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Che cosa è l'ipoteca? A cosa serve?

Quando si accede ad un finanziamento, il creditore ha diritto a ricevere una garanzia per tutelarsi da un'eventuale inadempienza da parte del debitore e tale garanzia prende appunto il nome di ipoteca. Se sei alle prese con l'acquisto della tua prima casa ed hai la necessità di accendere un mutuo, qui è dove troverai una facile e puntuale guida riguardante l'iscrizione ipotecaria.

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Cos'è l'ipoteca?

Come anticipato, l'ipoteca è una forma di tutela grazie alla quale il creditore può proteggersi dal pericolo di insolvenza da parte del debitore. Si tratta quindi di un diritto reale di garanzia e riguarda quasi esclusivamente i beni immobili ed è disciplinato dall'art. 2808 del Codice Civile:

“L'ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare, anche in confronto del terzo acquirente, i beni vincolati a garanzia del suo credito e di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall'espropriazione. L'ipoteca può avere per oggetto beni del debitore o di un terzo e si costituisce mediante iscrizione nei registri immobiliari. L'ipoteca è legale, giudiziale o volontaria”.

Nel caso del mutuo ipotecario, infatti, il pagamento delle rate del mutuo è garantito da una ipoteca sull'immobile, solitamente la stessa casa che il mutuatario desidera acquistare. Si formalizza attraverso l'iscrizione nei pubblici registri e nella forma di atto pubblico, cioè in presenza di un notaio. L'iscrizione ipotecaria dà diritto al creditore di procedere all'espropriazione dell'immobile concesso in garanzia, qualora il debitore non pagasse una o più rate.

In gergo tecnico, l'ipoteca rappresenta una causa legittima di prelazione, ovvero concede al creditore la precedenza sul ricavato in caso di liquidazione dell'ipoteca rispetto agli altri creditori.

Il vantaggio per il debitore è che questi continua a disporre dell'immobile acquistato ed una volta estinto regolarmente il mutuo dovrà soltanto procedere alla cancellazione dell'ipoteca dai pubblici registri, che sarà a carico della banca secondo quanto stabilito dal Decreto Bersani.

Differenza tra ipoteca legale, giudiziale e volontaria

Il Codice Civile riconosce tre tipologie di ipoteca: quella legale, quella giudiziale ed infine quella volontaria. L'ipoteca volontaria è la più comune, in essa infatti rientrano i casi di ipoteca concessa come garanzia per l'accensione di un mutuo. Ecco spiegata in breve la differenza tra ipoteca legale, giudiziale e volontaria:

  • Ipoteca legale: iniziamo dalla più rara, questo tipo di ipoteca può essere richiesta dal venditore all'atto della vendita di un immobile. In questo modo, il venditore ottiene una concreta garanzia rispetto al pagamento dovuto dal compratore nel rispetto di quanto stabilito nella scrittura privata;
  • Ipoteca giudiziale: cosí come suggerito dal nome, si tratta di un ipoteca stabilita da un giudice in favore di un creditore che, al fine di recuperare forzatamente un proprio credito, si è visto costretto ad avviare misure esecutive, quali ad esempio un decreto ingiuntivo;
  • Ipoteca volontaria: come suggerisce il nome, questa tipologia di ipoteca viene iscritta volontariamente dal proprietario dell'immobile. L'ipoteca dovrà essere superiore all'incirca ldella metà del valore ricevuto in prestito. Ciò significa che se ad esempio, la banca concede un mutuo di 90.000€, l'ipoteca dovrà avere un valore di circa 135.000€.

Posso iscrivere più di un'ipoteca sulla stessa casa?

La risposta è sí. In caso esista più di una ipoteca sulla stessa casa, si parlerà di grado di ipoteca e si avrà quindi l'ipoteca di primo grado, l'ipoteca di secondo grado, l'ipoteca di terzo grado, ecc. dove il grado è stabilito in base al momento in cui avviene l'iscrizione. Facciamo un esempio: mettiamo il caso che il creditore A richieda una ipoteca dal valore di 60.000€ sull'immobile del debitore e che successivamente un altro creditore, che chiameremo B, richieda un'altra ipoteca dal valore di 30.000€ sullo stesso immobile.

