Si può chiedere un mutuo senza anticipo?

Normalmente, quando si richiede un mutuo casa, gli istituti di credito concedono somme che arrivano fino all’80% del cosiddetto Loan to Value, cioè la percentuale di finanziamento del valore dell’immobile. Nella pratica, il “mutuo senza anticipo” ruota attorno al concetto di LTV (Loan to Value).

Tale limite è stabilito dalla stessa Banca d’Italia, sulla base dell’art. 1 delibera CICR del 22 aprile 1995 e dell’art. 38 comma 2 del Testo Unico Bancario (T.U.B.) e determina il limite percentuale massimo di un mutuo fondiario, ovvero il finanziamento concesso a medio e lungo termine da una banca e garantito da un’ipoteca di primo grado sull’immobile.

Per tali operazioni è quindi previsto un finanziamento massimo dell’80% del valore del bene ipotecato, salvo la presenza di particolari e ulteriori garanzie sul mutuo.

In alcuni casi, soprattutto tra i più giovani o tra chi ha redditi e risparmi limitati, non si dispone della liquidità necessaria a coprire la parte non finanziata dal mutuo. Spesso, inoltre, l’importo richiesto resta comunque inferiore all’80% del valore dell’immobile.

Di fronte a tali situazioni, esistono diverse soluzioni per ottenere un mutuo senza anticipo:

• Intervento di uno o più garanti, che affianchino il richiedente con proprie garanzie, in modo da consentire l’ottenimento di un importo di mutuo più elevato, o fornendo al richiedente stesso il capitale necessario per pagare la quota di valore dell’immobile non coperta dal finanziamento;
• Fondo di Garanzia Prima Casa, con garanzia statale che consente di ottenere mutui fino al 100% del valore dell’immobile;
• Leasing immobiliare, contratto che permette di entrare subito nell’immobile pagando canoni periodici;
• Rent to buy, formula di affitto con opzione di acquisto;
• Mutui al 100%, finanziamenti che coprono l’intero valore dell’immobile con garanzie aggiuntive.

Una prima soluzione è dunque il ricorso a un garante, spesso un familiare, che supporti la richiesta di mutuo con le proprie garanzie. Tuttavia, non sempre questa opzione è disponibile o sufficiente.

Una soluzione alternativa al garante è quella di accedere al Fondo di Garanzia Prima Casa, istituito dall’art. 1 comma 48 lett. c) della Legge 27 dicembre 2013, n. 147 (Legge di Stabilità 2014) presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze.

Lo scopo è agevolare il credito alle famiglie che non hanno ancora avuto la possibilità di crearsi una stabilità economica e che, quindi, non hanno subito a disposizione le somme necessarie all’acquisto di una casa.

Se il richiedente risulta idoneo, potrà ottenere una garanzia statale pari al 50% della quota capitale del mutuo, riuscendo così a ottenere un finanziamento fino al 100% del valore dell’immobile da acquistare senza dover cercare liquidità per l’anticipo.

Chi può richiedere il Fondo di Garanzia Prima Casa nel 2026?

Con la Legge di Bilancio 2025 (L. 207/2024), dal 1° gennaio 2025 l’accesso al Fondo è riservato esclusivamente alle seguenti categorie prioritarie:

• giovani under 36 che non hanno ancora compiuto 36 anni alla data di stipula del mutuo;
• giovani coppie coniugate o conviventi more uxorio da almeno 2 anni, in cui almeno uno dei componenti non abbia superato i 35 anni di età;
• nuclei familiari monogenitoriali con figli minori;
• conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti Autonomi Case Popolari (IACP);
• nuclei familiari con tre figli under 21 e ISEE non superiore a 40.000 euro;
• nuclei familiari con quattro figli under 21 e ISEE non superiore a 45.000 euro;
• nuclei familiari con cinque o più figli under 21 e ISEE non superiore a 50.000 euro.

