Quali tasse si pagano per l'acquisto prima casa?

In Italia il "mattone" continua ad essere uno dei principali investimenti. A favorire tale risultato è naturalmente anche la normativa fiscale che presenta una serie di agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

Chi usufruisce dei benefici “prima casa”, dovrà versare tali imposte:

• Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva: imposta di registro proporzionale nella misura del 2%; imposta ipotecaria fissa di 50 euro; imposta catastale fissa di 50 euro.
• Se si acquista da un’impresa con vendita soggetta a Iva: Iva ridotta al 4%, imposta di registro fissa di 200 euro, imposta ipotecaria fissa di 200 euro e imposta catastale fissa di 200 euro.

Quando si compra la prima casa si pagano imposte ridotte sull’atto di acquisto di un’abitazione se sono presenti determinate condizioni. Vediamo bene quali sono le imposte agevolate, i requisiti per ottenere tali benefici e il costo del notaio per l'acquisto di una prima casa.

Le imposte da pagare sono ridotte quando l’acquisto riguarda la prima casa. Le stesse imposte agevolate vengono applicate anche alle pertinenze anche se comprate con un atto separato rispetto a quello della compravendita della prima casa.

 Le agevolazioni vengono applicate in questi casi che andremo poi ad approfondire:

• Il fabbricato che si acquista appartiene a specifiche categorie catastali
• Il fabbricato è ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha o avrà la residenza o lavora
• L’acquirente è in possesso di determinati requisiti

Un altro beneficio riguarda gli atti assoggettati all’imposta di registro proporzionale e gli atti essenziali per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari: non sono previste spese per imposta di bollo, né sono previsti tributi speciali catastali e tasse ipotecarie.

Nel momento in cui si acquista una prima casa, se la vendita è soggetta a Iva, la base imponibile su cui calcolare l’imposta sul valore aggiunto (4%) è caratterizzata dal prezzo della cessione. Le imposte di registro, ipotecaria e catastale presentano un costo di 200 euro ciascuna.

Il sistema prezzo-valore, invece, si applica nel caso di compravendite non sottoposte ad Iva anche se si compra con i benefici prima casa. Il valore catastale in tali circostanze si ottiene moltiplicando la rendita catastale, rivalutata del 5%, per il coefficiente 110.

Il sistema prezzo-valore viene applicato in questi casi: l’acquirente è un privato; il fabbricato è ad uso abitativo; l’acquirente fa richiesta dell’applicazione del prezzo-valore all’atto della compravendita; le parti specificano nell’atto il corrispettivo stabilito. I vantaggi per chi acquista sono relativi alla riduzione del 30% degli onorari notarili e ad un potere ridotto di accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate.

È possibile beneficiare di agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa se ci sono determinate condizioni e se l’acquirente è in possesso di specifici requisiti. Per poter usufruire di tali facilitazioni, ad esempio, la casa che si compra deve appartenere ad una delle seguenti categorie catastali:

• A/2 (abitazioni di tipo civile)
• A/3 (abitazioni di tipo economico)
• A/4 (abitazioni di tipo popolare)
• A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)
• A/6 (abitazioni di tipo rurale)
• A/7 (abitazioni in villini)
• A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi)

Non sono previste agevolazioni “prima casa” nel momento in cui l’immobile appartiene alle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (abitazioni in ville) e A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).

Le agevolazioni valgono pure per l’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria.

Altro aspetto importante riguarda l’ubicazione dell’immobile: per avere questi benefici, la casa deve trovarsi nel territorio del comune in cui l’acquirente ha la residenza. Nel caso in cui sia residente in un altro comune, entro 18 mesi dall’acquisto, l’acquirente deve trasferire la residenza nel comune dove è ubicato l’immobile. La dichiarazione relativa al cambio di residenza deve essere presente nell’atto di acquisto.

Si può beneficiare di queste agevolazioni anche nei casi in cui l’immobile si trovi nel territorio del comune dove l’acquirente svolge la sua attività; si trovi nel territorio del comune in cui ha sede o esercita l’attività il proprio datore di lavoro, se l’acquirente è stato trasferito all’estero per motivi di lavoro o nell’intero territorio nazionale a patto che l’immobile venga acquisito come prima casa sul territorio italiano, se l’acquirente è un cittadino italiano emigrato all’estero. La condizione di emigrato viene certificata mediante l’iscrizione all’Aire o con autocertificazione nell’atto di acquisto.

Le agevolazioni prima casa si possono perdere e in questi casi bisognerà anche versare le imposte finora risparmiate, gli interessi e una sanzione del 30% delle imposte stesse.

Le agevolazioni ottenute con i benefici prima casa – così come chiarito dall’Agenzia delle Entrate -si perdono se:

• Le dichiarazioni nell’atto di acquisto risultano false;
• L’abitazione è venduta o donata prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di acquisto, a meno che, entro un anno, non si riacquista un altro immobile, anche a titolo gratuito, da adibire in tempi “ragionevoli” a propria abitazione principale. Il requisito del riacquisto non è soddisfatto quando si stipula, entro l’anno dalla vendita del primo immobile, soltanto un compromesso, poiché con questo tipo di contratto non si trasferisce il bene;
• Non si sposta la residenza nel comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto;
• Entro l’anno dall’acquisto del nuovo immobile non viene venduto quello già posseduto, acquistato con le agevolazioni “prima casa”

Lo scenario cambia quando si acquista un’abitazione senza l’applicazione delle agevolazioni “prima casa”. Se il venditore è un’impresa e la cessione è esente da Iva, l’acquirente dovrà pagare: l’imposta di registro in misura proporzionale del 9%; l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro e l’imposta catastale fissa di 50 euro.

Se il venditore è un’impresa costruttrice o di ristrutturazione e vende entro 5 anni dall’ultimazione dei lavori, i costi da affrontare sono: Iva del 10%, imposta di registro fissa di 200 euro, imposta ipotecaria fissa di 200 euro e imposta catastale fissa di 200 euro. L’Iva ha un valore del 22% se l’immobile risulta registrato al catasto nelle categorie A/1, A/8 e A/9.

Se il venditore è invece un privato, l’acquirente dovrà pagare: l’imposta di registro proporzionale del 9%, l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro e l’imposta catastale fissa di 50 euro. In entrambi i casi (acquisto da impresa o acquisto da privato), le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono versate dal notaio al momento della registrazione dell’atto.

Per approfondire ulteriormente la tematica, ti consigliamo la lettura della guida “Come acquistare casa”.