Quali sono le spese che incidono sul mutuo?

Sottoscrivere un mutuo è un passo importante, nonché un impegno a lungo termine che inciderá sul bilancio familiare per un bel po’ di tempo. Che sia per l’acquisto di una prima o seconda casa o per una ristrutturazione, la scelta del mutuo rappresenta un processo delicato ma non impossibile: grazie al confronto delle condizioni e dei costi proposti dalle diverse banche potrai scegliere il miglior mutuo e risparmiare.

Si potrebbe erroneamente pensare che il mutuo sia la somma del capitale ottenuto in prestito più il tasso di interesse, ma così non è: per accendere un mutuo sarà necessario affrontare una serie di spese che cambiano di banca in banca, rendendone una più conveniente dell’altra o più onerosa a seconda dei casi. Quanto costa un mutuo e quali sono i costi da sostenere? Qui è dove troverai le risposte alle tue domande.

Oltre al tasso di interesse, per definire il costo di un mutuo bisogna considerare una serie di spese aggiuntive. Il mutuatario dovrà infatti corrispondere le spese di istruttoria della pratica, le spese di perizia, le spese notarili, il costo dell'imposta sostitutiva e i costi assicurativi. A cosa si riferiscono questi costi e quando devono essere effettuati i pagamenti? Innanzitutto scopriamo il significato di ciascuna spesa che il debitore è tenuto a versare in aggiunta agli interessi sul capitale.

Le spese di istruttoria, dette anche spese di apertura, sono i costi che la banca richiede per valutare se concedere o meno il mutuo al richiedente. Durante questa prima fase, la banca compie tutte le verifiche per conoscere le capacità finanziarie del richiedente e studiare la fattibilità del finanziamento. I costi di apertura possono essere fissi, di solito compresi tra 600 e 800 euro, o calcolati in percentuale dallo 0,1 all’1% sull’importo finanziato (ovviamente più alta sarà la somma richiesta, maggiori saranno le spese di istruttoria). Di solito la banca riscuote tale somma in una sola volta, dopo averla inserita nella prima rata del mutuo; ciò non toglie che il cliente può provare a richiedere la dilazione della somma in più di una rata.

E se il mutuo venisse rifiutato? Le spese di istruttoria per un mutuo non erogato devono essere comunque versate? Durante le trattative, la banca è tenuta a rendere manifeste le possibili cause che potrebbero ostacolare l’accensione del mutuo. In caso contrario, il richiedente ha il diritto di presentare un reclamo scritto alla banca e qualora la risposta di quest’ultima fosse insoddisfacente, può richiedere l’intervento dell’Arbitro Bancario Finanziario (ABF), l’organo istituito dalla legge italiana per la risoluzione delle controversie tra la banca e il cliente.

Le spese di perizia si riferiscono ai costi necessari per la valutazione dell’immobile che il richiedente intende acquistare. La banca invia un perito per stabilire il valore della casa e accertarsi dell’inesistenza di abusi edilizi o anomalie. Il costo della perizia è compreso tra 100-300€ e dovrà includere l’IVA al 20%, il Contributo per la Cassa Previdenza e le eventuali spese di viaggio per raggiungere l’immobile.

Il finanziamento concesso dalla banca rappresenta una somma in entrata nel bilancio familiare del richiedente, motivo per cui quest’ultimo è tenuto a pagare l'imposta sostitutiva, cosiddetta perché sostituisce l’imposta di registro, ipotecaria, catastale e di bollo.
Quando il mutuo riguarda l’acquisto di una prima casa, l’imposta sostitutiva è dello 0,25% della somma ottenuta. Viceversa in caso di seconda casa, si applica un’imposta più alta, cioè del 2%.