L’importo del mutuo non deve superare i 250.000 euro e il richiedente, alla data di presentazione della domanda, non deve essere proprietario di altri immobili a uso abitativo (anche all’estero), salvo quelli acquisiti per successione e ceduti in uso gratuito a genitori o fratelli.

Fondo Prima Casa: garanzia statale al 50% o all’80%

La garanzia standard del Fondo è pari al 50% della quota capitale del mutuo. Tuttavia, per le categorie prioritarie con un ISEE non superiore a 40.000 euro che richiedono un mutuo di importo superiore all’80% del prezzo d’acquisto dell’immobile (comprensivo di oneri accessori), la garanzia sale all’80%. Questa opportunità, particolarmente utile per chi punta a un mutuo senza anticipo, è stata prorogata fino al 31 dicembre 2027.

Il Fondo è stato rifinanziato con 670 milioni di euro per il triennio 2025-2027 (130 milioni nel 2025, 270 milioni per ciascuno degli anni 2026 e 2027), a conferma della volontà del legislatore di garantire continuità alla misura.

Come richiedere il Fondo di Garanzia: la procedura

Per ottenere l’idoneità, il richiedente deve inoltrare la domanda, attraverso l’apposito modulo per il fondo prima casa (disponibile sui siti del MEF e di Consap), a una banca o a un intermediario finanziario che aderisca all’iniziativa. Le banche si impegnano a non chiedere ai mutuatari garanzie aggiuntive non assicurative, oltre all’ipoteca sull’immobile e alla garanzia fornita dallo Stato.

Dal 1° gennaio 2025 non sono più in vigore le esenzioni totali dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale che erano state introdotte dal Decreto Sostegni-bis per gli under 36. Restano comunque applicabili le agevolazioni “prima casa” ordinarie (imposta di registro al 2%, imposte ipotecaria e catastale fisse a 50 euro ciascuna, IVA al 4% in caso di acquisto da costruttore).

Se non si riesce a ottenere l’idoneità al Fondo di Garanzia Prima Casa, un altro modo per ovviare alla mancanza di liquidità iniziale per acquistare casa è ricorrere al leasing immobiliare.

Questo contratto, introdotto dalla Legge di Stabilità 2016 (L. 208/2015), viene stipulato tra il richiedente e una banca o una società di leasing e permette di comprare casa senza aver bisogno di liquidità immediata: in forza di tale contratto, il richiedente potrà entrare immediatamente nell’immobile acquistato dall’intermediario finanziario a fronte di un canone rateale, che comprende il valore del bene e gli interessi e alla fine del contratto per un prezzo predeterminato può diventarne proprietario.

Il cliente dovrà poi effettuare periodicamente i pagamenti dei canoni di leasing, mentre al termine della durata del contratto dovrà versare alla società o alla banca la differenza residua tra il valore dell’immobile e l’ammontare totale dei canoni di leasing già versati (il cosiddetto prezzo di riscatto).

Vantaggi fiscali e limiti del leasing immobiliare

Un contratto di leasing immobiliare prevede che, dopo un certo numero di anni, il richiedente possa recedere dal contratto rinunciando ad acquistare l’immobile. Tale tipologia di finanziamento non richiede un’ipoteca sull’immobile e quindi non si devono sostenere i relativi costi notarili.

Sono previste agevolazioni fiscali per i soggetti con reddito complessivo non superiore a 55.000 euro e non proprietari di abitazione principale:

• under 35: detraibilità del 19% dei canoni di leasing fino a un massimo di 8.000 euro annui e del 19% del prezzo di riscatto fino a un massimo di 20.000 euro;
• over 35: stesse detrazioni, ma con tetti dimezzati: 4.000 euro annui per i canoni e 10.000 euro per il prezzo di riscatto.

Il leasing immobiliare prevede, inoltre, una tutela in caso di perdita del lavoro: il cliente può richiedere la sospensione del contratto per un periodo di 12 mesi in caso di cessazione del rapporto di lavoro subordinato, di agenzia, di rappresentanza commerciale o di altri rapporti di collaborazione.

