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Cos’è il rogito notarile?

Il rogito notarile è l’atto pubblico che sancisce il definitivo passaggio di proprietà di un immobile dal venditore all’acquirente. Responsabile del perfezionamento dell’atto è il notaio, che registra il contratto di rogito in modo da renderlo ufficiale.

Con il rogito notarile si conclude la compravendita e tutte le indagini sull’immobile oggetto di transazione, finalizzate a verificare che lo stesso sia libero da ipoteche o da altre pendenze, che rispetti le normative edilizie e del catasto e che il pagamento delle spese condominiali sia regolare.

Solo al termine di queste verifiche e in caso di esito positivo, l’immobile sarà dichiarato “libero al rogito” e il notaio potrà procedere alla stesura del documento.

Più specificamente, si possono ritrovare all’interno del rogito:

  • i dati identificativi dell’immobile;
  • l’effettivo valore di cessione;
  • le indicazioni analitiche delle modalità di pagamento (assegno, bonifico, etc);
  • le spese sostenute dal notaio per le pratiche relative all’istruttoria (es le spese sostenute per ottenere copie di documenti o di certificati da allegare all'atto notarile).

Inoltre, gli aggiornamenti normativi disposti dalla legge finanziaria 2006 (266/2005) e il decreto Bersani 223 del 2006 (diventato poi legge 248/2006) hanno introdotto nelle cessioni di immobili a uso abitativo tra privati un’ulteriore informazione: il rogito deve riportare l’eventuale ricorso di una o di entrambe le parti ad attività di mediazione e, in caso affermativo, tutti i dati identificativi del titolare, se persona fisica, o la ragione societaria.

In seguito alla stipula del rogito notarile, sarà il notaio stesso che si occuperà di trascrivere il passaggio di proprietà nei registri immobiliari, depositandone una copia alla Conservatoria dei registri immobiliari entro e non oltre il 28° giorno dalla firma dell’atto.

Quanto attestato dal notaio all’atto del rogito costituisce per la legge piena prova a tutti gli effetti.

I documenti necessari

Per snellire i tempi, è sempre utile preparare tutti i documenti utili alla compravendita e all’atto di rogito. Nello specifico, sarà necessario presentare:

  • le visure catastali e ipotecarie dell’immobile che si sta acquistando;
  • il documento di identità e il codice fiscale;
  • un documento comprovante lo stato civile;
  • la planimetria catastale;
  • i documenti di provenienza dell’immobile.

Il compromesso

Acquistare casa è un processo lungo e impegnativo che comporta non pochi rischi, non ultimo quello che il venditore, o l’intermediario che cura la trattativa, non rispettino gli accordi presi in sede di proposta. È per questo che è bene, prima di arrivare al rogito, stipulare un contratto preliminare di vendita con il quale venditore e acquirente si impegnano a firmare il rogito a determinate condizioni scritte, ma soprattutto a stabilire una data entro la quale concludere l’affare. Con questa modalità, il venditore mantiene la proprietà della casa per il periodo di tempo che intercorre fino al rogito, ma si impegna a cederla secondo quelle modalità e al prezzo pattuito.

Per sancire l’impegno, l’acquirente verserà in occasione del compromesso una caparra confirmatoria come garanzia dell'adempimento del contratto.

Nel caso in cui il venditore disattenda gli accordi presi, l’acquirente può recedere dal contratto e pretendere il doppio della caparra versata. Se invece è inadempiente chi deve acquistare, allora l’altra parte potrà trattenere l’anticipo.

Il momento del rogito

Quello del rogito è un passaggio importante per la compravendita, che definisce l’effettivo passaggio di proprietà e il perfezionamento dell’atto di vendita. È per questo che anche in occasione di questo momento il notaio avrà il ruolo di garante dell’operazione e seguirà un procedimento ben preciso perché tutto avvenga secondo quanto stabilito dalla legge.

Nello specifico, il notaio deve leggere l’atto di rogito ad alta voce accertandosi che le parti ne comprendano perfettamente il contenuto e gli effetti giuridici, quindi inviterà le parti ad apporre una firma su ogni facciata del documento, e la stessa cosa farà lui apponendo la sua firma.

A chi spetta sostenere le spese

Generalmente è l'acquirente che paga il rogito, anche se non costituisce un obbligo ma solo una consuetudine. Il notaio chiederà a chi compra casa di rimborsargli i costi anticipati per le tasse e le imposte, da corrispondere per legge quando si acquista, oltre alle spese sostenute per la redazione dell’atto e per gli adempimenti legali e burocratici.

Quanto costa un rogito?

La base da cui partire per il calcolo delle spese è il valore catastale dell’immobile, perché da lì si dovranno poi includere nel computo:

  • l’imposta di registro, pari al 2% del valore catastale dell’immobile (o 9% nel caso di seconda casa);
  • l’imposta catastale fissa di 50 euro;
  • l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
  • l’IVA al 4% del prezzo totale dell'immobile se si acquista da impresa costruttrice.

Infine la parte più consistente del costo, l’onorario del notaio, che di norma varia in percentuale al valore catastale della casa e che ricomprenderà anche le spese per redigere l’atto, le spese di cancelleria (es imposta di trascrizione pari a 200 euro e diritti di trascrizione pari a 35 euro), gli oneri di segreteria.

Quando si stipula un mutuo per pagare l’immobile 

Qualora il prezzo dell’immobile fosse corrisposto servendosi di un mutuo, il suo titolare potrà accedervi soltanto dopo il rogito, al momento in cui risulterà l’effettivo proprietario dell’immobile.

Formalmente l’atto di mutuo è associato al rogito, momento durante il quale la banca concede all’acquirente l’importo necessario all’acquisto dell’immobile. Sarà lo stesso notaio a redigere l’atto di mutuo e ufficializzarne il contratto, con delle spese solitamente proporzionali al prezzo dell'immobile e al valore dell'ipoteca iscritta a garanzia del mutuo.

Tuttavia la richiesta spesso precede, o viene fatta contemporaneamente alla ricerca della casa, per verificare la disponibilità della banca a concedere il mutuo.

Una volta individuato l’immobile, la banca sarà poi in grado di entrare nel dettaglio del prestito, ma procederà alla concessione formalmente soltanto una volta che l’acquisto sarà perfezionato.

Come trovare il mutuo migliore

La strada più facile, una volta definito il budget, è simulare la richiesta del mutuo, per iniziare a farsi un’idea di quale somma si potrebbe disporre e a quali condizioni. Se invece si è già individuato l’immobile, si potrà chiamare direttamente MutuiOnline.it che aiuterà a trovare il mutuo migliore e metterà in contatto l’acquirente con la banca che pratica l’offerta migliore in quel momento.

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