Le spese sul mutuo

Nel costo del mutuo non ci sono solo gli interessi sul capitale finanziato, ma anche: costi legati alla concessione ed erogazione del mutuo, al periodo di ammortamento, altri costi che possono presentarsi durante la vita del mutuo.

Per evitare imprevisti o spiacevoli sorprese è importante conoscere prima tutte le spese che si devono sostenere quando si accende un mutuo. Potrai così calcolare l'ammontare del mutuo che dovrai effettivamente chiedere, quali informazioni verificare con la banca, quali pagamenti dovrai fare e quando.

Il costo di un mutuo non è limitato agli interessi sul capitale finanziato ma si compone di ulteriori voci che possiamo distinguere in tre macro categorie.

Costi legati alla concessione ed erogazione del mutuo

Tra i costi che si presentano al momento dell' erogazione del mutuo vi sono:

• le spese di istruttoria della pratica: l'istruttoria è la fase in cui la Banca compie tutti gli atti necessari a stabilire se il finanziamento debba o meno essere concesso: vagliare le capacità di credito del richiedente il mutuo, acquisire la documentazione necessaria, ecc. Il costo può essere determinato in misura fissa oppure in percentuale dell'importo finanziato. Ogni Banca sceglie la soluzione che ritiene più adatta, alcune optano per la non applicazione di spese di istruttoria, indicando chiaramente che l'ammontare delle stesse è pari a zero euro;
• le spese di perizia: la perizia è effettuata da un tecnico di fiducia della Banca che accerta il valore dell'immobile ma soprattutto che lo stesso non presenti anomalie o abusi edilizi. La spesa mediamente si aggira sulle 350 euro con punte più alte per fasce d'importo del mutuo;
• le spese notarili: comprendono gli onorari del notaio (da calcolarsi secondo appositi tariffari) e le imposte dovute allo Stato per l'attività contrattuale (in particolare l' iscrizione dell'ipoteca). Tali spese variano a seconda del tipo di atto, dell'importo dell'ipoteca e dell'ente erogante. Data la variabilità dei vari fattori è sempre opportuno richiedere uno specifico preventivo per i costi notarili;
• l'imposta sostitutiva: questa imposta sostituisce le imposte previste dal regime “ordinario” quali, l'imposta di bollo, l'imposta di registro, l'imposta ipotecaria, l'imposta catastale e gli oneri di concessione governativa, previste in caso di erogazione di finanziamenti. Dal 2013 è previsto che le parti (Banca e mutuatario) dichiarino di voler applicare al contratto di mutuo l'imposta sostitutiva, in assenza di tale dichiarazione trovano applicazione le imposte su indicate con le aliquote prevista in regime ordinario. Il Decreto Legge 12 luglio 2004, n° 168, ha modificato la normativa sull'imposta sostitutiva introducendo una seconda aliquota rispetto a quella presente all'ora, con l'effetto di creare due categorie di operazioni: quelle soggette all'aliquota dello 0,25% e quelle soggette all'aliquota del 2,00%. Senza entrare nel merito dei requisiti giuridici dell'imposta sostitutiva, per i quali si rimanda alla Guida agli aspetti fiscali del mutuo, l'imposta è applicata al 2,00% per i mutui erogati per l'acquisto, costruzione o ristrutturazione di immobili ad uso abitativo e loro pertinenze che non soddisfano i requisiti prima casa, mentre lo 0,25% è applicato nei casi in cui l'acquisto, costruzione o ristrutturazione riguarda immobili abitativi e loro pertinenze che soddisfano i requisiti prima casa . L'imposta sostitutiva è dovuta anche in caso di mutuo concesso per liquidità, in questa circostanza l'aliquota ammonta allo 0,25%. La Banca calcola e trattiene l'imposta sostitutiva all'atto dell'erogazione, quindi versa la stessa all'erario in quanto imposta dovuta;
• costi assicurativi: tra i costi assicurativi vi è l'assicurazione Incendio e scoppio, richiesta obbligatoriamente dalla Banca per tutelare l'immobile oggetto di ipoteca da eventi distruttivi quali lo scoppio di una bombola o delle condutture di gas, l'azione dei fulmini o in generale il verificarsi di un incendio. L'obbligatorietà va intesa come condizione senza la quale la Banca non procede con l'erogazione del mutuo , il mutuatario è tuttavia libero di rivolgersi a qualsiasi compagnia assicurativa di sua fiducia purché l'assicurazione copra i rischi cari alla banca. Il costo della polizza assicurativa è generalmente in percentuale al valore del mutuo. Alcuni istituti di credito chiedono la sottoscrizione di assicurazioni accessorie quali quella sulla vita e sui rischi di perdita del posto di lavoro o di riduzione dello stipendio.