Tuttavia, questa soluzione presenta alcuni limiti. Gli operatori limitano in genere la durata dell’operazione a 12-15 anni, quindi potrebbe risultare troppo limitata e determinare importi dei canoni periodici troppo elevati rispetto alle capacità reddituali dei potenziali acquirenti.

Un’altra opzione per ottenere un mutuo senza anticipo è il rent to buy, disciplinato dall’art. 23 del D.L. 133/2014, che risulta essere molto simile al leasing immobiliare.

Tuttavia, la differenza rispetto al leasing è che il contratto può prevedere che al suo termine il cliente scelga di restituire l’immobile e ricevere indietro parte dell’ammontare totale dei canoni pagati. Il rent to buy può avere una durata massima di 10 anni.

Ultima opzione, ma forse tra le più importanti, è quella dei cosiddetti mutui al 100%, finanziamenti che coprono l’intero valore dell’acquisto, in deroga al limite ordinario dell’80% del Loan to Value stabilito per legge.

La concessione di un mutuo al 100% è subordinata alla presentazione da parte del richiedente di garanzie aggiuntive rispetto a quelle previste per un mutuo standard. L’importo più elevato espone infatti la banca a un rischio maggiore, che viene compensato attraverso diverse forme di copertura.

Quali garanzie servono per ottenere un mutuo al 100%?

Le garanzie integrative richieste dalle banche per concedere un mutuo al 100% sono tipicamente:

• polizza assicurativa fideiussoria: ha l’obiettivo di coprire l’eccedenza rispetto all’80% del valore dell’immobile. Il cliente può scegliere se intestarla a sé stesso e pagarla direttamente, oppure se farla accendere dalla banca, che recupererà la spesa applicando uno spread più alto sul tasso del mutuo;
• garante o fideiussore: un terzo soggetto che garantisca il rimborso della somma, affiancando il richiedente con il proprio reddito e patrimonio

Altre garanzie aggiuntive previste dalla Deliberazione CICR includono cessioni di annualità o contributi a carico dello Stato o di enti pubblici, oppure fondi di garanzia.

Quanto costa un mutuo al 100% e quanto tempo serve per ottenerlo?

I mutui 100% sono di fatto più onerosi rispetto a quelli concessi per finanziamenti entro un LTV dell’80%. Il costo più elevato si riflette su diversi fronti: lo spread applicato dalla banca è mediamente più alto, la polizza fideiussoria ha un costo aggiuntivo (sia che venga pagata dal cliente, sia che venga inglobata nel tasso) e il volume complessivo degli interessi è maggiore per effetto del capitale più elevato.

Non tutte le banche propongono mutui al 100%: trattandosi di una variante più rischiosa, molti istituti preferiscono non includerla nella propria offerta. Anche le tempistiche di erogazione sono in media più lunghe rispetto a un mutuo tradizionale: dalla richiesta all’erogazione possono passare anche 60 giorni, a fronte dei 30-45 giorni tipici di un mutuo standard.

Questa tipologia di mutuo offre la possibilità di distribuire il rimborso su durate temporali fino a 30 anni, riducendo notevolmente l’importo delle singole rate e rendendole più accessibili anche a fasce di acquirenti con redditi contenuti. Un mutuo al 100% viene infatti quasi sempre esteso su durate molto lunghe: il piano di ammortamento che ne risulta ha rate dall’importo più contenuto, coerenti con il rapporto rata/reddito richiesto dalla banca, ma prevede una quota capitale più bassa nelle prime fasi e un volume complessivo di interessi più alto.

L’accesso a questo tipo di mutuo è in genere più agevole se nel nucleo familiare sono presenti due redditi stabili. Per i giovani under 36 che soddisfano i requisiti del Fondo di Garanzia Prima Casa, la garanzia statale fino all’80% della quota capitale rende il mutuo al 100% significativamente più accessibile, riducendo il rischio per la banca e quindi anche il costo complessivo del finanziamento.