Quali sono i costi e le spese per acquistare casa?

Acquistare casa non rappresenta solo un obiettivo personale, ma è un’operazione economica complessa che richiede rigore nella stima delle spese. Le voci legate all’atto di trasferimento della proprietà, ai costi del finanziamento e agli oneri accessori, possono rivelarsi superiori alle previsioni e diventare fuori controllo senza un’adeguata pianificazione e senza la disponibilità di un gruzzolo iniziale. Per questo, servirà come prima cosa definire un budget realistico per gestire in modo efficace la prima e più dispendiosa fase di acquisto di un immobile.

Costi acquisto casa da privato

Le spese per acquisto casa comprendono tutte le imposte e gli onorari necessari al trasferimento di un immobile.

Queste voci si possono riassumere principalmente in:

• imposta di registro: 2% del valore catastale per la prima casa, 9% per la seconda casa;
• imposte ipotecaria e catastale: € 50 ciascuna, importi fissi stabiliti dalla normativa;
• onorario notarile: variabile in base alla complessità dell’atto e al valore dell’immobile.

Per la seconda casa o per immobili non agevolati, l’imposta di registro sale dunque al 9%, mentre le altre voci restano invariate.

Acquisto casa da costruttore

Nel caso di acquisto diretto dal costruttore, le spese accessorie acquisto casa prevedono:

• IVA: 4 % per la prima casa, 10% per abitazioni ordinarie, 22% per immobili di lusso;
• imposta di registro: € 200;
• imposte ipotecaria e catastale: € 200 ciascuna;
• onorario notarile: variabile in base alla complessità dell’atto e al valore dell’immobile;

Il regime IVA rende più conveniente l’acquisto casa per la prima abitazione, ma richiede la verifica delle tempistiche di consegna e delle clausole contrattuali.

Quanto costa comprare una casa con un mutuo

Per chi ricorre a un mutuo per diventare proprietario dell’immobile, i costi per acquisto casa si arricchiscono delle seguenti voci:

• Imposta sostitutiva: sostituisce le imposte di registro, ipotecaria e catastale ed è pari allo 0,25 % del capitale erogato per la prima casa, 2% per la seconda casa;
• spese di istruttoria: 0,5%–1% dell’importo richiesto (alcune banche le azzerano in caso ad esempio di mutui green che finanziano immobili di classe energetica superiore);
• perizia immobiliare: necessaria per valutare il valore di mercato e le condizioni tecniche dell’immobile, parte da € 200 – € 350, ma può essere anche superiore.

Queste componenti incidono in modo significativo sui costi per comprare casa e devono essere valutate fin dalla fase di negoziazione dell’offerta di mutuo.

Spese accessorie acquisto casa: i costi notarili

La sottoscrizione di un contratto di mutuo richiede la forma dell’atto pubblico, come stabilito dall’art. 2699 del Codice Civile, e deve avvenire obbligatoriamente alla presenza di un notaio. Il notaio, in qualità di pubblico ufficiale, ha il compito di certificare la validità giuridica del contratto, conferendogli efficacia legale e opponibilità verso terzi. Il suo intervento garantisce la certezza dell’operazione per entrambe le parti e tutela gli interessi della banca e del mutuatario.

Due sono le funzioni chiave svolte dal notaio in questa fase. La prima riguarda l’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile a favore della banca, come stabilito dall’art. 2808 del Codice Civile: si tratta di una garanzia reale che attribuisce al creditore il diritto di espropriare l’immobile in caso di mancato pagamento da parte del mutuatario. L’ipoteca può riguardare anche immobili di terzi, purché vi sia consenso esplicito.

La seconda funzione è l’attribuzione al contratto di mutuo della qualifica di titolo esecutivo. Questo permette alla banca di attivare direttamente una procedura di esecuzione forzata in caso di inadempimento, senza dover ottenere prima una sentenza dal tribunale. Si tratta di una condizione che accelera notevolmente i tempi per il recupero del credito.

Il costo dell’intervento notarile, conosciuto come spese notarili, si articola dunque in tre componenti principali:

• imposte da versare all’Agenzia delle Entrate (registro, ipotecaria e catastale), anticipate dal notaio per conto del cliente;
• onorario professionale e tasse per l’iscrizione nei registri pubblici, oltre all’IVA al 22% sul compenso;
• rimborsi spese per visure, certificazioni e altri adempimenti documentali.

Secondo quanto rilevato dal Consiglio Nazionale del Notariato, il costo medio per la stipula di un mutuo ipotecario si aggira tra i 1.000 e i 2.500 euro, variabili in base all’importo finanziato, al valore dell’immobile e alla complessità dell’atto.

Le spese assicurative

Tra i costi accessori acquisto casa rientrano anche quelli assicurativi, spesso richiesti contestualmente alla stipula del mutuo. La più comune è la polizza incendio e scoppio, obbligatoria per legge in presenza di un finanziamento ipotecario: protegge l’immobile, e quindi la garanzia della banca, da eventi distruttivi. Il costo varia in base al valore dell’abitazione e alla durata del mutuo, ma generalmente si aggira tra i 100 e i 300 euro annui. A discrezione del mutuatario (o suggerite dall’istituto di credito), possono essere aggiunte coperture facoltative come le polizze vita o infortuni, che tutelano il rimborso del mutuo in caso di eventi gravi che riducano la capacità reddituale. Sebbene non obbligatorie, possono rappresentare una forma di protezione utile per la famiglia e per la sostenibilità dell’investimento.

Spese per comprare casa: oneri accessori e consulenze facoltative

Ci sono poi, tra le spese per comprare una casa, anche quelle opzionali ma consigliate per procedere in maniera serena all’acquisto evitando futuri problemi:

• perizia tecnica aggiuntiva: verifica di conformità urbanistica e strutturale dell’immobile;
• consulenza legale: assistenza nella lettura di clausole contrattuali complesse;
• provvigione agenzia immobiliare: 2% – 3% del prezzo di vendita, solitamente a carico del venditore, ma talvolta negoziabile;
• costi di trasloco e allacciamenti: spese per il trasporto dei mobili e l’attivazione delle utenze.

Questi costi accessori acquisto casa contribuiscono a ridurre il rischio di imprevisti e a offrire serenità nell’iter di compravendita.

Pianificazione del budget

Conoscere in dettaglio ogni voce di spesa e preventivarla consente di gestire con efficacia il processo di acquisto casa e il budget da mettere in conto, trasformando un percorso potenzialmente rischioso in un investimento sostenibile e pianificato.

Questi gli step consigliati, da seguire per procedere più agevolmente:

• raccolta preventivi: confrontare offerte notarili e bancarie;
• verifica documentale: controllo catastale e urbanistico;
• accantonamento fondo spese: suggerito almeno il 5 % del prezzo di acquisto;
• richiesta mutuo: analisi di tassi, flessibilità e costi di gestione nel tempo.

In media, le spese acquisto casa totali si attestano tra il 4% e il 6% del valore dell’immobile, a cui conviene aggiungere un margine di sicurezza che può far arrivare il gruzzolo iniziale al 10% del prezzo dell’immobile per coprire eventuali oneri extra.

Tra le voci detraibili, gli interessi passivi e le spese accessorie del mutuo sono parzialmente deducibili secondo la normativa fiscale vigente, offrendo un’ulteriore opportunità di risparmio.