Purgazione delle ipoteche

La purgazione delle ipoteche è l’operazione che si presenta nel corso di una contrattazione di compravendita di un immobile e che consente ad un acquirente di poter comprare un immobile su cui grava una o più ipoteche.

Questo speciale procedimento è regolato dagli articoli 2889 e seguenti del Codice civile e dagli articoli 792 e seguenti del Codice di procedura civile. La normativa consente la vendita di un immobile ipotecato mediante una procedura attivata su iniziativa dell’acquirente che ha stipulato il contratto di acquisto ma non ha ancora versato il prezzo all’alienante.

Per avviare la purgazione dell’ipoteca, bisogna rivolgersi al tribunale competente per territorio. Sarà necessario seguire una specifica procedura di legge affinché le ipoteche vengano cancellate. Tale procedura coinvolge tutti i creditori ma non si allarga ai creditori personali del terzo acquirente.

L’offerta di purgazione deve presentare tali dati:

• il titolo dell’acquisto del terzo con la data;
• l’indicazione dei beni che risultano oggetto della purgazione;
• l’indicazione del prezzo stipulato, ossia la somma corrispondente che il terzo soggetto vuole pagare ai creditori iscritti;
• il domicilio del terzo acquirente nel comune in cui è ubicato il tribunale competente.

La somma che il terzo soggetto acquirente può offrire per liberare l’immobile da un’ipoteca viene stabilita dalle norme previste dal diritto privato. Il valore dell’immobile viene deliberato dal giudice che fa riferimento al valore di mercato. Per stabilire tale valore le parti forniscono dei dati e viene nominato un esperto per la perizia e la stima del bene.

L’offerta di purgazione viene notificata sia ai creditori che al proprietario precedente dell’immobile. Il terzo acquirente può procedere con l’offerta di purgazione anche se l’immobile è soggetto ad un pignoramento da parte di uno dei creditori. Tale situazione può, però, verificarsi se la notifica dell’offerta viene effettuata entro 30 giorni dal pignoramento.

Dopo l’offerta della purgazione vi è un procedimento giudiziario: si fa ricorso al presidente del tribunale che è territorialmente competente. Parte così un contenzioso che prevede un confronto tra i creditori e il terzo soggetto che offre la purgazione. 

Durante l’udienza il giudice deve verificare la regolarità del deposito effettuato dal terzo soggetto e relativo al prezzo offerto. Può poi ordinare la cancellazione delle ipoteche, procedendo alla distribuzione del prezzo.