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Mutuo fondiario

Il mutuo fondiario è la soluzione finanziaria di medio lungo termine per l’acquisto della casa, attraverso l’erogazione di un finanziamento garantito da ipoteca di primo grado sull’immobile.

mano di donna che regge una casa all'alba
Il mutuo fondiario

Il mutuo fondiario è il prodotto finanziario a medio e lungo termine con il quale le banche finanziano l’acquisto di immobile sui quali verrà iscritta ipoteca di primo grado. La disciplina del mutuo fondiario è affidata al Testo Unico Bancario, il TUB, che all’art. 38 stabilisce le caratteristiche:

  • deve avere una durata a medio-lungo termine, comunque superiore ai 18 mesi;
  • prevede un limite di intervento che solitamente è l’80% del valore dei beni ipotecati;
  • prevede un’iscrizione ipotecaria in primo grado, anche formale.

Il mutuo fondiario ha una tutela particolare del creditore avendo un privilegio nella garanzia ipotecaria in primo grado, che gli consente di incassare per primo il ricavato della vendita giudiziale. Le ipoteche dei creditori fondiari non sono soggette a revocatoria fallimentare, se iscritte dieci giorni prima della richiesta di fallimento, potendo quindi il creditore iniziare l’azione esecutiva anche dopo la dichiarazione di fallimento del debitore.

Se queste caratteristiche vengono rispettate nell’atto di mutuo verrà riportato, a cura del notaio la menzione che richiama l’art. 38 del TUB, indispensabile per godere dei benefici fiscali. Rispetto al mutuo ipotecario il mutuo fondiario ha le seguenti prerogative:

  • è specifico per gli acquisti di immobili destinati a un uso abitativo privato;
  • l’ipoteca in primo grado gli assicura migliori condizioni economiche, come tassi mutuo prima casa;
  • il mutuo fondiario non può eccedere il rapporto tra valore dell’immobile e mutuo erogato o LTV stabilito per legge, attualmente nella misura del 80%.

Fuori da queste previsioni specifiche si ricade nell’ipotesi del mutuo ipotecario, possibile per:

  • finalità diverse dall’acquisto della casa, come ad esempio per i mutui di liquidità;
  • iscrizione ipotecaria in grado diverso dal primo, con la richiesta di garanzie aggiuntive, come una fidejussione;
  • possibilità di intervento oltre l’80% del valore immobile.

Ultimo aggiornamento settembre 2023

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