Le spese legate al mutuo

Per evitare imprevisti o spiacevoli sorprese è importante conoscere tutte le voci di costo di un mutuo casa. Infatti, sapere in anticipo quali spese si prospettano permette di calcolare l'importo corretto da chiedere.

Il costo di un mutuo si suddivide in tre macro categorie principali:

• costi inziali legati all’erogazione;
• costi periodici durante l’ammortamento;
• costi potenziali connessi a scenari specifici.

Al momento dell'erogazione del mutuo si concentrano diversi costi iniziali. Comprendere quali sono le spese per un mutuo in questa fase è essenziale per pianificare il budget.

Le principali voci di spesa da considerare sono:

• spese di istruttoria mutuo;
• spese di perizia;
• spese notarili;
• imposta sostitutiva;
• costi assicurativi.

L'istruttoria è la fase in cui la banca svolge tutte le verifiche necessarie per decidere se concedere il finanziamento. In questa analisi, l'istituto valuta le capacità di credito di chi fa la richiesta e acquisisce tutta la documentazione.

Le spese istruttoria mutuo possono essere calcolate in due modi:

• come importo fisso;
• come percentuale sulla somma finanziata.

Ogni banca sceglie la propria politica. Alcune scelgono persino di non applicare le spese di istruttoria mutuo, indicando chiaramente che il loro ammontare è pari a zero euro.

La perizia viene condotta da un tecnico di fiducia della banca. Il suo compito ha un duplice obiettivo:

• accertare il valore effettivo dell'immobile;
• verificare che l'edificio non presenti anomalie o abusi edilizi.

Il costo medio di questa operazione si aggira sui 350 euro. Tuttavia, sono possibili importi più alti per mutui di importo più elevato.

Le spese notarili comprendono due elementi principali:

• onorario del notaio, calcolato secondo specifici tariffari;
• imposte dovute allo Stato, legate all'attività contrattuale, in particolare all'iscrizione dell'ipoteca.

L'importo totale di queste spese varia a seconda del tipo di atto, dell'importo dell'ipoteca e dell'ente che eroga il mutuo. Data la variabilità di questi fattori, è sempre opportuno richiedere un preventivo specifico.

L'imposta sostitutiva sostituisce quelle previste dal regime “ordinario”, come l'imposta di bollo, l'imposta di registro, l'imposta ipotecaria, l'imposta catastale e gli oneri di concessione governativa. Dal 2013 è previsto che le parti dichiarino nel contratto di volerla applicare. In assenza di tale dichiarazione, si applicano le imposte ordinarie.

Il Decreto Legge 12 luglio 2004, n° 168, ha modificato la normativa che regola l'imposta sostitutiva introducendo una seconda aliquota, creando così due categorie di operazioni. L'imposta è dunque applicata secondo le seguenti aliquote:

• 2,00% per mutui destinati ad acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili a uso abitativo (e loro pertinenze) che non soddisfano i requisiti "prima casa";
• 0,25% se i requisiti "prima casa" sono soddisfatti. L'imposta sostitutiva è dovuta anche sui mutui per liquidità, con aliquota allo 0,25%.

La banca calcola e trattiene l'importo al momento dell'erogazione del mutuo, per poi versarlo all'erario. Per maggiori dettagli sui requisiti giuridici dell'imposta sostitutiva, consulta la guida agli aspetti fiscali del mutuo.

Tra i costi assicurativi legati al mutuo il principale è la polizza Incendio e scoppio, richiesta obbligatoriamente dalla banca per tutelare l'immobile oggetto di ipoteca. Copre da eventi distruttivi come lo scoppio di una bombola o delle condutture di gas, l'azione dei fulmini o un incendio.

La sottoscrizione di questa polizza è una condizione imprescindibile, senza la quale la banca non eroga il mutuo. Il mutuatario è però libero di scegliere qualsiasi compagnia di sua fiducia, purché la polizza copra i rischi richiesti dalla banca. Il costo è generalmente in percentuale sul valore del mutuo.

Alcuni istituti chiedono anche assicurazioni accessorie, come quelle sulla vita, sui rischi di perdita del lavoro o di riduzione dello stipendio. Si tratta di polizze non obbligatorie per legge, ma che la banca può comunque porre come condizione per la concessione del finanziamento.

Durante la vita del finanziamento, ci sono spese mutuo che si presentano con cadenza periodica. Si tratta di costi legati alla gestione del rapporto con la banca. Di seguito le principali voci di costo periodiche:

• Interessi passivi;
• Commissioni di incasso rate;
• Spese di gestione pratica mutuo;
• Spese di invio comunicazioni.

