Mutui, tassi da record. Ecco quando conviene la surroga

30/10/2019 in “MutuiOnline informa

Mutui, tassi da record. Ecco quando conviene la surroga

Cambiare il proprio mutuo ottenendo rate più leggere, e un possibile accorciamento della durata, non è mai stato così conveniente e a portata di mano. Grazie alla surroga, o portabilità del finanziamento per la casa, possiamo decidere, in qualsiasi momento, di trasferire il prestito in corso da un istituto di credito a un altro senza aggravi di costi e con il vantaggio, per quest’ultimo, di scegliere condizioni contrattuali più vantaggiose.

Condizioni di mercato

Nell'ultimo anno, complice la politica monetaria ultra-espansiva della Banca centrale europea, i tassi medi di mercato sono scesi sensibilmente, raggiungendo valori medi pari a 1,62% per il fisso e allo 0,87% per il variabile. Ma è tra agosto e settembre che alle famiglie italiane si sono presentate le migliori occasioni. A settembre, l’Euribor ha fatto segnare nuovi minimi raggiungendo il -0,42% a 1 mese e il -0,45% a 3 mesi. In ottobre, per altro, la musica non è cambiata: -0,44% il valore a 1 mese e -0,40 a 3 mesi (il 23/10).

A chi conviene la surroga

Alla luce di questi numeri, la surroga conviene nella maggior parte dei casi perchè il tasso proposto dalla nuova banca (grazie a questi valori minimi) permetterà quasi certamente di risparmiare il carico mensile della rata e l’ammontare degli interessi negli anni. La surroga non conviene, invece, se si è vicini alla conclusione del mutuo. In questi casi, la stragrande maggioranza degli interessi è stata già pagata e risulterebbe poco conveniente ripartire con il pagamento di una quota di interessi importante, tipico dei piani di ammortamento alla francese. Tuttavia, sul mercato esistono ancora molti mutui sottoscritti qualche anno fa che oggi potrebbero essere rinegoziati. E, infatti, l’ondata di surroghe di questo periodo storico interessa particolarmente due categorie: da una parte chi ha sottoscritto un mutuo negli anni passati in cui i tassi erano a livelli ben più alti di quelli attuali. Dall'altra, chi ha già effettuato una precedente surroga, e oggi può ulteriormente migliorare le attuali condizioni tramite una seconda surroga. Bisogna ricordare che non esiste un limite di surroghe che può essere richiesto per lo stesso mutuo.

In caso di tasso fisso

Avendo un mutuo a tasso fisso, scegliere la portabilità è conveniente grazie ai tassi Eurirs negativi. Le scadenze Irs (Interest rate swp) a 5 anni e a 10 anni sono sotto zero. Questo significa che lo spread bancario proposto dalla banca per i mutui a tasso fisso verrà scontato dall’Eurirs negativo. Per esempio, per un mutuo decennale con uno spread dello 0,80%, a cui deve essere aggiunto l’Eurirs di pari durata (oggi 23/10 l’Irs 10 anni è pari a -0,04), il tasso finale sarà dello 0,76%. Insomma è ancora possibile ottenere un mutuo a tasso fisso inferiore all’1%, nel caso di Ltv (il Loan to value è il rapporto tra la somma concessa in prestito da una banca al risparmiatore e il valore della proprietà che il risparmiatore mette come garanzia) inferiore al 50%, e di poco superiore nei casi di Ltv fino all’80% con durate fino a 30 anni.

Se si ha un mutuo "variabile"

Il calo dell’Irs ha diminuito il gap con i mutui a tasso variabile per cui molte famiglie hanno trovato molto conveniente optare per la scelta della rata costante per tutta la durata del finanziamento. Surrogare il mutuo a tasso fisso oggi sembra una scelta vincente. Chi ha un variabile rischia, infatti, di veder crescere la rata del mutuo progressivamente: forse molto poco nei prossimi mesi, perché i valori di partenza dell’Euribor sono ancora negativi e molto bassi, ma il pericolo è che le durate più lunghe possano riservare alcune sorprese.

I vantaggi

Al di là dei tassi, poi, la surroga è gratuita. Con il decreto Bersani, la portabilità del mutuo non ha costi notarili, né spese di istruttoria e di perizia sull'immobile. Inoltre, si ottiene in tempi brevi. La vecchia banca non può fare ostruzionismo. Dal momento in cui viene avviata la richiesta della nuova banca, infatti, il passaggio del debito residuo deve essere effettuato per legge entro 30 giorni.

Le condizioni

Per “accedere” all’iter della surroga l’importo di mutuo deve essere pari o inferiore al debito residuo al momento della trasferimento; non è consentito aumentare l’importo residuo del mutuo. Alcune banche propongono la surroga più liquidità, ma in questo caso il mutuatario dovrà sostenere i costi proporzionalmente eccedenti il debito residuo; è necessario cancellare la vecchia ipoteca sull’immobile iscritta dal vecchio istituto di credito ed iscriverne una nuova a favore della nuova banca; tutti gli intestatari e gli eventuali garanti dovranno rimanere gli stessi. Il trasferimento del mutuo è consentito sull’abitazione principale, sulla seconda casa e sui mutui destinati ad attività commerciale e professionale.

A cura di Sofia Fraschini
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