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Cos’è la cedolare secca sugli affitti?

La cedolare secca è un regime fiscale facoltativo che può essere scelto dal locatore di un immobile in sostituzione del regime ordinario previsto per legge. Si tratta di una tassazione semplificata, alternativa all’Irpef e relative addizionali regionali e comunali derivanti dal reddito dell’immobile, regolata dal Decreto legislativo n.23 del 14 marzo 2011 e dalle sue successive modifiche.

Chi esercita l’opzione della cedolare secca non dovrà sostenere l’imposta di registrol’imposta di bollo previste per la registrazione, la risoluzione e le proroghe dei contratti di locazione.

Quando si applica

Si può optare per la cedolare secca sia al momento della registrazione del contratto che successivamente, negli anni a seguire. Tuttavia bisogna fare attenzione perché la successiva scelta della tassazione alternativa non dà diritto al rimborso delle imposte già versate.
In caso di proroga del contratto, si dovrà fare attenzione a confermare il regime di cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga all’Agenzia delle Entrate.

Chi ha diritto alla cedolare secca

Può esercitare l’opzione della cedolare secca il contribuente titolare del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (ad esempio, usufrutto), a condizione che la locazione non avvenga nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni: solo dunque persone fisiche e mai a contratti di locazione per immobili destinati all’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile.

Le caratteristiche dell’immobile

L’immobile affittato con cedolare secca deve essere destinato ad abitazione e appartenente alle categorie dalla A/1 alla A/11, fatta eccezione per la categoria A/10 che comprende uffici o studi privati. Si applica inoltre sulle relative pertinenze locate congiuntamente all'abitazione, quindi box, garage, cantine, posti auto ecc., purché siano menzionate nel contratto.

Solo per i contratti stipulati nel 2019, l’opzione della cedolare secca può applicarsi anche alle locazioni di tipo strumentale, a patto però che i locali commerciali siano classificati nella categoria catastale C/1 e avere una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze. In questo caso l’aliquota applicabile è del 21%.

Come si calcola la cedolare secca

Il calcolo dell’imposta avviene in misura fissa, secondo uno dei seguenti scaglioni di tassazione:

  • 10% sui contratti di locazione a canone concordato stipulati per immobili situati nei comuni metropolitani ad alta densità abitativa (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia), nei comuni confinanti con gli stessi e in tutti i comuni capoluogo di provincia;
  • 21% se la casa è affittata a mercato libero;
  • 10% sui contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato lo stato di emergenza, colpiti da calamità naturali (Dl 47/2014).
  • 10% sui contratti d’affitto a studenti universitari;
  • 10% sugli affitti transitori disciplinati dalla legge n. 431/1998.

L’imposta è dovuta sempre sul 100% del canone annuale, ma è comunque inferiore alla somma di quanto dovuto in caso di tassazione ordinaria, se si valuta che solo l’Irpef ordinaria parte da un minimo del 23% fino al 43% sul 95% del canone percepito. Occorre tuttavia sempre valutare con il proprio commercialista la convenienza ad applicare la cedolare secca, in base alla propria e personale situazione fiscale.

Le condizioni per esercitare la cedolare secca

Chi opta per il regime fiscale semplificato, rinuncia a ricevere qualunque aggiornamento del canone, incluso l’adeguamento Istat previsto per legge. Il canone di locazione per tutta la durata del tempo in cui sarà applicato il regime di cedolare secca, sarà dunque fisso e non suscettibile di aumenti.

I vantaggi per l’inquilino

La cedolare secca, sostituendo anche l’imposta di registro e di bollo, solleva il locatario dalla spesa di questa imposta, riaddebitata in genere da parte del locatore nella misura del 50%.

Il proprietario di casa dovrà darne comunicazione all’inquilino mediante raccomandata, ufficializzando in questo modo la rinuncia a eventuali aumenti o adeguamenti del canone di affitto.

Come si versa la cedolare secca

Sono due le occasioni in cui il contribuente che percepisce redditi da locazione dovrà sostenere l’imposta, e sono le stesse dell’Irpef: acconto e saldo. Cambia invece la misura dell’acconto, che nel caso della cedolare secca è pari al 95% dell’imposta dovuta per l’anno precedente (ma a partire dal 2021 sarà il 100%). Solo nel primo anno in cui verrà esercitata l’opzione, non si dovrà versare alcun acconto, proprio perché non esiste la base imponibile relativa a un periodo precedente.

Il pagamento avviene con la compilazione del modello F24. L’acconto si verserà:

  • in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro;
  • in due rate, se l’importo è superiore a 257,52 euro:
    • la prima, pari al 40% dell’acconto complessivamente dovuto, entro il 30 giugno
    • la seconda, il restante 60%, entro il 30 novembre

Il saldo si versa entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 31 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%.

Per il versamento della cedolare secca, con F24, vanno utilizzati i codici:

  • 1840: Cedolare secca locazioni – Acconto prima rata
  • 1841: Cedolare secca locazioni – Acconto seconda rata o unica soluzione
  • 1842: Cedolare secca locazioni – Saldo

Quando la cedolare secca non conviene

Come abbiamo avuto modo di vedere, la cedolare secca è un’imposta che si calcola in percentuale fissa, in sostituzione dell’Irpef sui redditi immobiliari che invece opera secondo aliquote crescenti per scaglioni di reddito più alti.

La parte di reddito derivante dai proventi dell’affitto e sottoposta a cedolare secca viene esclusa dal reddito complessivo per il calcolo dell’aliquota Irpef, quindi non subirà evidentemente alcuna ulteriore tassazione. Questo può essere molto vantaggioso con molta probabilità se si ha un reddito alto, perché consente di alleggerire dalla tassazione una parte dell’imponibile. Ma se invece si dispone di un reddito basso, la cui tassazione rientra in uno scaglione inferiore e dà diritto a importanti deduzioni e detrazioni fiscali che abbattono la parte di reddito soggetto a imposta, è possibile che le agevolazioni che si perdono su quella porzione di reddito soggetta alla tassazione con cedolare secca siano più alte se si rimane nel regime Irpef ordinario.

Tutto dipenderà allora dalla “capienza fiscale” e dalla capacità di abbattere le imposte sui redditi usufruendo delle detrazioni Irpef alle quali si ha diritto come contribuenti: situazione che va valutata di volta in volta e per ogni profilo fiscale differente.