La tassazione della casa

Aggiornato settembre 2020

La casa è un bene che occupa le prime posizioni nelle intenzioni di acquisto e di crescita delle famiglie italiane, rappresenta infatti stabilità sociale e sicurezza economica. Investire in immobili è da sempre una delle forme più adatte a difendere il risparmio e a rendere questo mono attaccabile dalle insidie del tempo.

La casa è un bene simbolo della cultura italiana, dall'indagine statistica dell'Agenzia delle Entrate "Gli immobili in Italia – 2019" emerge che il 75.2% delle famiglie italiane ha l'abitazione principale di proprietà. È quindi normale che da sempre sia oggetto di normative volte ad assoggettare fiscalmente alcuni degli aspetti tipici della sua natura e del suo utilizzo come il valore patrimoniale ed i servizi diretti ed indiretti che ruotano intorno ad ogni immobile.

Vediamo di riassumere i principali aspetti normativi riguardanti la tassazione degli immobili in Italia, anche alla luce della Legge di Bilancio 2020 (Legge 27 dicembre 2019, n.160). Questa ha infatti introdotto la c.d. Nuova IMU che va ad abolire la IUC ed accorpa IMU e TASI (introdotte nel 2013 dalla legge 147) sotto la stessa insegna "Nuova IMU". Dal discorso resta fuori la TARI che nello schema precedente doveva fungere da terza componente della IUC e che ora funge da tributo a sé insieme alla Nuova IMU .

Panorama normativo precedente alla Nuova IMU

Dopo anni di attesa, la Legge di Stabilità 2014 (Legge n. 147/2013) ha istituito l 'Imposta Unica Comunale (IUC) con lo scopo, come previsto dal suo stesso nome, di raccogliere in un unico strumento fiscale più tributi riguardanti la casa.

Imposta Unica Comunale

La IUC è stata istituita dall'art. 639 della legge 147 del 2013 e prevede, ai fini del calcolo, due presupposti impositivi, "uno costituito dal possesso di immobili e collegato alla loro natura e valore, l'altro collegato all'erogazione e alla fruizione di servizi comunali ".

La componente relativa al presupposto patrimoniale, coincide con l'ammontare delle imposte previste ai fini IMU (Imposta Municipale Unica) dovuta dal possessore di immobili, escluse le abitazioni principali. Ne deriva che possedere un immobile e destinare questo ad abitazione principale comporta l'abbattimento dalla IUC in misura pari alla componente patrimoniale.

La componente riferita ai servizi, si articola "nel tributo per i servizi indivisibili (TASI) a carico sia del possessore che dell'utilizzatore dell'immobile" e nella "tassa sui rifiuti (TARI), destinata a finanziare i costi del servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti, a carico dell'utilizzatore".

Vediamo ora le tre imposte alla base della UIC:

• IMU;
• TASI;
• TARI.

IMU

Denominata dal Legislatore "Imposta Municipale Propria" ma mai chiamata così, l' Imposta Municipale Unica (IMU) è stata introdotta nel panorama legislativo nazionale dal D.Lgs. n. 23 del 14 marzo 2011 con l'obiettivo di perseguire il federalismo fiscale ed in particolar modo, sostituire imposte "storiche" relative alla casa quali l'imposta sul reddito delle persone fisiche e relative addizionali (dovute a redditi fondiari legati a beni non locati) nonchè l'imposta comunale sugli immobili (vecchia ICI).

La norma punta a tassare gli immobili diversi dall'abitazione principale di proprietà e le relative pertinenze (per quest'ultime con alcune eccezioni), ponendo come base imponibile il valore dell'immobile calcolato secondo il criterio della rendita catastale rivalutata in base ai parametri di legge.

L'esclusione non trova applicazione per gli immobili che, pur destinati a fungere da abitazione principale, appartengono alle categorie catastali A/1, A/8, A/9 e pertanto a tutti gli effetti immobili di lusso.

