Cos’è il rogito notarile?

Il rogito notarile, spesso chiamato anche semplicemente rogito, è l’atto pubblico che sancisce il definitivo passaggio di proprietà di un immobile dal venditore all’acquirente. Responsabile del perfezionamento dell’atto è il notaio, che registra il contratto di rogito notarile in modo da renderlo ufficiale.

Con il rogito notarile di compravendita si conclude la transazione e tutte le indagini sull’immobile finalizzate a verificare che lo stesso sia libero da ipoteche o da altre pendenze, che rispetti le normative edilizie e del catasto e che il pagamento delle spese condominiali sia regolare.

Solo al termine di queste verifiche e in caso di esito positivo, l’immobile sarà dichiarato “libero al rogito” e il notaio potrà procedere alla stesura dell’atto di rogito.

Più specificamente, si possono ritrovare all’interno del rogito:

• i dati identificativi dell’immobile;
• l’effettivo valore di cessione;
• le indicazioni analitiche delle modalità di pagamento (assegno, bonifico, etc);
• le spese sostenute dal notaio per le pratiche relative all’istruttoria (es le spese sostenute per ottenere copie di documenti o di certificati da allegare all'atto notarile).

Inoltre, gli aggiornamenti normativi disposti dalla legge finanziaria 2006 (266/2005) e il decreto Bersani del 2006 (diventato poi legge 248/2006) hanno introdotto nelle cessioni di immobili a uso abitativo tra privati un’ulteriore informazione: il rogito deve riportare l’eventuale ricorso di una o di entrambe le parti ad attività di mediazione e, in caso affermativo, tutti i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la ragione societaria.

In seguito alla stipula del rogito notarile, sarà il notaio stesso che si occuperà di trascrivere il passaggio di proprietà nei registri immobiliari, depositandone una copia alla Conservatoria dei registri immobiliari entro e non oltre il 28° giorno dalla firma dell’atto.

Quanto attestato dal notaio all’atto del rogito costituisce per la legge piena prova a tutti gli effetti.

I documenti possono variare in base al tipo di operazione e alle caratteristiche delle parti e dell’immobile. In generale, è utile prepararsi per tempo e seguire le indicazioni dello studio notarile.

Documenti tipici dell’acquirente

• Documento di identità e codice fiscale;
• Informazioni su stato civile e regime patrimoniale, se richiesti per l’atto;
• Coordinate e dettagli dei pagamenti previsti.

Documenti tipici del venditore

• Documento di identità e codice fiscale;
• Titolo di provenienza dell’immobile;
• Documentazione relativa all’immobile e ai suoi dati (ad esempio dati catastali e planimetrie se richieste).

Acquistare casa è un processo lungo che comporta rischi, non ultimo quello che il venditore, o l’intermediario che cura la trattativa, non rispetti gli accordi presi. Prima del rogito notarile, è dunque utile stipulare un contratto preliminare di vendita, con il quale venditore e acquirente si impegnano a firmare il rogito casa a determinate condizioni scritte, stabilendo una data precisa per concludere l’affare.

Con questa modalità, il venditore mantiene la proprietà della casa per il periodo di tempo che intercorre fino al rogito, ma si impegna a cederla secondo quelle modalità e al prezzo pattuito.

Per sancire l’impegno, l’acquirente verserà in occasione del compromesso una caparra confirmatoria come garanzia dell'adempimento del contratto.

Nel caso in cui il venditore disattenda gli accordi presi, l’acquirente può recedere dal contratto e pretendere il doppio della caparra versata. Se invece è inadempiente chi deve acquistare, allora l’altra parte potrà trattenere l’anticipo.

Quello del rogito è un momento importante per la compravendita, che definisce l’effettivo passaggio di proprietà e il perfezionamento dell’atto di vendita. È per questo motivo che anche in questa occasione il notaio avrà il ruolo di garante dell’operazione e seguirà un procedimento ben preciso perché tutto avvenga secondo quanto stabilito dalla legge.

Nello specifico, il notaio deve leggere l’atto di rogito ad alta voce accertandosi che le parti ne comprendano perfettamente il contenuto e gli effetti giuridici, quindi inviterà le parti ad apporre una firma su ogni facciata del documento, e la stessa cosa farà lui apponendo la sua firma.

Generalmente, è l'acquirente che paga il rogito, anche se non costituisce un obbligo ma solo una consuetudine. Il notaio chiederà a chi compra casa di rimborsargli i costi anticipati per le tasse e le imposte previste per legge quando si acquista, oltre alle spese sostenute per la redazione dell’atto e per gli adempimenti legali e burocratici.

La base da cui partire per il calcolo delle spese del rogito è il valore catastale dell’immobile, perché da lì si dovranno poi includere nel computo:

• l’imposta di registro, pari al 2% del valore catastale dell’immobile (o 9% nel caso di seconda casa);
• l’imposta catastale fissa di 50 euro;
• l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
• l’IVA al 4% del prezzo totale dell'immobile se si acquista da impresa costruttrice.

Infine, la parte più consistente del costo, l’onorario del notaio, cioè il costo del notaio quando si acquista una casa, che di norma varia in percentuale al valore catastale della casa e che ricomprenderà anche le spese per redigere l’atto, le spese di cancelleria (es imposta di trascrizione pari a 200 euro e diritti di trascrizione pari a 35 euro), gli oneri di segreteria.

Qualora il prezzo dell’immobile fosse corrisposto servendosi di un mutuo casa, il suo titolare potrà accedervi soltanto dopo il rogito, al momento in cui risulterà l’effettivo proprietario dell’immobile.

Formalmente, l’atto di mutuo è associato al rogito, momento durante il quale la banca concede all’acquirente l’importo necessario all’acquisto dell’immobile. Sarà lo stesso notaio a redigere l’atto di mutuo e ufficializzarne il contratto, con delle spese solitamente proporzionali al prezzo dell'immobile e al valore dell'ipoteca iscritta a garanzia del mutuo.

Tuttavia, la richiesta spesso precede o viene fatta contemporaneamente alla ricerca della casa, per verificare la disponibilità della banca a concedere il mutuo.

Una volta individuato l’immobile, la banca sarà poi in grado di entrare nel dettaglio del prestito, ma procederà alla concessione formalmente soltanto una volta che l’acquisto sarà perfezionato.

La strada più semplice, una volta definito il budget, è simulare la richiesta del mutuo per iniziare a farsi un’idea. Se invece si è già individuato l’immobile, si potrà chiamare direttamente MutuiOnline.it che aiuterà a trovare il mutuo migliore e metterà in contatto l’acquirente con la banca che pratica l’offerta più vantaggiosa al momento.