L’imposta viene direttamente trattenuta dalla banca; pertanto la somma che il mutuatario riceverà nelle sue casse, sarà inferiore all’importo effettivamente concesso dall’istituto di credito. Facciamo un esempio: immaginiamo che stai per acquistare la tua prima casa ed hai necessità di aprire un mutuo pari a 120mila euro. L’imposta applicata è dello 0,25% quindi la trattenuta sulla somma ricevuta sarà pari a 300€. Attenzione! Per ottenere l’aliquota agevolata dovrà risultare la condizione di prima casa da dichiarazione del mutuatario allegata al contratto di mutuo (D.L. 168/2004).

Essendo l’ipoteca la garanzia offerta dal debitore in caso di inadempimento, la banca pretende che il bene ipotecato venga assicurato contro il rischio di incendio o altri danni. Il costo dell’assicurazione dipende sia dal valore dell’immobile che dalla somma e dalla durata del mutuo, ad esempio: per un mutuo di 130mila euro di durata ventennale, il costo del premio di assicurazione a copertura dei danni sull’immobile oscilla tra i 325 e i 500 euro.

In più la banca potrebbe richiedere un’eventuale assicurazione sulla vita del cliente per tutelarsi da eventuali rischi che potrebbero impedirgli di rimborsare il prestito.

Le spese notarili coprono l’attività svolta dal notaio, figura indispensabile ai fini della validità legale dell’atto di mutuo. I costi del notaio si compongono di tre voci: l’onorario, compreso di tasse e contributi per l’archivio nazionale notarile, cui si aggiunge l’IVA al 22%; i costi per le visure notarili ed infine le imposte da versare all’Agenzia delle Entrate e all’Agenzia del Territorio. Tali spese varieranno a seconda dell’esperienza e della professionalità del notaio, che può essere liberamente scelto dal cliente. I costi notarili si aggirano intorno ai 2mila euro.

Le spese di gestione per rimborsare la banca delle spese postali per l’invio di comunicazioni relative al mutuo e per la riscossione delle rate. Si tratta di singole spese irrisorie ma che in rapporto alla durate del mutui possono arrivare a cifre considerevoli.

L’accensione di un mutuo, come puoi ben vedere, prevede molteplici e consistenti spese. In più, a seconda delle circostanze, se ne possono aggiungere delle altre, come ad esempio la polizza fideiussoria o i costi per l’estinzione anticipata del mutuo. Facciamo un esempio concreto per capire quanto costa un mutuo e quanti risparmi necessiti per poter accedere ad un finanziamento.

Ipotizziamo di voler acquistare una prima casa dal valore di 120mila euro. Innanzitutto l’importo concesso dalla banca non può superare l’80% del valore dell’immobile, pertanto la cifra concessa sarà al massimo di 96mila euro. Assumiamo di scegliere un tasso fisso ed una durata ventennale:

• Le spese di istruttoria oscillerebbero tra i 600 e gli 850€;
• Le spese di perizia tra i 270 e i 300€;
• L’imposta sostitutiva avrebbe un valore di 240€;
• Il costo della polizza assicurativa sarebbe compresa tra i 300 e i 475€.

A questi costi si aggiungono le spese notarili, che assumiamo essere di 2mila euro ed i costi di gestione. Il costo di tale mutuo oscillerebbe quindi tra i 3415 e i 3870 euro. Considerando il fatto che la banca ha concesso solo l’80% del costo totale dell’immobile, il mutuatario dovrà possedere una somma risparmiata di circa 28mila euro per poter far fronte all’acquisto dell’immobile.

Per poter confrontare i mutui e scegliere il più conveniente, per fortuna non sarà necessario andare di banca in banca e neppure comparare ciascuna singola somma. Per questo ci viene in aiuto il Tasso Annuo Effettivo Globale (TAEG): si tratta di un valore espresso in percentuale che indica il costo del mutuo. Ad esempio, un mutuo con TAEG pari all’1,90% è decisamente più costoso di uno con TAEG all’1,22% a parità di condizioni.

Utilizzando il nostro strumento per il calcolo del TAEG puoi scoprire in autonomia qual è il mutuo più conveniente e quanto ti costa aprire un mutuo.