Gli immobili diversi da quelli costituenti l'abitazione principale, sono invece oggetto di tassazione con aliquota dello 0,76% la cui possibilità di modifica è rimandata al Presidente del Consiglio dei Ministri con apposito decreto. Ai comuni è lasciata la possibilità, nei termini previsti dall'assunzione della delibera per il bilancio di previsione, di modificare in aumento o in diminuzione l'aliquota fissata per legge. Tali variazioni devono avvenire entro la soglia dello 0,3% (0,2% in caso di immobili in locazione). Sono previste, su iniziativa comunale, riduzioni fino alla metà dell'aliquota nei casi di immobili non produttivi di reddito fondiario; gli stesi comuni posso decidere di applicare l'aliquota ridotta a determinate categorie di immobili.

L'IMU ha subito nel tempo varie modifiche, a partire dal 2012 vi è stata l'estensione del perimetro di applicazione alle abitazioni principali, mentre nel 2013, la legge 124 è intervenuta sulle tempistiche di pagamento eliminando la seconda rata annuale. Nel 2014 vi è stata l'ultima importante modifica avvenuta per mezzo della legge 147/2013 (Legge di Stabilità 2014) che ha esentato definitivamente dal pagamento IMU la prima casa e le relative pertinenze.

A partire dal 2014 l'IMU rimane in vigore sulle "seconde case", sugli immobili abitativi considerati di lusso (categoria catastali A/1, A/8 e A/9 ) anche se prima casa, fabbricati e aree fabbricabili, terreni indipendentemente dalla destinazione d'uso.

L'IMU è a carico:

• del proprietario degli immobili;
• del titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sugli stessi;
• del concessionario, nel caso di concessione di aree demaniali;
• del locatario, per gli immobili concessi in locazione finanziaria (anche da costruire o in corso di costruzione);
• dell'ex coniuge nei casi di titolarità del diritto reale di assegnazione.

Il valore della rendita catastale, necessario per il calcolo dell'imposta, è riportato sul contratto di acquisto dell'immobile stesso (rogito notarile). In alternativa, è possibile ottenere tale valore in maniera gratuita attraverso il servizio on line offerto dall'Agenzia delle Entrate nella sezione dedicata alle visure catastali. In questo caso è necessario indicare, oltre al proprio codice fiscale, i dati identificativi dell'immobile (Comune, sezione, foglio, particella).

Ricordiamo che l' aliquota di base è pari a 0,76% e che i Comuni possono aumentarla fino a raggiungere il tetto massimo di 1,06% (+ 0,3% rispetto all'aliquota base).

TASI

La Tassa sui Servizi Indivisibili (TASI) è stata introdotta dalla Legge 143/2013 quale componente IUC relativa ai "servizi" riconducibili all'immobile oggetto di tassazione. Il presupposto imponibile è quindi non solo il possesso inteso come proprietà del bene ma anche la detenzione del bene per esempio da parte di un eventuale locatario.

Il gettito prodotto dal pagamento della TASI serve a far fronte a spese quali l'illuminazione pubblica, la manutenzione delle strade da parte del Comune di riferimento e altri servizi (appunto indivisibili) cui beneficia la collettività.

Anche la TASI ha subito nel tempo alcune modifiche, prima in ordine d'importanza l'esclusione, ad opera della legge 208 del 2015, dell'abitazione principale dal perimetro di applicazione.

A seguito degli interventi normativi sono risultati assoggettati a TASI i fabbricati e le aree edificabili possedute o detenute a qualsiasi titolo. Sono invece escluse le unità immobiliari destinate ad abitazione principale sia da parte del possessore che dell'utilizzatore (es: locatario) ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9; sono altresì esclusi i terreni agricoli.

Se ne deduce che lo stesso immobile può essere fonte di tassazione in capo sia al proprietario che al locatario o titolare di altro diritto reale di godimento diverso dalla proprietà. Se l'immobile è locato e l'inquilino destina l'immobile ad abitazione principale l'onere del pagamento TASI ricade solo sul proprietario in misura pari all'aliquota deliberata dal Comune; in assenza di delibera la percentuale si attesta al 90%).

Viceversa se l'immobile locato non è destinato ad abitazione principale da parte dell'inquilino, questo sarà chiamato a pagare la tasi con l'aliquota decisa dal Comune compresa tra il 10% ed il 30% dell'ammontare previsto mentre il proprietario si farà carico della restante parte.

Si ricorda che gli immobili in categoria catastale A/1, A/8 e A/9 anche se destinati ad abitazione principale dall'inquilino non esonerano questo dal pagamento della sua quota TASI.

