Perchè l'atto di mutuo si formalizza davanti ad un notaio?

La fase finale per la stipula del mutuo prevede l’intervento di un notaio che avrà il compito di comprovare i dati presenti sul contratto, accertarsi che le parti concordino su tutte le clausole, e infine ufficializzare l’atto.

Per legge, quindi, la firma del notaio è indispensabile affinché il mutuo acquisti valore ed efficacia legale, a garanzia dei diritti e dei doveri di ambedue le parti, ovvero del mutuante e del mutuatario. Ne consegue che per aprire un mutuo, ad esempio un mutuo per prima casa, dovrai mettere in conto, tra le varie spese da sostenere, anche gli oneri notarili.

Il mutuo deve stipularsi nella forma di atto pubblico, disciplinato dall’art. 2699 del Codice Civile: deve cioè essere firmato in presenza di un notaio, che per legge è autorizzato ad attribuire pubblica fede all’atto, vale a dire attestare la veridicità dei fatti svoltisi dinanzi a lui, in sede di stipula del contratto. Anche di fronte a un giudice l’atto notarile è da considerarsi veritiero: solo attraverso uno speciale procedimento giudiziale, che in Italia prende il nome di querela di falso, è possibile contestare la validità dell’atto pubblico. 

Inoltre, la concessione del mutuo necessita la firma notarile per altri due importanti motivi:

• Iscrivere l’ipoteca sull’immobile: così come definita dell’art. 2808 del Codice Civile, l’ipoteca è un diritto reale di garanzia che consente al creditore di espropriare un bene immobile, sia esso di proprietà del debitore o di terzi, in caso di inadempimento del contratto di mutuo da parte del debitore;
• Attribuire all’atto il valore di “titolo esecutivo”: sempre nel caso in cui il debitore non adempia al pagamento del mutuo, il creditore potrà procedere all’esecuzione forzata e avviare il procedimento tramite l’ufficiale giudiziario. Non sarà quindi necessaria una sentenza di condanna da parte di un giudice, in virtù di ciò l’atto pubblico redatto da un notaio prende il nome di titolo esecutivo stragiudiziale.

L’atto di mutuo è disciplinato dall’art. 1813 del Codice Civile ed è un contratto reale attraverso cui si formalizza la concessione del prestito, ovvero la consegna da parte del mutuante di una determinata quantità di denaro o altre cose fungibili al mutuatario. Quest’ultimo si impegna a restituire quanto ricevuto, nella stessa forma e quantità, in un arco di tempo stabilito, affiancando adeguate forme di garanzie di reddito e/o di patrimonio (es. ipoteche, cambiali, fideiussioni).

Il contratto di mutuo più comune che si suole sottoscrivere dinanzi al notaio è certamente quello tra la banca e l’acquirente di un immobile. Se sei alle prese con il tuo primo mutuo e vuoi vederci chiaro su tutti i passaggi necessari per ricevere il finanziamento, l’incontro con il notaio rappresenta la fase finale nonché delicata ai fini dell’erogazione del mutuo. Ma non preoccuparti: prima di firmare il contratto, il notaio avrà il compito di leggere tutte le clausole in presenza di entrambe la parti contraenti, cioè in presenza tua e della banca da te scelta.

L’atto di mutuo si compone di una quindicina di articoli che riguardano, in primis l’oggetto del contratto per poi seguire con i dati della durata del contratto; l’ammontare della somma da restituire alla banca con i relativi interessi; le condizioni per il rimborso anticipato del mutuo; la garanzia ipotecaria con l’assicurazione e il valore corrispondenti dell’immobile ipotecato; e infine le tasse e le spese connesse al contratto, di solito a carico della parte mutuataria. Per concludere figurano le condizioni generali del contratto in cui le parti contraenti dichiarano di conoscere, accettare ed approvare le clausole oggetto dell’atto di mutuo.

In caso di mutuo ipotecario, il mutuatario pone a garanzia del mutuo un bene immobile (generalmente quello che si intende acquistare). In questo caso specifico, il notaio avrà il compito di iscrivere l’ipoteca nei registri immobiliari e presso la Conservatoria. Cosa significa? Per legge, la nota d’iscrizione ipotecaria deve essere trascritta nei pubblici registri immobiliari nel luogo dov’è situato l’immobile (art. 2817 c.c.). Ciò a garanzia di ambedue le parti contraenti, in quanto sia l’ipoteca sull’immobile che l’eventuale passaggio di proprietà si ufficializzano e si rendono disponibili pubblicamente.

Il notaio riveste quindi un ruolo centrale nella fase di sottoscrizione del mutuo. Pertanto la scelta del notaio non deve essere presa sottogamba: “tanto più notaio, tanto meno giudice” (cit.) ovvero più è puntuale e preciso il lavoro del notaio, minore è il rischio che l’atto venga impugnato da una delle parti contraenti.

Nell’immaginario comune, la funzione del notaio è quella di apporre una firma, ma questa è solo l’ultima fase di un compito molto più ampio. Il notaio, infatti:

• verifica l’inesistenza di clausole vessatorie a sfavore del cliente;
• verifica la proprietà e la disponibilità dell’iscrizione ipotecaria sul bene immobile concesso in garanzia;
• esamina la validità e la veridicità del contratto;
• impedisce potenziali frodi a danno di entrambe le parti contraenti.

Quindi oltre a scegliere il mutuo giusto, è bene anche rivolgersi al giusto notaio: per fare la scelta giusta, ti consigliamo di prendere in considerazione diverse variabili, quali il costo, l’esperienza legale, ma non da ultimi anche l’organizzazione, i tempi di lavoro e la modernizzazione dello studio.

Per legge, le spese per il contratto di compravendita di un immobile ed anche quelle accessorie (tra cui si annoverano le spese notarili) sono a carico dell’acquirente. Ciò nonostante, le parti contraenti possono decidere diversamente, e stabilire ad esempio che il costo del notaio per l'acquisto della casa sia a carico del venditore o suddiviso equamente tra le parti. Laddove nel contratto di mutuo non ci sia nessuna specificazione, varrà la regola generale e cioè la parcella del notaio sarà a carico dell'acquirente.

Le spese notarili variano a seconda del grado di esperienza e professionalità di ciascun notaio: orientativamente il costo si aggira attorno ai 2mila euro, inclusi i costi d’iscrizione dell’ipoteca sull’immobile. Il consiglio è quello di rivolgersi ad un notaio disponibile a fornire un preventivo dettagliato, che includa in maniera chiara e distinta le diverse voci (onorario, tasse e contributi).