Grado ipotecario

Aggiornato il 01/10/2019

Si parla di grado ipotecario quando più ipoteche sono iscritte sulle stesso immobile ed è necessario stabilire un'ordine di priorità tra i vari creditori. Ogni ipoteca avrà quindi un grado in base all'ordine cronologico dell'iscrizione: dunque la prima che è stata iscritta sarà di primo grado, la seconda di secondo grado, la terza di terzo grado e via dicendo. 

Vale la pena di ricordare che un'ipoteca è una forma di garanzia su un prestito, in particolare su un mutuo, che pone appunto a garanzia un immobile. Tramite l'ipoteca un creditore che non vede il suo prestito rimborsato (perché il debitore smette di pagare le rate) può ottenere la vendita forzata dell'immobile, e ottenere il rimborso del suo credito (con i relativi interessi) dal ricavato della vendita. 

In caso su uno stesso immobile siano iscritte più ipoteche, viene soddisfatto prima il creditore di primo grado, poi quello di secondo grado, poi quello di terzo e così via. Facciamo un esempio: un mutuatario ottiene un mutuo per 100.000 euro su un immobile (su cui viene iscritta una ipoteca di primo grado) e quindi un ulteriore mutuo per 50.000 euro (su cui viene iscritta una seconda ipoteca di secondo grado). Dopo aver restituito 20.000 euro del primo mutuo e 10.000 del secondo, smette di pagare. A quel punto avrà un debito di 80.000 euro con la prima banca e di 40.000 con la seconda. La sua casa ipotecata viene venduta, e dalla vendita si ricavano 110.000 euro. Prima verrà pagato il creditore detentore dell'ipoteca di primo grado, che potrà rifarsi quindi integralmente di quanto ancora dovuto (80.000 euro) e la somma restante, di 30.000 euro, verrà usata per ripagare il secondo, che non sarà completamente soddisfatto. 

Due creditori possono accordarsi per scambiarsi il grado dell'ipoteca (facendo una postergazione di grado), ma solo a patto che lo scambio non danneggi dei creditori non inclusi nell'accordo.