TARI

La Tassa sui Rifiuti (TARI) introdotta dalla legge 147/2013 quale componente insieme all'IMU e alla TASI dell'Imposta Unica Comunale (IUC), funge da strumento utile alle amministrazioni comunali per far fronte alle spese connesse alla raccolta e allo smaltimento dei rifiuti solidi urbani.

Trattandosi di una tassa il tributo è dovuto da chiunque, nell'ambito del territorio comunale, produca rifiuti pertanto il presupposto giuridico su cui si basa la richiesta di pagamento è dato dal "possesso o la detenzione a qualsiasi titolo di locali o di aree scoperte, a qualsiasi uso adibiti, suscettibili di produrre rifiuti urbani".

L'art. 641 della legge 147 precisa che "sono escluse dalla TARI le aree scoperte pertinenziali o accessorie a locali tassabili, non operative, e le aree comuni condominiali di cui all'articolo 1117 del codice civile che non siano detenute o occupate in via esclusiva (Es: parcheggi condominiali, locali per stendere, sottotetti, ... ).

Tra i rifiuti non rientrano quelli speciali per i quali la legge impone lo smaltimento diretto da parte del produttore, spetta comunque ai comuni, con proprio regolamento, disciplinare quelle situazioni in cui rifiuti speciali possono essere assimilati a quelli "normali" oggetto di TASI.

Al fine della determinazione del contributo TARI, la legge prevede che debba applicarsi il DPR 158 del 1999 che prevede l'individuazione di:

• "da una parte fissa, determinata in relazione alle componenti essenziali del costo del servizio, riferite in particolare agli investimenti per le opere e dai relativi ammortamenti";
• "da una parte variabile, rapportata alle quantità di rifiuti conferiti, al servizio fornito e all'entità dei costi di gestione".

Parte fissa e parte variabile sono definite con criteri matematici il cui scopo è quello di bilanciare le componenti ed ottenere un equo tributo, va detto tuttavia che è sulla parte variabile che le amministrazioni possono maggiormente ragionare in termini di equità essendo questa calcolata sulla superficie dell'immobile (produttore di rifiuti) e sulle caratteristiche del nucleo familiare.

Novità 2020

Il 2020 si apre con la novità della c.d. Nuova IMU introdotta dalla Legge di Stabilità 2020. Questa imposta, denominata anche "Super IMU" in quanto mantiene le caratteristiche principali dell'IMU e contemporaneamente supplisce con una maggiore aliquota all'abolizione della TASI debutterà nel giugno 2020.

L'art. 738 della Legge 160/2019 prevede che "a decorrere dall'anno 2020, l'imposta unica comunale" (IUC) "di cui all'articolo 1, comma 639, della legge 27 dicembre 2013, n. 147, è abolita, ad eccezione delle disposizioni relative alla tassa sui rifiuti (TARI)".

Il presupposto dell'imposta non varia rispetto a quello della "vecchia" IMU, che resta infatti il possesso di immobili. Anche in questo caso il possesso dell'abitazione principale o assimilata, come definita ai termini di legge, non costituisce presupposto dell'imposta, salvo che si tratti di un'unità abitativa classificata nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9.

Non cambia nemmeno la base imponibile dell'imposta, costituita dal valore degli immobili. Questo, per i fabbricati iscritti in catasto, è ottenuto dalla rivalutazione secondo i coefficienti di legge delle rendite catastali.

Ciò che cambia significativamente, per gli immobili adibiti ad abitazione, è l'aliquota di base che si attesta allo 0,86% con possibilità per i comuni, con deliberazione del consiglio comunale, di aumentarla sino all' 1,06% o diminuirla fino all'azzeramento.

Un maggiore aumento dell'aliquota, oltre la massima dell'1,06%, è possibile a fronte di particolari condizioni ed in sostituzione della quota di contributo TASI venuto meno a seguito di abolizione; aumento che può concorrere a raggiungere la soglia dell' 1,14% ma non superarla (è contemplata a partire dal 2021 la possibilità di diminuzioni dell'aliquota massima).

Da ultimo si segnala che la "Nuova IMU" è dovuta per anno solare avendo cura di considerare "per intero" i mesi in cui il possesso si è protratto per più della metà dei giorni.