Come ottenere un mutuo: requisiti e documenti

Con la firma del compromesso o della promessa di vendita, occorre che l’acquirente disponga della somma necessaria all’acquisto dell’immobile entro la data fissata per il rogito notarile.

Nel caso in cui il compratore non disponga dell’intera somma può stipulare un mutuo ipotecario con una banca, per farsi finanziare fino all’80% e più del valore dell’immobile che intende acquistare.

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Una volta scelta l’offerta che si ritiene più conveniente, occorre presentare una richiesta alla banca per ottenere il mutuo. La domanda deve essere compilata in tutte le sue parti.

La banca chiederà:

• dati anagrafici del richiedente o dei richiedenti il finanziamento;
• residenza;
• attuale abitazione: se in affitto, in proprietà o se presso terzi;
• composizione del nucleo familiare;
• persone a carico;
• occupazione attuale: se dipendente o lavoratore autonomo;
• anzianità di servizio o di lavoro autonomo;
• settore lavorativo/produttivo;
• se lavoratore dipendente, l'indicazione del datore di lavoro;
• qualifica professionale;
• reddito netto mensile;
• reddito netto annuale;
• descrizione dell’unità immobiliare e delle sue pertinenze (superficie totale, coperta e scoperta, fronti stradali, numero piani, anno di costruzione);
• valore della costruzione;
• dichiarazione di non avere impegni finanziari oppure di averne; in quest’ultimo caso occorre precisare l’importo e l’identità dei creditori.

Con la domanda, la banca può esprimere un parere di fattibilità sull’operazione di mutuo, valutando:

• il reddito netto del richiedente e dei suoi familiari (nucleo familiare) desunto dalla dichiarazione dei redditi;
• il valore dell'immobile oggetto del finanziamento;
• l’idoneità tecnico/legale dell’immobile ad essere ceduto;
• la presenza di garanzie supplementari prestate da terzi (fideiussione, pegno).

A questo punto, la banca è in grado di esprimere un proprio “parere di fattibilità”. Qualora il giudizio sia positivo, l’istituto di credito richiederà la presentazione di una serie di documenti.

A questo proposito, c’è da osservare che uno dei principali fattori che la banca considererà per stabilire l’importo del mutuo è il cosiddetto rapporto rata-reddito: la rata del mutuo, calcolata ai parametri attuali, non dovrebbe indicativamente superare il 30-35 % del reddito netto mensile complessivo dei richiedenti.

Ottenuto il parere di fattibilità sul finanziamento richiesto, è necessario inoltrare alla banca la documentazione necessaria per confermare quanto già dichiarato informalmente nella richiesta di mutuo. Si tratta dei seguenti documenti.

Lavoratori dipendenti

• dichiarazione del datore di lavoro dell’anzianità di servizio del dipendente;
• originale dell’ultimo cedolino dello stipendio e copia del modello CUD (in alternativa copia del mod. 730 o “Unico”).

Lavoratori autonomi o liberi professionisti

• copie del modello “Unico”;
• estratto della Camera di Commercio Industria e Artigianato (C.C.I.AA.);
• se professionista, attestato di iscrizione all’Albo professionale cui il richiedente appartiene.

Per tutti e a integrazione dei documenti sopra elencati

• certificato di nascita;
• certificato di stato civile oppure estratto dell’atto di matrimonio completo di tutte le annotazioni. L'estratto di matrimonio deve contenere tutte le eventuali convenzioni patrimoniali stipulate fra i coniugi;
• nell’ipotesi di persone divorziate o separate legalmente, bisogna presentare copia della sentenza del tribunale;
• copia della “promessa di vendita” o “compromesso”;
• planimetria, con l’indicazione delle proprietà confinanti sia dell'immobile sia delle eventuali pertinenze (cantina, solaio, box);
• copia del certificato di abitabilità;
• copia dell’ultimo atto di acquisto dell’immobile;
• se l’immobile è pervenuto per successione occorre presentare il mod. 240 o il mod. 4 dell’ufficio successioni.

La banca, acquisita la documentazione inoltrata ed effettuati ulteriori accertamenti (quali l’acquisizione della “Relazione notarile preliminare” sul bene offerto in garanzia, nonchè della “relazione tecnico-estimativa” redatta da un tecnico di sua fiducia), è in grado di deliberare il finanziamento.

A delibera avvenuta, la banca ne dà immediata comunicazione al richiedente e fissa, in accordo con il cliente, la data della stipula dell’atto pubblico di finanziamento (concessione formale del mutuo).

L’importo massimo finanziabile è in genere l’80% del valore di mercato del bene immobile oggetto dell’ipoteca. Alcune banche finanziano fino al 100%, anche se a tassi più onerosi e con ulteriori garanzie.

Anche per finanziamenti entro il limite dell’80% possono a volte essere richieste, in aggiunta alla garanzia ipotecaria, altre garanzie supplementari che siano ritenute idonee e necessarie dalla Banca.

Il contratto di mutuo è la fase conclusiva del procedimento iniziato con la sottoscrizione della proposta di acquisto e del compromesso.

Il mutuo è stipulato davanti ad un notaio, presenti la banca e il richiedente il finanziamento, e va redatto per atto pubblico.

Oggetto dell’atto è il trasferimento di una somma di denaro della banca al cliente, con l'assunzione da parte di quest'ultimo dell’obbligo di restituire alla banca altrettanto denaro.

Costituzione dell’ipoteca

Di norma, insieme all’atto di mutuo è costituita l’ipoteca a favore della banca sull’unità immobiliare oggetto del finanziamento. L’ipoteca costituisce la garanzia che tutela la banca e viene costituita con l’iscrizione nei pubblici registri immobiliari. L’ipoteca è pubblica quindi opponibile ai terzi.

Le banche richiedono l’iscrizione di un’ipoteca di primo grado per un valore superiore al finanziamento erogato (dal 150% al 300%). L’ipoteca dunque non copre solo il capitale erogato, ma anche:

• gli interessi nella misura concordata;
• gli eventuali interessi di mora nel caso di ritardi o mancato pagamento delle rate;
• i premi assicurativi;
• gli oneri erariali, i tributi, le spesa, gli oneri notarili e professionali;
• le spese giudiziali che la banca dovesse sostenere per il recupero di quanto dovuto.

L’ipoteca si estingue automaticamente dopo 20 anni (in caso di mutuo di durata superiore ai 20 anni occorre rinnovarla). Al termine del contratto di mutuo, la banca provvede automaticamente alla cancellazione dell’ipoteca, senza costi aggiuntivi per il cliente, in base alla legge 40/2007 (Legge Bersani).

Al fine di snellire le procedure e gli oneri contrattuali (atto di quietanza, atto di annotazione) si fa ricorso al “contratto unico”.

Nello specifico: questo tipo di contratto si configura come un prestito, in cui l’erogazione dell’intera somma ha luogo contestualmente alla stipula dell’atto di mutuo e, quindi, ancor prima dell’iscrizione ipotecaria.

La somma mutuata è erogata dall’istituto di credito e contestualmente riversata dal mutuatario (richiedente il prestito) al mutuante (banca) a titolo di deposito cauzionale, a garanzia degli impegni assunti dal mutuatario: in particolare, la dimostrazione dell’avvenuta e regolare iscrizione ipotecaria.

Nei dieci giorni successivi l’avvenuta iscrizione, tempo stabilito dalla legge per il consolidamento abbreviato dell’ipoteca, la somma viene liberata in favore del mutuatario.