Riduzione dell'ipoteca

L'ipoteca è il diritto di un creditore di espropriare un bene nel caso in cui il suo debitore non sia in grado, definitivamente, di adempiere al pagamento dell’obbligazione secondo quanto previsto nel contratto. Nel caso del mutuo ipotecario il bene posto a garanzia del finanziamento è un immobile, che diventerà oggetto prima di una compravendita e, per ottenere la somma necessaria a concludere l’acquisto, di un contratto di mutuo che consente di iscrivere l’ipoteca sulla casa.

Nell’atto di mutuo la banca stabilisce le condizioni del finanziamento a cui il mutuatario si obbliga, adempiendole con il pagamento delle rate secondo il piano di ammortamento e creando sul bene individuato una garanzia ipotecaria con un valore determinato, solitamente il 150% della cifra erogata con il mutuo, anche se non è insolito un valore d’iscrizione doppio, in previsione di una rivalutazione del valore dell’immobile nel tempo.

L’iscrizione ipotecaria è uno dei requisiti essenziali del mutuo ipotecario ma il vincolo creato dalla banca e accettato dal mutuatario può avere un’evoluzione, potendo infatti operare secondo la previsione del Codice Civile – art. 2872 - nei seguenti modi:

• riduzione dell’ipoteca, che si verifica quando si riduce il valore del vincolo ipotecario iscritto inizialmente, magari in seguito ad una restituzione parziale consistente del capitale residuo in essere sul mutuo;
• restrizione dell’ipoteca, che si verifica quando il vincolo è costituito su più beni distinti e separabili e si procede a liberare una singola unità ipotecata dal monte a garanzia.

Quest’ultima possibilità di modificare l’ipoteca è frequente in campo immobiliare quando un costruttore realizza un edificio con più appartamenti, sul quale accende inizialmente un mutuo SAL - Stato Avanzamento Lavori. Al momento della vendita di uno degli appartamenti realizzati il notaio nell’atto procederà alla liberazione del bene con una restrizione, svincolando l’unita identificata dall’ipoteca esistente sull’intero stabile.