Consolidamento dell'Ipoteca

Nel caso di immobili acquistati ricorrendo ad un mutuo, l'art. 39 del Testo Unico Bancario prevede che le ipoteche a garanzia dei finanziamenti non siano assoggettate a revocatoria fallimentare quando iscritte dieci giorni prima della pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento. Il consolidamento dell’ipoteca, infatti, consente alla banca, ma anche all’acquirente, di avere la certezza della piena garanzia sul prestito. Si tratta di un termine preciso, 10 giorni, che le banche possono decidere di attendere prima di erogare un mutuo, al fine di evitare che altri creditori, specialmente in caso di fallimento del venditore, possano vantare diritti sull'immobile oggetto di compravendita.

A seconda della rischiosità dell’operazione di acquisto le banche possono scegliere di erogare il mutuo al momento:

• della stipula del contratto di mutuo;
• dell'iscrizione dell'ipoteca;
• del consolidamento dell'ipoteca. 

Più il mutuo viene erogato tardi rispetto alle azioni che si compiono per garantire la banca, e più questa sarà sicura di vedersi risarcita in caso di insolvenza.

Ma come funziona il consolidamento dell'ipoteca? Quando si vuole accendere un mutuo, si sottoscrive il contratto apposito e quindi il notaio provvederà ad effettuare l'iscrizione dell'ipoteca. Al termine dei 10 giorni necessari per rendere l'ipoteca giuridicamente efficace, il notaio invia alla banca una relazione in cui attesta che l'ipoteca è ormai consolidata.

Nel caso in cui la banca intenda erogare il mutuo solo dopo il consolidamento dell'ipoteca, è importante che questo sia previsto già a partire dal contratto preliminare, in modo che i tempi del pagamento siano chiari al venditore.

È bene ricordare che l'ipoteca è uno dei sistemi a garanzia del mutuo che consente alla banca, qualora il mutuatario risulti insolvente, l’esercizio del privilegio sull'immobile, potendo arrivare a metterlo in vendita per recuperare le somme residue.