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È possibile restituire anticipatamente in tutto in parte il mutuo?

Aggiornato il 12/03/2020

La stipula di un mutuo è un impegno a lungo termine che può durare anche fino a trent'anni. Di fatto una delle variabili più importanti da prendere in considerazione, al momento di scegliere il mutuo, è la durata del finanziamento. Durante il periodo del rimborso possono però cambiare le condizioni economiche iniziali: una promozione inaspettata o un'eredità improvvisa consentono di aumentare il proprio reddito e la liquidità disponibile. A quel punto è possibile restituire anticipatamente il mutuo? Se sì, sarà necessario il pagamento di una penale per l'estinzione anticipata? Vediamo insieme tutto quello che c'è da sapere.

Cos'è l'estinzione anticipata del mutuo?

Come dicevamo, durante il periodo del rimborso del mutuo la situazione economica di una famiglia può subire delle variazioni, sia nel bene che nel male. In entrambi i casi, c'è una soluzione: qualora non si potessero più pagare le rate del mutuo si potrà ricorrere alla rinegoziazione o alla surrogazione del mutuo (o in casi specifici espressi dalla legge, alla sua sospensione); viceversa, quando la liquidità disponibile aumenta, sarà possibile ricorrere all’estinzione anticipata del mutuo. Tutti i contratti di mutuo, infatti, consentono il rimborso anticipato della somma prima della scadenza concordata.

L’estinzione anticipata del mutuo può essere:

  • Completa: quando si restituisce per intero la somma residua ed il mutuo viene estinto completamente;
  • Parziale: quando si versa una somma extra rispetto alla rata del mutuo e tale somma viene poi sottratta dal debito residuo.

Differenza tra estinzione parziale e totale del mutuo

Per comprendere la differenza tra estinzione completa e parziale viene in aiuto l'intuito, ma in concreto cosa comportano per il mutuatario?

Innanzitutto l'estinzione anticipata totale del mutuo ha un costo, ovvero il pagamento di una penale (solo nel caso di mutui contratti prima del 2 aprile 2007, più avanti scopriremo il perché); i costi amministrativi ed infine i cosiddetti dietimi, cioè gli interessi maturati dalla banca nel periodo che va dal pagamento dell'ultima rata fino all'estinzione del mutuo.

D'altro canto l’estinzione parziale va ad incidere in maniera proporzionale sull'importo della rata. In parole povere la somma versata in più rispetto alla rata ordinaria, viene sottratta dal debito residuo, diminuendo consequenzialmente l'ammontare delle rate future e lasciando invariata la data di scadenza per l'estinzione del mutuo. Oppure, qualora il contratto del mutuo lo prevedesse esplicitamente, il mutuatario potrà scegliere di accorciare la durata del mutuo senza modificare l'importo delle rate originariamente pattuito. Anche in questo caso, per i mutui sottoscritti prima dell'aprile 2007, sarà necessario il pagamento di una penale da calcolare sull'importo restituito in anticipo.

L'estinzione anticipata prevede una penale?

Come già anticipato, il pagamento della penale per l'estinzione anticipata vale soltanto per i mutui contratti prima di aprile 2007. La legge del 2 aprile 2007 n. 40, meglio conosciuta con il nome di Decreto Bersani, ha di fatto eliminato la penale per l'estinzione anticipata completa o parziale dei mutui sottoscritti a partire da febbraio 2007, contratti per l'acquisto di una casa o per la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione o allo svolgimento di attività economiche o professionali da parte di persone fisiche. L'estinzione anticipata è disciplinata da articolo 120ter del Testo Unico Bancario che recita:

“(1) È nullo qualunque patto o clausola, anche posteriore alla conclusione del contratto, con il quale si convenga che il mutuatario sia tenuto al pagamento di un compenso o penale o ad altra prestazione a favore del soggetto mutuante per l’estinzione anticipata o parziale dei mutui stipulati o accollati a seguito di frazionamento, anche ai sensi del decreto legislativo 20 giugno 2005, n. 122, per l’acquisto o per la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche. La nullità del patto o della clausola opera di diritto e non comporta la nullità del contratto. (2) Le disposizioni di cui al presente articolo (2) trovano applicazione, nei casi e alle condizioni ivi previsti, anche per i finanziamenti concessi da enti di previdenza obbligatoria ai loro iscritti.”

Nel caso in cui decidessi di estinguere anticipatamente in tutto o in parte il tuo mutuo e lo hai sottoscritto prima di febbraio e aprile 2007 dovrai pagare una penale. Ma niente paura! Le penali per l’estinzione anticipata prevedono un tetto massimo e delle riduzioni diversificate per tipo di mutuo, secondo quanto introdotto dalla legge Bersani:

  • Per un mutuo a tasso variabile, l'estinzione anticipata durante gli ultimi 2 anni del piano di ammortamento, non c’è nessuna penale. La penale massima sarà pari allo 0,5% prima del terzultimo anno ed allo 0,20% durante il terzultimo anno di ammortamento.
  • Per un mutuo a tasso fisso sottoscritto successivamente al 2001, la penale massima sarà di 1,50% per estinzioni anticipate nella seconda metà dell’ammortamento; allo 0,20% nel terzultimo anno e nulla negli ultimi due anni.
  • Per i mutui a tasso fisso sottoscritto prima di gennaio 2001 varranno gli stessi tetti massimi applicati ai mutui a tasso variabile. Per i mutui a tasso misto si farà riferimento ai parametri sopra descritti a seconda del tipo di tasso applicato al momento della richiesta di estinzione anticipata.

Come richiedere l'estinzione anticipata?

L'invio della richiesta per estinguere anticipatamente il mutuo è molto semplice: si può utilizzare la classica raccomandata con ricevuta di ritorno. All'interno della raccomandata A/R bisognerà mettere per iscritto la richiesta di estinzione anticipata e allegare la copia del documento di identità e quella del codice fiscale. Per agevolare il lavoro puoi richiedere previamente un modulo da compilare presso una delle filiali della Banca con cui hai sottoscritto il mutuo.

Ricorda che se il mutuo è stato contratto prima dell’aprile 2007, dovrai anche allegare la richiesta per l'applicazione della penale agevolata, così come spiegato nel paragrafo precedente. Una volta ricevuta la raccomandata, l’Istituto di credito verificherà la documentazione e ti invierà il calcolo della somma da corrispondere per l’estinzione anticipata del mutuo.

Quando conviene l'estinzione anticipata?

Allo stesso modo della surroga del mutuo, l'estinzione anticipata non sempre risulta essere la mossa giusta. In caso di mutui contratti da molti anni, l'estinzione anticipata non conviene; viceversa quando il mutuo è giovane e la quota d'interessi non è ancora stata del tutto versata, l'estinzione anticipata è di certo conveniente. Motivo per cui la convenienza dell'estinzione anticipata, diminuisce con l'avanzare del piano di ammortamento e l'approssimarsi della data di estinzione ufficiale.

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