Consolidamento dell'Ipoteca

Il consolidamento dell'ipoteca è il periodo di tempo che passa dal momento in cui si fa l'iscrizione dell'ipoteca a quando essa diventa efficace dal punto di vista giuridico.

Nel caso di immobili acquistati ricorrendo ad un finanziamento (mutuo), l'art. 39 del Testo Unico Bancario prevede che "Le ipoteche a garanzia dei finanziamenti non sono assoggettate a revocatoria fallimentare quando siano state iscritte dieci giorni prima della pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento”. 

Si tratta di un termine preciso (10 giorni) che molti istituti di credito attendono che trascorra prima di erogare un mutuo al fine di evitare che altri creditori, specialmente in caso di fallimento del venditore, possano vantare diritti sull'immobile oggetto di compravendita. Il consolidamento dell'ipoteca infatti permette alla banca di avere la certezza della garanzia sul prestito.

Le banche possono scegliere di erogare il mutuo: 

• Al momento della stipula del contratto di mutuo.
• Al momento dell'iscrizione dell'ipoteca.
• Al momento del consolidamento dell'ipoteca. 

 Più il mutuo viene erogato “tardi” rispetto alle azioni che si compiono per garantire la banca, e più questa sarà sicura di vedersi risarcita in caso di insolvenza. 

Ma come funziona il consolidamento dell'ipoteca? Quando si vuole accendere un mutuo, si sottoscrive il contratto apposito e quindi il notaio provvederà ad effettuare l'iscrizione dell'ipoteca. Al termine dei 10 giorni necessari per rendere l'ipoteca giuridicamente efficace, il notaio invia alla banca una relazione in cui afferma che l'ipoteca è ormai consolidata. A quel punto la banca eroga il mutuo e il mutuatario può procedere ad acquistare l'immobile ipotecato.  

Nel caso in cui la banca intenda erogare il mutuo solo dopo il consolidamento dell'ipoteca, è importante che questo sia specificato nel contratto di compravendita o nel contratto preliminare, in modo che i tempi del pagamento siano chiari al venditore. 

Vale la pena poi di ricordare che un'ipoteca è un sistema di garanzia del mutuo che pone, appunto, a garanzia del prestito l'immobile che con quel prestito il debitore intende acquistare. Tramite un'ipoteca, se il debitore risulta insolvente, la banca può prendere possesso dell'immobile e rivenderlo sul mercato, rifacendosi così del denaro ancora dovuto.