025, Intesa Sanpaolo propone soluzioni fino al 100% del valore dell'immobile, con particolare attenzione ai richiedenti under 36.

BNL garantisce finanziamenti fino all'80% per l'acquisto più un ulteriore 30% destinato ai lavori di ammodernamento, permettendo di scegliere tra tasso fisso o variabile con piani di ammortamento ventennali.

Unicredit ha sviluppato prodotti specifici che coprono fino al 95% della spesa totale grazie al Fondo di Garanzia Prima Casa, mentre CheBanca! presenta formule personalizzabili con tassi agevolati per giovani coppie e famiglie.

BPER Banca e Banco BPM completano il quadro con soluzioni su misura, valutando caso per caso l'importo massimo erogabile in base al valore finale stimato dell'immobile ristrutturato.