Prima casa: boom di acquisti trainati da tassi bassi e sconti fiscali

Il mercato immobiliare italiano ha vissuto un'accelerazione significativa delle compravendite agevolate, grazie alle condizioni favorevoli offerte dai tassi di interesse sui mutui e dalle detrazioni fiscali destinate all'acquisto della “prima casa”.

Secondo l'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) delle Entrate, nel secondo trimestre la quota di compravendite con agevolazione prima casa ha raggiunto il 72,5%, il valore più alto degli ultimi due anni, con punte che superano l'85% a Roma e oltre l'81% a Genova.

Le agevolazioni previste per l'acquisto della prima casa

L'agevolazione principale prevede un'imposta di registro ridotta al 2% rispetto al 9% ordinario per gli acquisti da privati, mentre per le abitazioni acquistate da imprese con vendita soggetta a IVA è prevista un'aliquota ridotta al 4% rispetto al 10% che è quella ordinaria.

Questo scenario ha comportato risparmi significativi, che superano i 4mila euro per un appartamento tipo con resa catastale di 450 euro e arrivano fino a 15mila euro negli acquisti da impresa. Tali incentivi costituiscono una forte spinta per gli acquirenti ad entrare nel mercato.

Mutui in ripresa e impatto sulle compravendite

Parallelamente alle agevolazioni fiscali, la discesa dei tassi di interesse sui mutui ha costituito un ulteriore fattore trainante per il mercato immobiliare. Nel secondo trimestre, il tasso medio sui nuovi prestiti si attestava intorno al 3,28%, in netto calo rispetto ai picchi del 4,25% di fine 2023. Se poi si investe parte del proprio tempo sui comparatori online come MutuiOnline.it, è possibile trovare offerte anche sensibilmente più convenienti.

Tornando all’analisi di OMI, i mutui agevolati hanno rappresentato circa il 45,9% delle compravendite sul periodo, con una crescita complessiva dell'8,1% delle transazioni anno su anno nel secondo trimestre.

L'accesso agevolato al credito ha permesso di sbloccare una domanda "grigia", costituita soprattutto da famiglie con un potere di acquisto più contenuto, che grazie a tassi più bassi e incentivi fiscali hanno potuto concretizzare l'acquisto della prima casa.

Compravendite: differenze territoriali e trend dei prezzi

Sebbene le compravendite siano aumentate su tutto il territorio nazionale, un'attenzione particolare va riservata alle differenze tra grandi città e centri minori. Nei piccoli centri è stato registrato un incremento più marcato delle transazioni (+8,4% su base annua) rispetto alle città capoluogo (+7,2%), che invece rappresentano comunque il 30,8% dei rogiti.

Per quanto riguarda i prezzi, il primo semestre 2025 ha registrato tendenze differenziate: Roma ha visto un aumento del 3,8% per le case usate, seguita da Palermo (+3,2%) e Firenze (+2,6%). Milano continua a essere la città con i prezzi medi più alti ma ha registrato un calo del 1,3% nel semestre. Le nuove costruzioni mostrano dinamiche simili, con rialzi più marcati a Firenze (+4,2%) e cali a Milano (-0,9%) e Genova (-1%).

Previsioni compravendite 2026: tra crescita contenuta e qualche rischio

Le previsioni per il 2026 indicano una possibilità di crescita moderata. Secondo Nomisma, si attende una crescita contenuta dei prezzi immobiliari con rimbalzi più accentuati a Roma, Firenze e Palermo, mentre Milano dovrebbe mantenere una sostanziale stabilità. In termini di volumi, si ipotizzano circa 800mila abitazioni vendute, con un rialzo del fatturato del settore immobiliare superiore all'8% grazie a un aumentato numero di transazioni.

Non mancano alcuni fattori di preoccupazione. Gli analisti evidenziano che la ripresa del mercato immobiliare si basa soprattutto sulla fascia meno abbiente e più fragile, con una maggiore necessità di supporto tramite mutui casa e agevolazioni fiscali.

Il calo dei tassi ha aperto la porta a fasce di acquirenti precedentemente esclusi dal mercato, frenando però, al contempo, potenziali rialzi significativi dei prezzi. Si stanno inoltre evidenziando la tendenza di spostamento territoriale verso piccoli centri, la ricerca di abitazioni con prezzi più accessibili e una migliore qualità della vita.