Mutuo fondiario

Il “mutuo fondiario” costituisce la forma di mutuo più tipica con cui gli istituti bancari erogano finanziamenti per l’acquisto di immobili. La normativa che lo definisce è contenuta nel Testo Unico Bancario che all’art. 38 stabilisce che “il credito fondiario ha per oggetto la concessione, da parte di banche, di finanziamenti a medio e lungo termine garantiti da ipoteca di primo grado su immobili”.

È inoltre previsto un limite all’ammontare del finanziamento che non può superare l’80% del valore dei beni ipotecati o delle opere da eseguire sugli stessi.

Il mutuo fondiario è pertanto una particolare forma di mutuo il cui fine prevalente è quello di favorire l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di immobili, che prevede al fine della sua stessa esistenza, il soddisfacimento di alcune condizioni di legge che di fatto costituiscono i requisiti di fondiarietà.

Requisiti di fondiarietà

• Durata a medio e lungo termine. La normativa prevede che il concetto di "medio lungo termine”  sia riconducibile ad un periodo non inferire a 18 mesi pertanto la durata del mutuo fondiario non può scendere sotto tale limite. L’acquisto di un immobile tuttavia comporta il ricorso ad importanti somme di denaro che difficilmente possono essere restituite in pochi mesi per cui gli istituti bancari propongono mutui fondiari la cui durata minima non è mai inferiore a 5 anni.

• Garanzia ipotecaria di primo grado. Il mutuo deve essere accompagnato da ipoteca di primo grado sull’immobile dato in garanzia. Questa regola crea una condizione di favore per l’istituto bancario che in caso di mancati pagamenti delle rate, potrà rivalersi per prima (rispetto ad altri creditori) sull’immobile ipotecato. La legge affida a Banca d’Italia la facoltà di definire specifici casi in cui la presenza di precedenti iscrizioni ipotecarie non impedisce la concessione di finanziamenti.

• Massimo finanziabile 80%. La banca può concedere mutui il cui importo non supera l’80% del valore dei beni ipotecati (limite stabilito dal CICR nel 1995). Le banche per rispettare questa regola necessitano di conoscere il valore dell’immobile posto a garanzia (normalmente oggetto di compravendita immobiliare) per cui sottopongono questo a perizia.

Il verificarsi dei tre requisiti di fondiarietà fa sì che il mutuo divenga: fondiario, attribuendo a questo ulteriori vantaggi che la legge prevede sia per i costi che per gli aspetti procedurali per entrambe le parti (mutuante e mutuatario).