Come funziona il mutuo ponte?

Il mutuo ponte, o mutuo cambio casa, rappresenta una forma di finanziamento che gli istituti di credito indirizzano a quei soggetti che vorrebbero acquistare una nuova casa e che allo stesso tempo vogliono vendere il loro immobile attuale: in questo modo si rende possibile saltare il periodo di transizione che potrebbe trascorrere tra la vendita della propria casa e l’acquisto di quella nuova, e permette a colui che lo richiede di non lasciarsi sfuggire l’eventuale occasione.

Questa forma di finanziamento permette infatti di provvedere all’acquisto di una nuova casa in quanto fornisce la liquidità necessaria, ancora prima però di aver venduto la propria, a patto che si possa dimostrare di avere intenzione di vendere quest’ultima: i requisiti per poter accedere a questo tipo di mutuo prevedono la presentazione all’istituto erogatore di determinati documenti, come l’atto di acquisto della nuova casa presso la quale si risulterà poi residenti e la dichiarazione di messa in vendita dell’immobile di cui si è già intestatari.

Per quanto riguarda le somme massime che gli istituti di credito di norma sono disposti a concedere tramite questo tipo di finanziamento, in genere non vanno oltre un massimo del 60% del valore dell’immobile che il richiedente intende mettere in vendita, mentre la durata massima del piano di ammortamento per il rimborso è di 2 anni, determinando quindi la classificazione del mutuo cambio casa tra i mutui a breve termine.

Tra i vantaggi che derivano dall’accensione di questo mutuo, oltre al fatto che permette di evitare il sorgere di problemi nel caso in cui i tempi di acquisto e di vendita degli immobili non dovessero coincidere, vi è anche il fatto che il richiedente potrà godere dei vantaggi fiscali previsti per l’acquisto della prima casa, in forza della manifestazione di volontà di andare a risiedere nella casa che si sta acquistando e se si rispettano le ipotesi specifiche relative a tale acquisto, come specificato più sotto.

Un altro vantaggio di cui può godere il richiedente di un mutuo ponte riguarda il rimborso dello stesso: le rate infatti saranno costituite soltanto dalla quota interessi, in quanto il rimborso del capitale potrà avvenire attraverso il versamento di quanto guadagnato con la vendita dell’immobile di cui si era intestatari precedentemente.

Ad oggi, in realtà, il mutuo ponte è concesso maggiormente da istituti di credito stranieri, mentre in Italia sono pochi quelli che lo concedono.

Va inoltre tenuto conto anche di una serie di svantaggi legati a questa tipologia di finanziamento, che potrebbero risultare particolarmente onerosi per il richiedente.

Primo fra tutti, il livello dei tassi di interesse applicati, più alti rispetto a quelli normalmente fissati per la normale tipologia di mutuo di acquisto casa.

Inoltre, il mutuo ponte, per quanto di breve durata, è pur sempre un finanziamento ipotecario: per concederlo, la banca richiede al cliente la stipula di una sorta di doppia ipoteca, una sull’immobile che intende acquistare e una su quello che vuole vendere, che verrà cancellata soltanto nel momento in cui il cliente rimborserà integralmente il suo debito. Ciò determina quindi delle notevoli spese notarili che sono del tutto a carico del richiedente.

Un altro svantaggio legato a questo tipo di finanziamento potrebbe presentarsi nel caso in cui il richiedente stesse già rimborsando un mutuo sull’immobile originario e non dovesse riuscire a vendere l’immobile di cui era proprietario precedentemente entro i due anni di durata del mutuo ponte: in questo caso, infatti, si troverebbe nella situazione di dover rimborsare il nuovo mutuo per l’intero importo concesso e, nel caso non abbia terminato di estinguerlo, anche quello già in essere che gravava sull’immobile invenduto.

Elemento particolarmente rilevante è poi quello legato alle agevolazioni fiscali per l’acquisto della prima casa. Per poterne godere, infatti, al momento del rogito l’acquirente deve dichiarare di non essere titolare esclusivo o in regime di comunione con il coniuge di diritti di proprietà, uso, usufrutto e abitazione di un’altra casa di abitazione nel territorio dello stesso comune nel quale si trova l’immobile che intende comprare, e di non essere titolare su tutto il territorio nazionale, nemmeno per una quota, anche in comunione legale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione e nuda proprietà su un’altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa.

La normativa in merito è molto rigida, quindi ricorrendo alla soluzione del mutuo ponte, acquistando la nuova casa prima di avere venduto quella precedente, si perderebbe il diritto alle agevolazioni fiscali.

L’aggravio di costo sarebbe notevole: basti pensare che su un immobile del valore di 150.000 - 200.000 euro la differenza da pagare per le imposte ordinarie rispetto a quelle agevolate supererebbe abbondantemente i 10.000 euro.

Una soluzione a tale problematica può trovarsi nell’intestare provvisoriamente l’immobile da vendere ad un familiare, evitando di ricorrere alla formula della donazione, che potrebbe creare problemi al momento della successiva vendita, e utilizzando quindi il trasferimento mediante compravendita. Anche tale atto comporterebbe dei costi, ma di entità normalmente molto più contenuta rispetto al risparmio sulle imposte che ci si garantirebbe poi mantenendo il diritto alle agevolazioni fiscali per la prima casa.

Una ulteriore soluzione, più vantaggiosa anche in termini fiscali, può essere il ricorso al mandato ad alienare senza rappresentanza. In questo caso l’immobile da vendere viene intestato ad un soggetto di fiducia, con l’incarico di venderlo in nome dello stesso mandatario (cioè del nuovo intestatario stesso). Dopo la vendita dell’immobile il mandatario verserà al mandante l’importo ottenuto.

Se il mandante ed il mandatario sono, come normalmente avviene in questi casi, marito e moglie, o genitore e figlio, la soluzione acquisisce particolare vantaggio dal punto di vista fiscale in quanto è tassata come atto a titolo gratuito. In tal modo essa beneficia della stessa franchigia prevista per la donazione, pur non costituendo donazione, che prevede una esenzione di imposta fino ad un valore di un milione di euro della transazione. Si pagano solo alcune imposte minori e le spese dell’atto, mantenendo quindi il costo dell’operazione molto più basso del risparmio di imposte che ci si garantisce con le agevolazioni per la prima casa.