L'ammontare degli interessi passivi dipende dal tasso di interesse applicato al mutuo. Insieme alla quota capitale, concorrono a definire l'importo delle rate. Per maggiori dettagli sul calcolo degli interessi e sulla tipologia di rate, è utile consultare la guida sui prodotti di mutuo e i tassi.

Le commissioni di incasso rate sono spese accessorie per la riscossione delle rate, generalmente di pochi euro, il cui incasso avviene con prelievo sul conto corrente del mutuatario a ogni scadenza. Alcune banche non le applicano. Altre prevedono l'incasso in un'unica soluzione anticipata, calcolando all'erogazione il totale (costo commissione x numero di rate).

Le spese di gestione pratica di un mutuo consistono in una commissione per la gestione annuale della pratica di mutuo, solitamente di poche decine di euro. Diversi istituti bancari scelgono di non applicarle.

Le spese di invio comunicazioni riguardano i costi per l'invio delle comunicazioni cartacee. La banca è obbligata a inviare almeno un documento riassuntivo annuale. Il cliente può richiedere, a sue spese, una frequenza maggiore di invio o ricevere le comunicazioni via email, azzerando in tal caso i costi del servizio.

Nella categoria dei costi potenziali rientrano le voci di spesa che possono presentarsi durante la vita del mutuo a fronte di situazioni particolari. La loro natura è spesso da ricercare nel comportamento del mutuatario. Sono costi previsti dal contratto e dalla legge.

I principali costi potenziali di un mutuo sono:

• Interessi di mora;
• Spese per il recupero crediti;
• Estinzione anticipata.

Gli interessi di mora sono dovuti solo in caso di ritardo nel pagamento delle rate. Vengono calcolati per ogni giorno di ritardo, secondo quanto definito nel contratto. La banca li recupera in occasione del pagamento della prima rata successiva a quella che ha generato il ritardo.

Nelle spese per il recupero crediti rientra ogni attività che la banca svolge per tutelarsi in caso di inadempienze, che vanno oltre la semplice applicazione degli interessi di mora. Si tratta dei costi imputati al mutuatario per:

• l'invio di comunicazioni legali;
• la messa in mora;
• le spese per un'ingiunzione legale;
• le spese per l'eventuale coinvolgimento di soggetti terzi.

L'estinzione anticipata è una facoltà del mutuatario, che può esercitare questo diritto liberamente e in ogni momento. La Legge Bersani (40/2007) stabilisce che nessuna penale è dovuta per l'estinzione anticipata, totale o parziale, di mutui stipulati dal 2 febbraio 2007 in poi. La norma si applica a persone fisiche che hanno richiesto il mutuo per l'acquisto o la ristrutturazione di immobili adibiti ad abitazione o allo svolgimento della propria attività economica o professionale.

Per i mutui stipulati prima del 2 febbraio 2007, invece, ABI e Associazioni dei consumatori hanno concordato delle penali massime ridotte. Vediamo come si applicano.

Per i mutui a tasso variabile, si applicano le seguenti penali:

• Max 0,50% per estinzioni entro il terz'ultimo anno;
• Max 0,20% per estinzioni durante il terz'ultimo anno;
• Nessuna penale per estinzioni negli ultimi due anni.

Per i mutui a tasso fisso, le regole cambiano a seconda della data di stipula. Ai contratti stipulati prima del 1 gennaio 2001 si applicano gli stessi parametri previsti per i mutui a tasso variabile. Per i mutui stipulati dopo il 1 gennaio 2001, invece, si applicano le seguenti penali:

• Max 1,90% per estinzioni durante la prima metà del piano di ammortamento;
• Max 1,50% per estinzioni durante la seconda metà del piano di ammortamento,
• Max 0,20% per estinzioni durante il terz'ultimo anno;
• Nessuna penale per estinzioni durante gli ultimi due anni del piano di ammortamento.

Per quanto riguarda i mutui a tasso misto, il criterio per calcolare la penale dipende dalla natura del tasso in vigore al momento dell'estinzione. In altre parole, se l'estinzione anticipata avviene in un periodo in cui il mutuo sta operando a tasso variabile, si applicheranno le penali massime previste per i mutui a tasso variabile. Al contrario, se l'estinzione avviene mentre il mutuo si trova in una fase a tasso fisso, le penali seguiranno le regole stabilite per i mutui a tasso fisso.