Costi del periodo di ammortamento

Tra i costi tipici del periodo di ammortamento vi sono:

• gli interessi passivi: il loro ammontare dipende dal tasso di interesse al quale il mutuo è stato erogato e concorrono, insieme alla quota capitale, a definire le rate del mutuo. Per maggiori dettagli sul calcolo degli interessi e sulla tipologia di rate si rimanda alla Guida sui prodotti di mutuo e i tassi;
• commissioni incasso rate: consistono in spese accessorie, dovute all'azione di riscossione delle rate del mutuo da parte della banca. Sono costi ripetitivi (generalmente pochi euro) il cui incasso avviene con prelievo sul conto corrente del mutuatario in occasione della scadenza delle singole rate. Alcune banche decidono di non applicare spese di incasso rate mentre altre prevedono quale forma d'incasso l'anticipazione in un'unica soluzione, all'erogazione del mutuo, del totale (costo commissione x il numero di rate previsto dal piano di ammortamento);
• spese gestione pratica: le spese di gestione pratica ammontano solitamente a poche decine di euro e rappresentano, quando presenti, una commissione per la gestione annuale della pratica di mutuo. Diversi istituti bancari non applicano tali commissioni;
• spese di invio comunicazioni: consistono nel costo per il mutuatario dell'invio delle comunicazioni cartacee da parte della banca. L'istituto bancario ha l'obbligo di inviare almeno una volta l'anno un documento riassuntivo dello stato del mutuo. Il cliente può richiedere a sue spese una maggior frequenza di invio di documentazione informativa o può chiedere di ricevere le comunicazioni per mezzo di posta elettronica, in tal caso non sono dovuti costi di servizio.

Costi potenziali

Tra i costi potenziali rientrano le voci di spesa che possono presentarsi durante la vita del mutuo a fronte del verificarsi di situazioni particolari la cui natura è spesso da ricercare nel comportamento del mutuatario. Queste, previste contrattualmente e da norme di legge, rispondono alle seguenti vicende:

• interessi di mora: sono dovuti solo in caso di ritardo nel pagamento delle rate e, qualora presenti, sono recuperati dalla banca in occasione del pagamento della prima rata successiva a quella che ha generato il ritardo. Gli interessi di mora sono definiti contrattualmente e calcolati per ogni giorno di ritardo;
• spese per il recupero crediti: sotto questa voce rientra ogni attività che la banca pone in essere per tutelare se stessa in occasione di inadempienze da parte del mutuatario che vanno oltre la semplice applicazione di interessi di mora. Si tratta dei costi, imputati al mutuatario, per l'invio di comunicazioni legali a fronte di mancati pagamenti, messa in mora del mutuatario, costi per ingiunzione legale e per l'eventuale coinvolgimento di soggetti terzi per il recupero dei crediti.
• estinzione anticipata: l'estinzione anticipata costituisce una facoltà per il mutuatario che può far valere questo suo diritto liberamente e in ogni momento. L'articolo 7 della legge 40/2007 (Legge Bersani) stabilisce che nessuna penale è dovuta per l'estinzione anticipata o parziale di mutui stipulati, dal 2 Febbraio 2007 in poi, da persone fisiche per l'acquisto o la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione o allo svolgimento della propria attività economica o professionale.
  Per i mutui stipulati prima del 2 Febbraio 2007, l'ABI e le Associazioni dei consumatori hanno concordato delle penali di estinzione ridotte il cui ammontare va individuato applicando le seguenti regole:

  Mutui a tasso variabile:

  • max 0,50% per estinzioni entro il terz'ultimo anno;
  • max 0,20% per estinzioni durante il terz'ultimo anno;
  • non si applicano penali per estinzioni negli ultimi due anni del piano di ammortamento.

  Mutui a tasso fisso:

  • ai mutui stipulati prima del 1 gennaio 2001 si applicano gli stessi parametri previsti per i mutui a tasso variabile;
  • ai mutui stipulati dopo il 1 gennaio 2001:
    • max 1,90% per estinzioni durante la prima metà del piano di ammortamento;
    • max 1,50% per estinzioni durante la seconda metà del piano di ammortamento;
    • max 0,20% per estinzioni durante il terz'ultimo anno;
    • non si applicano penali per estinzioni durante gli ultimi due anni del piano di ammortamento.

  Mutui a tasso misto:

  Si applicano penali massime secondo i criteri del mutuo a tasso fisso o a tasso variabile in base al tasso applicato al momento dell'estinzione.

Ultimo aggiornamento settembre 2020