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Come ottenere un mutuo

Aggiornato settembre 2020

Il processo di scelta e ottenimento del mutuo può sembrare complesso e oscuro. In realtà basta conoscere i diversi passaggi e le loro implicazioni per affrontarli con tranquillità e gestire la propria richiesta di mutuo nel modo più pratico ed efficace.

Indice

La scelta della banca

Con la firma del compromesso o della promessa di vendita, il compratore si trova nella condizione di doversi procurare la somma necessaria all'acquisto dell’immobile; somma di cui dovrà necessariamente disporre entro la data prevista per l'atto d’acquisto (rogito notarile). In caso di mancanza di disponibilità liquide è indispensabile attivarsi per individuare una banca che soddisfi l'esigenza del caso e che tenga conto delle caratteristiche peculiari del richiedente.
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La richiesta di mutuo

Una volta individuata la banca occorre compilare con la massima precisione possibile la domanda di finanziamento in tutte le sue parti. La domanda di mutuo, predisposta sotto forma di questionario, contiene di solito delle informazioni standard. Quali sono i dati richiesti a chi sta richiedendo il mutuo?

Il parere preliminare di fattibilità

I dati e le richieste contenuti nella domanda consentono alla banca di esprimere un primo parere di fattibilità sull'operazione di mutuo. La fattibilità dell'operazione, e quindi la concessione della somma richiesta dipende in generale dal concorso di più elementi. Essi sono:

Dall'esame dei dati sopra elencati la banca è in grado di esprimere un proprio "parere di fattibilità;" che, se positivo, dà l'avvio alla fase successiva consistente nella richiesta della documentazione. Uno dei principali elementi utilizzati dalla banca per determinare l'importo del mutuo è il cosiddetto rapporto "rata/reddito": la rata del mutuo, calcolata ai parametri attuali, non dovrebbe indicativamente superare il 30-35 % del reddito netto mensile complessivo dei richiedenti.

I documenti da presentare

Ottenuto il parere di fattibilità sul finanziamento richiesto è necessario inoltrare alla banca tutta la documentazione necessaria per confermare quanto già dichiarato informalmente nella richiesta di mutuo. La Banca provvede alla richiesta, anche per via e-mail, della seguente documentazione:

Lavoratori dipendenti

Lavoratori autonomi o liberi professionisti

Pertutti e a integrazione dei documenti sopra elencati

La delibera del finanziamento

La banca, acquisita la documentazione inoltrata ed effettuati ulteriori accertamenti (quali l'acquisizione della "Relazione notarile preliminare" sul bene offerto in garanzia, nonché della "relazione tecnico-estimativa" redatta da un tecnico di sua fiducia), è in grado di deliberare il finanziamento. A delibera avvenuta la banca ne dà immediata comunicazione al richiedente e fissa, in accordo con il cliente, la data della stipula dell'atto pubblico di finanziamento (concessione formale del mutuo).

Finanziamento massimo

L'importo massimo finanziabile è in genere l'80% del valore di mercato del bene immobile oggetto dell'ipoteca. Alcune banche finanziano fino al 100%, anche se a tassi più onerosi e con ulteriori garanzie. Anche per finanziamenti entro il limite dell'80% possono a volte essere richieste, in aggiunta alla garanzia ipotecaria, altre garanzie supplementari che siano ritenute idonee e necessarie dalla Banca.

Il contratto di mutuo e la costituzione di ipoteca

Il contratto di mutuo è la fase conclusiva del procedimento iniziato con la sottoscrizione della proposta di acquisto e del compromesso. Il mutuo viene stipulato davanti ad un notaio, presenti la Banca e il richiedente il finanziamento, e va redatto per atto pubblico. Oggetto dell'atto è il trasferimento di una somma di denaro della banca al cliente, con l'assunzione da parte di quest'ultimo dell'obbligo di restituire alla banca altrettanto denaro.

Costituzione dell'ipoteca

Di norma, insieme all'atto di mutuo viene costituita l'ipoteca a favore della banca sull’unità immobiliare oggetto del finanziamento. L'ipoteca costituisce la garanzia che tutela la banca e viene costituita con l’iscrizione nei pubblici registri immobiliari. L’ipoteca è pubblica quindi opponibile ai terzi. Le banche richiedono l'iscrizione di un'ipoteca di primo grado per un valore superiore al finanziamento erogato (dal 150% al 300%). L'ipoteca dunque non copre solo il capitale erogato, ma anche:

L'ipoteca si estingue automaticamente dopo 20 anni (in caso di mutuo di durata superiore ai 20 anni occorre rinnovarla). Al termine del contratto di mutuo, la banca provvede automaticamente alla cancellazione dell'ipoteca, senza costi aggiuntivi per il cliente, in base alla legge 40/2007 (Legge Bersani).

L'erogazione della somma mutuata

Al fine di snellire al massimo le procedure e gli oneri contrattuali (atto di quietanza, atto di annotazione, ecc.) si fa ricorso allo strumento del "contratto unico".
Esso si configura come un contratto di mutuo ove l'erogazione dell'intera somma data in prestito ha formalmente luogo contestualmente alla stipula dell'atto; la stessa somma viene contestualmente “girata” dal cliente alla banca a titolo di deposito a garanzia dell'iscrizione ipotecaria.
Nei dieci giorni successivi l’avvenuta iscrizione, tempo stabilito dalla legge per il consolidamento abbreviato dell’ipoteca, la somma viene liberata in favore del mutuatario.

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