Purgazione delle ipoteche

Il procedimento della purgazione delle ipoteche è uno dei modi per liberare un bene vincolato dalle ipoteche esistenti, per poi poter procedere con un normale mutuo avente la massima garanzia ipotecaria. È regolato a partire dagli art. 2889 e seguenti del Codice Civile e dall’art. 792 del Codice di Procedura Civile. La normativa consente la vendita di un immobile sul quale gravano una o più ipoteche mediante una procedura avviata su iniziativa dell’acquirente, che ha stipulato il contratto di acquisto ma non ha ancora versato il prezzo al venditore. Per attivare la procedura l’acquirente dev’essere estraneo alla situazione debitoria che ha generato l’ipoteca a garanzia di un credito. 

Per dar corso alla procedura, bisogna anzitutto trovare una soluzione con il proprietario, per stabilire il prezzo e chiudere i contenziosi con i creditori che hanno l'ipoteca attiva sull’immobile; una volta raggiunto l’accordo l’acquirente deve chiedere, con ricorso al presidente del tribunale competente, di determinare i modi per depositare l’offerta che consentirà l’acquisto cancellando tutte le ipoteche esistenti. L’offerta di purgazione deve indicare:

• il titolo dell’acquisto del terzo con la data;
• l’indicazione dei beni che risultano oggetto della purgazione;
• l’indicazione del prezzo stipulato, ossia la somma corrispondente che il terzo soggetto vuole pagare ai creditori iscritti;
• il domicilio del terzo acquirente nel comune in cui è ubicato il tribunale competente.

L’offerta di purgazione viene notificata sia ai creditori che al proprietario precedente dell’immobile anche se l’immobile è soggetto ad un pignoramento da parte di uno dei creditori. Tale situazione può, però, verificarsi se la notifica dell’offerta viene effettuata entro 30 giorni dal pignoramento.

Dopo l’offerta della purgazione vi è un procedimento giudiziario in capo al presidente del tribunale territorialmente competente, dove si compone il confronto tra i creditori e il terzo soggetto che offre la purgazione. Durante l’udienza il giudice, una volta raggiunta la transazione e verificata la regolarità del deposito effettuato dal terzo acquirente relativo al prezzo offerto, decide con decreto ordinando la cancellazione delle ipoteche e procedendo alla distribuzione del prezzo tra i creditori.