Nell'eventualità in cui il debitore risultasse inadempiente e i creditori fossero costretti all'espropriazione ed alla vendita della casa ipotecata, il creditore A godrebbe di una priorità sulla somma ricavata rispetto al creditore B. Pertanto se il ricavato dalla vendita fosse di 80.000€, il creditore A otterrebbe il suo credito, mentre il creditore B riuscirebbe ad ottenere il credito solo in parte.

Pertanto prima di stipulare il mutuo, il notaio ha il compito di verificare i titoli di proprietà dell'immobile per controllare che non siano state iscritte altre ipoteche sulla casa che il debitore ha intenzione di concedere come ipoteca. Una ipoteca di primo grado, antecedente alla stipula del mutuo, risulterebbe svantaggiosa per la banca, per le ragioni spiegate poc'anzi.

Come iscrivere l'ipoteca?

L'ipoteca assume validità successivamente all'iscrizione presso i Registri Immobiliari di competenza del territorio in cui è situato l'immobile. In termini giuridici si parla di pubblicità costitutiva, vale a dire che l'iscrizione presso un pubblico registro è requisito necessario ai fini della sua validità.

Per l'iscrizione occorre presentare la cosiddetta nota d'iscrizione, accompagnata da un documento contenente le motivazioni per le quali si sta costituendo l’ipoteca (il contratto di mutuo, ad esempio). La nota deve contenere:

  • I dati anagrafici delle parti contraenti e quelli identificativi dell’immobile;
  • La somma per la quale si iscrive l’ipoteca;
  • I dati relativi al finanziamento, compreso il valore del tasso di interessi.

L'ipoteca ha una validità di 20 anni, ciò significa che per i mutui di durata superiore ai 20 anni, l’iscrizione dovrà essere rinnovata. Il creditore avrà il compito di rinnovare l’iscrizione ipotecaria, prima della sua scadenza. Quando il mutuo sarà completamente estinto, si dovrà procedere alla cancellazione dell'ipoteca.

Come cancellare l'ipoteca?

Per poter cancellare l'ipoteca è necessario il via libera da parte della banca. Si parla in questi casi di cancellazione automatica dell'ipoteca che non prevede né l’intervento di un notaio né alcun costo da parte del debitore, secondo quanto previsto dalla legge n. 40/2007 conosciuta con il nome di Decreto Bersani. Esistono inoltre altre due vie alternative per poter effettuare la cancellazione dell'ipoteca: attraverso la firma di un atto notarile o mediante ordinanza del giudice.

Cosa succede se non riesco a pagare il mutuo?

La preoccupazione più grande quando si contrae un mutuo ipotecario è quella di poter perdere la casa nell’eventualità in cui non si riesca a far fronte al pagamento delle rate. È davvero cosí? La banca può prendersi la casa ipotecata? Ovviamente il fine ultimo dell’ipoteca è appunto quello di garantire al creditore di poter riappropriarsi del denaro concesso in prestito mediante vie alternative qualora il debitore non possa più restituire la somma.

Quindi stando a quanto stabilito dal Decreto Mutui 2016 e solo nel caso in cui è espressamente previsto dal contratto, nel caso di insolvenza da parte del mutuatario, la banca può liquidare l’immobile su cui è iscritta l’ipoteca ed entrare in possesso della casa o dei proventi ricavati dalla vendita dell’immobile.

Nell’eventualità in cui non tu riesca a pagare il mutuo, puoi sempre valutare di trasferire il finanziamento in una nuova banca: si parla in gergo tecnico di surroga del mutuo e non prevede alcun costo da parte del cliente né l’iscrizione di una nuova ipoteca. Semplicemente il finanziamento verrà spostato da un Istituto di credito all’altro.

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