Cosa si intende per accollo di un mutuo?

Per “accollo” si intende l'assunzione di un debito o un obbligo già esistente che appartiene originariamente a un altro soggetto. Attraverso l’accollo del mutuo una persona, detta accollante, si obbliga nei confronti della banca, ovvero l'accollatario, al pagamento delle rate restanti di un mutuo acceso dal debitore precedente, che prende il nome di accollato. Si tratta spesso di operazioni formali, richiedendo il consenso scritto del creditore, perché comportano una modifica contrattuale.

Facciamo un esempio: se si acquista un immobile in cui è in corso un mutuo e il venditore effettua un accollo, è l'acquirente a farsi carico del rimborso del mutuo, mantenendo però identiche le condizioni originarie del contratto.

In sostanza, l'accollo è una “passaggio di consegne” del debito e un subentro di un terzo nel rimborso del finanziamento assunto dal mutuatario originario: chi assume l’obbligo, lo esegue al posto di chi lo ha contratto inizialmente, senza che nascano nuovi mutui o prestiti.

L'accollo è una tipologia di contratto disciplinato dall'art. 1273 del Codice Civile e rientra nei casi di quella che viene definita successione a titolo particolare nel debito. L’articolo in questione così recita:

“Se il debitore e un terzo convengono che questi assuma il debito dell'altro, il creditore può aderire alla convenzione, rendendo irrevocabile la stipulazione a suo favore. L'adesione del creditore importa liberazione del debitore originario solo se ciò costituisce condizione espressa della stipulazione o se il creditore dichiara espressamente di liberarlo. Se non vi è liberazione del debitore, questi rimane obbligato in solido col terzo. In ogni caso il terzo è obbligato verso il creditore che ha aderito alla stipulazione nei limiti in cui ha assunto il debito, e può opporre al creditore le eccezioni fondate sul contratto in base al quale l'assunzione è avvenuta.”

In giurisprudenza l'accollo può essere di natura interna o esterna:

• l'accollo interno, anche detto semplice, prevede il solo accordo tra l’acquirente e il venditore, senza cioè l’adesione del creditore. Questa tipologia di accollo non è prevista esplicitamente dal Codice Civile perché in questo caso specifico si applica il concetto più generale di autonomia privata;
• l'accollo esterno prevede il consenso del creditore, che interviene attivamente nella stipula del contratto. In tal caso l’accollo assume la forma di un contratto plurilaterale o di un doppio negozio, il primo tra l'accollante e l'accollato e il secondo tra l'accollante ed il creditore.

Per quale motivo una persona dovrebbe accollarsi il debito contratto da qualcun altro? In realtà, le motivazioni possono essere svariate e i vantaggi per le parti in causa sono molteplici.

L'accollo del mutuo viene adoperato ad esempio:

• In caso di separazione tra marito e moglie che hanno contratto un mutuo cointestato per l’acquisto della casa. Tramite la procedura di accollo, uno dei due coniugi può decidere di assumere la proprietà dell’abitazione e l’obbligo di estinguere il mutuo. Ovviamente tale opzione sarà perseguibile solo se c’è un accordo tra i due ex coniugi;
• nel caso in cui un costruttore abbia contratto un mutuo per i lavori di costruzione, può trasferire le restanti rate del mutuo all'acquirente della casa;
• quando si vende un immobile su cui grava un mutuo non ancora rimborsato;
• in caso di successione ereditaria e dell’esistenza di mutuo, gli eredi del defunto hanno l’obbligo di accollarsi il debito, recandosi presso l’Istituto finanziario cha ha concesso il finanziamento. Se non dovesse succedere, la banca ha il diritto di avviare una procedura esecutiva per l'acquisizione dell’immobile.

Esistono inoltre due tipologie di accollo del mutuo: l'accollo cumulativo e l'accollo liberatorio. La scelta dell’uno o dell’altro dipende dalla decisione della banca.

Si parla di accollo cumulativo quando il debitore originario resta vincolato al contratto fino all’estinzione del mutuo. In questo caso, la banca sceglie di non liberare il vecchio debitore, ad esempio perché ritiene che l’accollante non possiede le garanzie necessarie per farsi carico del rimborso. È la soluzione più rischiosa per l'accollato, che in caso di insolvenza dell’acquirente, dovrebbe farsi carico nuovamente del mutuo.

Al contrario, l'accollo liberatorio del mutuo permette di svincolare il debitore originario da qualsiasi vincolo. La banca, dunque, firma una esplicita liberatoria, con cui dichiara di accettare d’ora in avanti l’accollante come unico debitore. Si tratta di un documento importante per l’accollato, solo così, infatti, si assicura di non avere problemi futuri con la banca in caso di inadempimento dell’accollante.

Come anticipato in precedenza, l'accollo del mutuo è vantaggioso per tutte le parti in causa:

• Partiamo dall'accollato, il vantaggio per quest'ultimo è decisamente più evidente: il creditore originario non sarà obbligato all'estinzione anticipata del mutuo né dovrà preoccuparsi della cancellazione dell'ipoteca.
• Passiamo all'accollante, questi si assume l'obbligo di estinguere un mutuo già in corso, ciò significa che non dovrà farsi carico delle spese di accensione (quali la perizia, le spese notarili, il costo d’iscrizione dell’ipoteca). In più nel caso in cui l’accollato fosse una società, l’accollante è tenuto a rimborsare al massimo l’80% della quota capitale ancora da rimborsare, detta quota prende in nome di credito residuo.
• Quasi lo stesso discorso vale per la banca, che si sgrava l'onere di effettuare nuove perizie, e resta creditrice, a cambiare infatti sarà esclusivamente il soggetto debitore.

Può però la banca rifiutare l'accollo del mutuo? La risposta è sì, il creditore non è obbligato ad accettare il contratto trilaterale dell'accollo: a volte, gli Istituti di credito prediligono l’accensione di nuovi mutui per sfruttare tassi di interesse o polizze assicurative più redditizie.

Il fatto che l'accollo del mutuo sia una strada vantaggiosa per tutte le parti in causa, non deve far abbassare la guardia. Bisogna infatti prestare attenzione a determinati aspetti per evitare di ritrovarsi a pagare in futuro quello che si è risparmiato.

Innanzitutto, l'accollante dovrà accertarsi che l’accollato sia in regola con il pagamento delle rate e non risulti un cattivo pagatore: altrimenti c'è il rischio di assumersi l'obbligo di restituire debiti insoluti non propri. In più, è bene valutare il tipo di mutuo originario e l'entità del tasso di interessi applicato: ciò aiuterà l'acquirente a decidere se è preferibile l’accensione di un mutuo ex novo per approfittare di tassi di interessi più bassi o di tipologie di mutuo più confacenti alle proprie esigenze personali.

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D’altra parte l’accollato dovrà prestare particolare attenzione alla liberatoria per accertarsi di svincolarsi totalmente dal mutuo. In questi casi, l'atto notarile sottoscritto dalle tre parti in causa equivale alla soluzione ideale, che conferisce massima garanzia. Ma di solito, la liberatoria prende la forma di un documento sottoscritto dal venditore, dall'acquirente e da un funzionario della banca. In questo caso è bene accertarsi che detto funzionario abbia ricevuto esplicita autorizzazione dalla banca a conferire validità ad atti di tale rilevanza, altrimenti la liberatoria sarà da considerarsi nulla.