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Come acquistare casa all’asta con un mutuo?

Per l'acquisto di un immobile attraverso asta giudiziaria si può ricorrere al finanziamento di un istituto di credito. La garanzia per il cliente è di ottenere l’importo nei termini pattuiti per il pagamento del saldo.

Il mutuo concesso per finanziare l’acquisto di un immobile all’asta avrà le stesse caratteristiche di quello con finalità di acquisto prima o seconda casa, usufruendo nel primo caso di tutti i vantaggi fiscali previsti dalla legge. Numerosi sono infatti i benefici nel caso di mutuo prima casa.

I documenti da presentare

Alcuni istituti di credito hanno stipulato convenzioni con i Tribunali al fine di limitare le spese e i tassi di interesse; l’elenco aggiornato delle banche convenzionate per ogni singolo Tribunale è disponibile sul sito dell'Abi.

Per la richiesta del mutuo alla banca è necessario presentare:

  • il bando di partecipazione all’asta;
  • la documentazione anagrafica;
  • la documentazione reddituale;
  • la perizia redatta da un tecnico;
  • la Relazione notarile preliminare, se presente all’interno del dossier dell’immobile

L’importo massimo finanziabile - così come chiarito nella news "Acquistare casa all’asta con un mutuo. Come fare?" -  è pari all’80% del valore di perizia della casa. Non può andare oltre il prezzo di aggiudicazione dell’asta.

La procedura

Se la richiesta ha esito positivo, la banca garantisce al cliente la sua disponibilità a concedere il mutuo con un contratto preliminare, una scrittura privata sottoscritta tra il soggetto acquirente e un funzionario della banca, sottoposto alla condizione dell’aggiudicazione e del successivo trasferimento del bene al mutuatario.

In base a quanto disposto dell'art.585 del codice di procedura civile, il mutuo ipotecario può essere stipulato ed erogato dalla banca direttamente in favore della procedura, mediante bonifico o assegno circolare. L’iscrizione dell’ipoteca concessa dalla banca sull’immobile sarà contestuale all’emissione del decreto di trasferimento da parte del giudice del Tribunale.

Cosa sapere prima di comprare una casa all'asta

Solitamente una casa finisce all’asta perché i proprietari non hanno più la forza economica di pagare i creditori. Questi ultimi, allora, possono rivalersi sulle loro proprietà. Può capitare che un immobile venga messo all’asta pure da enti pubblici per una questione di trasparenza o dalle aziende che, causa default, devono alienare le rispettive proprietà.

Prima di comprare un appartamento all’asta è sempre bene informarsi sulla procedura. Sicuramente si tratta di operazioni vantaggiose per chi compra, ma non si è esenti da rischi. Bisogna verificare ogni aspetto, dalla perizia sino alle varie spese.

Il primo passo da fare è consultare la perizia che è stata ordinata dal tribunale. Per i non esperti in materia sarebbe il caso di affidarsi ad un tecnico. Altro aspetto è quello relativo alla disponibilità economica o alla possibilità di poter sottoscrivere un mutuo, come abbiamo visto finora. In passato la procedura era davvero complessa. A semplificare il tutto è stata la convenzione sottoscritta tra l’Abi e i tribunali.

Altro elemento da non trascurare è che la liberazione dell’immobile venga fissata all’atto dell’aggiudicazione o al massimo con la firma del decreto da parte del giudice. Non è raro, infatti, che gli occupanti non vogliano lasciare le quattro mura e che sia necessario l’intervento delle forze dell’ordine perché ciò accada.

Altri aspetti che non vanno trascurati riguardano la presenza di eventuali abusi edilizi o di spese condominiali che non sono state pagate. Il nuovo acquirente è tenuto infatti a sanare eventuali morosità. Ecco perché è importante informarsi prima di presentare un’offerta all’asta.

Case all'asta: come funziona

È un giudice ad emettere l’ordinanza di vendita all’asta di un appartamento. I debitori vedono la propria casa pignorata e venduta all’asta a chi offre la migliore proposta. Solitamente entro un periodo compreso tra i 90 e i 120 giorni è possibile presentare le offerte. La base d’asta viene decisa dal giudice in base alla perizia fatta sulla casa.

Gli appartamenti venduti all’asta sono presenti sia sui giornali cartacei che in rete. Tanti anche i siti specializzati proprio nelle vendite delle case all’asta a pubblicizzare l’operazione. Negli annunci vengono date una serie di informazioni importanti: la data, l’ora e il luogo dell’asta, il prezzo base da cui si parte, la modalità di vendita, il termine di presentazione delle offerte.

Non si può scendere al di sotto del 25% del valore della base d’asta. Inoltre, ormai già dal 2015, le aste immobiliari si verificano con vendita senza incanto: ciò vuol dire che l’offerta, presentata in busta chiusa, viene considerata inutile se minore di oltre un quarto rispetto al prezzo base fissato nel bando di vendita.

Chi può partecipare all'asta

Tutti coloro che sono interessati ad acquistare un immobile all’asta possono prendervi parte. Non è consentito partecipare però ai debitori. Solitamente quando si parla di aste immobiliari, ci vengono in mente due tipologie.

L’asta con incanto è quella che vediamo quasi sempre in tv. C’è un battitore e si fanno offerte a partire dalla base d’asta. Questa procedura ormai è abbastanza rara per la vendita degli appartamenti. Oggi infatti le aste immobiliari vengono definite “senza incanto”. Chi vuole partecipare ed è dunque intenzionato a comprare una casa all’asta, deve presentare in cancelleria - nel giorno specificato nell’avviso di vendita - un’offerta in una busta chiusa. All’interno della busta bisogna inserire un assegno con un importo equivalente al 10% del prezzo indicato come cauzione. Non vengono prese in considerazione le offerte più basse del 25% rispetto alla base d’asta.

Nel momento in cui si aprono le buste e sono presenti più offerte, si procede ad una gara tra tutti i partecipanti. A fungere da base d’asta è in questo caso l’offerta più elevata. Nel caso in cui invece sia presente una sola offerta, sarà quest’ultima ad essersi aggiudicata l’asta.

Può anche capitare che nessuno partecipi all’asta. In questi casi si parla di asta deserta. Il giudice deve bandirne una nuova.

La richiesta del mutuo

Se ci siamo aggiudicati una casa all’asta, dobbiamo procedere subito al pagamento della somma stabilita. Solitamente il periodo che deve intercorrere tra la fine dell’asta e il saldo è compreso tra i 60 e i 90 giorni. Chi non ha l’intera somma, può procedere con la richiesta di un mutuo.

Una volta presentati i documenti richiesti in banca, si attende l’esito della domanda. L’erogazione dell’importo viene vincolato all’ottenimento del bene. Il denaro viene concesso dalla banca, dunque, solo se il cliente si aggiudica la casa. Il mutuo viene erogato entro 60 giorni. Se invece l’offerente non riesce ad aggiudicarsi l’immobile messo all’asta, il preliminare perde la sua efficacia.

Il giudice firma il decreto di trasferimento dell'immobile quando riceve un primo assegno circolare che vada a saldare il prezzo di aggiudicazione della casa e un secondo assegno circolare per far fronte ai vari oneri e spese.

Se il mutuo non copre tutta la somma dovuta, chi si è aggiudicato la casa deve farsi carico di un altro assegno per coprire la somma restante.

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