La banca può chiedere altre garanzie oltre all'ipoteca?

Quando la banca concede un mutuo si espone ad un rischio finanziario ed è quindi del tutto plausibile che essa richieda delle garanzie prima di erogare il finanziamento. Si tratta di un’evidente forma di tutela per proteggersi sia da potenziali insolvenze da parte del debitore, sia da eventi esterni, che potrebbero compromettere il pagamento delle rate o l’integrità dell'immobile ipotecato.

Pertanto, quando accendi un mutuo ad esempio per l’acquisto di una casa, la banca può chiedere altre garanzie oltre all'ipoteca: alcune di esse sono obbligatorie, come l'assicurazione sull'immobile da sinistri, altre invece possono essere richieste qualora la banca ritenesse insufficiente la capacità economica del debitore di pagare le rate del mutuo.

Soprattutto quando il mutuo non rientra nel limite dell'80%, il mutuante può richiedere qualsiasi altra garanzia supplementare reale o personale (fideiussione, pegno, ecc.), qualora lo ritenga necessario. Scopriamo insieme quali sono le altre garanzie che la banca può richiedere per poter accedere ad un finanziamento.

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Giuridicamente parlando esistono varie tipologie di garanzie, ovvero:

• Le garanzie reali, quando a tutelare le esigenze economiche del debitore interviene un bene materiale. I principali diritti reali di garanzia sono l’ipoteca, il pegno ed il privilegio. Mentre con l’ipoteca viene concesso in garanzia un bene immobile (ad esempio, una casa), con il pegno il bene posto in garanzia sarà un bene mobile o un credito, che viene consegnato al creditore e quest'ultimo ne resterà in possesso fino alla data di estinzione del debito. In ultimo il privilegio è una forma di garanzia regolata dalla legge che attribuisce il diritto di prelazione a determinati tipi di crediti piuttosto che ad altri.
• Le garanzie personali gravano, invece, su un soggetto terzo che decide di assumersi la responsabilità dell’obbligazione in caso di inadempimento del debitore principale. La fideiussione e l’avvallo sono due esempi di garanzie personali: la prima è spesso richiesta dalla banca e prevede l’intervento di un terzo soggetto che si fa garante del debito in caso di insolvenza del debitore principale; la seconda, invece, è ormai in disuso e si utilizzava in caso di debiti espressi in cambiali.
• Le garanzie improprie o atipiche si aggiungono alle suddette garanzie previste dal Codice Civile e sono utilizzate dalle banche ai fini di concedere un finanziamento. Tra le garanzie atipiche si annoverano la cessazione del credito, il mandato all'incasso, la delegazione di pagamento, ecc.

Come già anticipato, con la fideiussione un soggetto terzo si costituisce garante e risponde con tutto il suo patrimonio in caso di insolvenza da parte del debitore principale. Il fideiussore sarà quindi responsabile rispetto al creditore quasi nella stessa misura in cui lo è il debitore. Motivo per cui, spesso sono i genitori a costituirsi garanti e si obbligano nei confronti della banca a pagare il mutuo nell’eventualità in cui il figlio si trovasse in condizione di non poter più pagare le rate.

In generale, sarà bene approfondire la situazione economica del debitore prima di concedere la propria garanzia e di assumere l’obbligazione nei confronti della banca. Infatti, così come recita l’art. 1936 del Codice Civile, la fideiussione è a carattere personale, vale a dire che il fideiussore si obbliga al pagamento del debito con tutto il suo patrimonio, senza cioè indicare uno specifico e limitato bene (come invece avviene in caso di pegno o ipoteca). La fideiussione ha natura accessoria, il che significa che non è valida se non è valido il contratto principale, cioè il mutuo. Il fideiussore, quindi, può opporre al creditore tutte le eccezioni che spettano al mutuatario. La volontà di prestare la fideiussione deve essere espressa per iscritto.

Quando il creditore richiede la fideiussione prima di concedere il finanziamento? Nel caso del mutuo, la banca può richiedere tale tipologia di garanzia quando il richiedente non soddisfa i requisiti necessari di reddito; o ancora quando la somma richiesta in prestito supera l’80% del valore dell’immobile concesso come ipoteca. Il richiedente non soddisfa i requisiti economici quando il rapporto rata-reddito è superiore al 30-35%, ovvero quando la rata del mutuo supera un terzo del reddito mensile del richiedente.

Per conoscere a quanto ammonterebbe la rata del tuo mutuo in base al finanziamento che intendi richiedere alla banca, puoi utilizzare lo strumento per calcolare la rata del mutuo: scoprirai così non solo il valore della rata ma anche le spese necessarie per l’accensione del mutuo.

L’assicurazione mutuo casa rappresenta una garanzia bidirezionale, perché protegge da eventuali rischi il mutuatario e i suoi familiari e al contempo garantisce il rimborso del capitale al mutuante in caso di danneggiamento dell’immobile. Infatti, tra le polizze assicurative che la banca può richiedere in fase di sottoscrizione del finanziamento, troviamo:

• Assicurazione sulla vita a copertura dei rischi legati al decesso o ad eventuali impossibilità future del mutuatario a pagare il mutuo;
• Assicurazione scoppio e incendio per garantire l’immobile contro il rischio di incendi o esplosioni. Nel caso di mutuo ipotecario la polizza scoppio/incendio è obbligatoria. La motivazione è evidente in quanto la banca ha il diritto di tutelarsi contro eventi esterni che potrebbero intaccare il valore della casa ipotecata.
• Polizza a responsabilità civile per tutelarsi dai danni causati a terzi. Immaginiamo che lo scoppio di una tubatura arrechi danni alle pareti del vicino o che il crollo dell’intonaco del balcone danneggi un’auto parcheggiata di sotto. Questa assicurazione è pensata proprio per coprire i danni arrecati a terzi e causati mediante l'immobile ipotecato.

Esistono molteplici società d’assicurazione ed il cliente è libero di poter scegliere l’assicurazione che meglio risponde alle proprie esigenze. La banca però può proporre al cliente una compagnia assicurativa convenzionata, ma se il cliente ne trova una più conveniente, la banca è tenuta ad accettare la polizza presentata, sempre che quest’ultima includa il livello di protezione proposto dall’intermediario.

Il costo dell’assicurazione è influenzato da diversi fattori, primo fra tutti il valore dell’immobile ipotecato, ma anche dall’ammontare del finanziamento e dalla sua durata. Ad esempio per un mutuo di 100.000€ di durata ventennale il costo della polizza rischio/incendio oscilla tra i 300 e i 400€.