Si può chiedere un mutuo senza anticipo?

Normalmente, quando si richiede un mutuo per l’acquisto di una casa, gli istituti di credito concedono finanziamenti che arrivano fino all’80% del cosiddetto Loan to Value (LTV), cioè la percentuale di finanziamento del valore dell’immobile. Tale limite è stabilito dalla stessa Banca d’Italia, sulla base dell'art. 1 delibera CICR del 22 aprile 1995 e dell'art. 38 comma 2 del Testo Unico Bancario (T.U.B.), e determina appunto il limite percentuale massimo di un mutuo fondiario, ovvero il finanziamento concesso a medio e lungo termine da una banca e garantito da una ipoteca di primo grado sull’immobile. Per tali operazioni è quindi previsto un finanziamento massimo dell’80% del valore del bene ipotecato, salvo la presenza di particolari e ulteriori garanzie.

Non di rado, però, soprattutto tra le fasce anagrafiche dei più giovani o per le categorie con capacità di reddito e di risparmio più contenute, non si dispone della liquidità sufficiente per contribuire all’acquisto con la quota che il mutuo ottenibile non può coprire. E in molti casi la cifra che si intende o si può richiedere rimane ben al di sotto anche dell’80%.

Di fronte a tali situazioni esistono diverse soluzioni per poter ottenere un mutuo senza anticipo.

Una prima e frequente soluzione è l’intervento di uno o più garanti, che intervengano ad affiancare il richiedente con proprie garanzie in modo da consentire l’ottenimento di un importo di mutuo più elevato, o fornendo al richiedente stesso il capitale necessario per pagare la quota di valore dell’immobile non coperta dal finanziamento. Non sempre però tale opzione risulta percorribile.

Una soluzione alternativa potrebbe essere quella di provare ad accedere al Fondo di Garanzia Prima Casa, istituito dall’art 1 comma 48 lett. c) della Legge 27 Dicembre 2013, n, 147 (Legge di Stabilità 2014) presso il Ministero dell’economia e delle Finanze allo scopo di agevolare il credito alle famiglie giovani che non hanno ancora avuto la possibilità di crearsi una stabilità economica e che quindi non hanno subito a disposizione le somme necessarie all’acquisto di una casa.

Se il richiedente risulta essere idoneo a tale fondo, potrà ottenere una garanzia statale pari al 50% del valore dell'immobile, riuscendo così ad ottenere un mutuo fino al 100% del valore dell’immobile da acquistare senza dover cercare liquidità per l’anticipo. Per poter ottenere l’idoneità a questo fondo, il richiedente dovrà inoltrare la relativa richiesta, attraverso un modulo apposito, ad una banca o ad un intermediario finanziario che aderisca a questa iniziativa.

Oltre agli under 35, ci sono altri soggetti che possono richiedere l’idoneità a questo fondo, sempre a condizione però che non siano già titolari di un altro immobile:

• gli intestatari di un contratto di lavoro a tempo determinato;
• i single con dei figli a carico minori di 18 anni;
• gli assegnatari di IACP (Istituto Autonomo Case Popolari)

Se non si dovesse riuscire ad ottenere l’idoneità al Fondo di Garanzia Prima Casa, un altro modo per ottenere un mutuo senza anticipo è quello di ricorrere ad un contratto di leasing immobiliare, molto simile al contratto di affitto con riscatto. Questo contratto viene infatti stipulato tra il richiedente e una banca o una società di leasing, e permette di comprare casa senza aver bisogno di liquidità immediata: in forza di tale contratto, infatti, il richiedente potrà entrare immediatamente nell’immobile che viene acquistato invece dalla società di leasing o dalla banca. Il cliente dovrà poi effettuare periodicamente i pagamenti dei canoni di leasing, mentre al termine della durata del contratto dovrà versare alla società o alla banca la differenza residua tra il valore dell’immobile e l’ammontare totale dei canoni di leasing già versati. Un contratto di leasing immobiliare può avere una durata massima di 20 anni e dopo un certo numero massimo di anni il richiedente potrà recedere dal contratto, rinunciando ad acquistare l’immobile.

Tale tipologia di finanziamento non richiede un’ipoteca sull’immobile e quindi non si devono sostenere i relativi costi notarili. Sono inoltre previste delle agevolazioni fiscali: i giovani sotto i 35 anni, nella loro dichiarazione dei redditi, potranno detrarre il 19% dei canoni versati e del versamento finale (per un massimo di 20.000 euro), e una cifra massima di 8.000 euro per quanto riguarda gli oneri accessori. Possono godere di agevolazioni fiscali anche coloro che ricorrono ad un contratto di leasing e che hanno più di 35 anni, con la differenza però che le stesse agevolazioni devono essere ridotte della metà.

Chiaramente anche questa soluzione presenta dei limiti: normalmente, per quanto non sia obbligatorio, gli istituti richiedono comunque il versamento di un anticipo, chiamato maxi canone, che può oscillare dal 10% fino anche al 40% del valore dell’immobile. Inoltre gli operatori limitano in genere la durata dell’operazione a 12-15, quindi la durata potrebbe risultare troppo limitata e determinare importi dei canoni periodici troppo elevati rispetto alle capacità reddituali dei potenziali acquirenti.

Un’altra opzione per poter ottenere un mutuo senza anticipo è il rent to buy, che risulta essere molto simile al leasing immobiliare: consiste infatti nello stesso principio per il quale il richiedente può entrare nell’immobile da subito e pagare dei canoni periodici, con la differenza però che il contratto potrebbe prevedere che al suo termine il cliente potrà scegliere di restituire l’immobile e ricevere indietro parte dell’ammontare totale dei canoni pagati. Il rent to buy può avere una durata massima di 10 anni.

Ultima opzione, ma forse tra le più importanti, è quella dei cosiddetti mutui al 100%, ossia che coprono l’intero valore dell’acquisto.

Le banche possono, infatti, derogare ai limiti stabiliti dalla Banca d’Italia coprendo la quota di finanziamento aggiuntiva rispetto all’80% con apposite polizze assicurative da esse sottoscritte o con specifiche garanzie richieste al cliente e/o ai suoi garanti. Tali mutui sono pertanto più onerosi rispetto ai quelli concessi per finanziamenti entro un LTV dell’80%, e il numero di banche disposte a concederli è molto limitato. Questa tipologia di mutuo comporta quindi un costo per interessi mediamente più elevato, ma offre il vantaggio di poter distribuire il rimborso su durate temporali fino a 30 anni, quindi molto prolungate, riducendo così notevolmente l’importo delle singole rate e rendendole più facilmente accessibili anche a fasce di acquirenti con redditi contenuti.