Mutui: il variabile ora è più conveniente, ma non è la prima scelta degli italiani

Condizionati dalle esperienze del passato, quando l’aumento dei tassi ufficiali ha penalizzato i titolari di mutui a tasso variabile, gli italiani continuano a diffidare di questa modalità di finanziamento, nonostante i risparmi ai tassi attuali.

Inoltre, le banche offrono sempre meno possibilità di rimborso flessibile, preferendo avere la certezza delle somme da incassare lungo la durata del piano di rimborso. È il quadro che emerge sulla base dei dati diffusi dall’Osservatorio di MutuiOnline.it, che registra un ruolo marginale delle domande di variabili a fronte di un consolidato predominio dei tassi stabili.

Cresce la convenienza del tasso variabile

Eppure, il divario tra i parametri di riferimento è evidente, con l’Euribor^® che oggi viaggia a sconto di circa 80 centesimi rispetto all’IRS. Secondo una simulazione del comparatore di MutuiOnline.it, riportata da L’Economia del Corriere della Sera, con riferimento a un mutuo non agevolato da 140 mila euro a 20 anni, la media dei tassi fissi si attesta al 3,39% effettivo, contro il 2,87% effettivo dei variabili. In termini di rata, con il variabile si risparmiano 34 euro (785 fissi, 751 variabili) al mese. Si tratta di uno sconto sensibilmente inferiore alle condizioni di mercato, il che fa comprendere come anche l’offerta si orienti sempre più a favore del fisso.

Le surroghe del mutuo sono a oltre un terzo del mercato

L’Osservatorio di MutuiOnline.it segnala anche un’altra tendenza. Da inizio anno cresce l’importo richiesto, che ha superato i 143 mila euro, mentre il valore medio dell'immobile da ipoteca supera i 227mila euro.

Le surroghe del mutuo rappresentano il 34,5% delle richieste, ma si scende al 26,5% se si guarda alle erogazioni. La durata media dei finanziamenti si attesta intorno a 25 anni, con i mutui tra 25 e 30 anni che rappresentano il 46,9% del totale, mentre la quota delle durate tra 15 e 20 anni è inferiore al 20%.

Mutui: le richieste dei giovani sono il 39% del totale

Le richieste dei giovani fino a 36 anni rappresentano il 38,1% del totale, ma sul lato erogazioni la quota sale al 44,1%. La spiegazione in questo caso è immediata: la garanzia giovani erogata tramite il Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa di Consap sta funzionando in maniera ottimale. Per le banche oggi questo target di clienti è un basso rischio.

Un confronto interessante è tra le richieste e le effettive erogazioni per finalità di finanziamento. Il contesto attuale dei mutui evidenzia segnali incoraggianti, nonostante le due recenti pause ai tagli del costo del denaro da parte della BCE: i tassi variabili medi a 20 e 30 anni, sono scesi significativamente, dal 4,14% di un anno, mentre il fisso si mantiene stabile e competitivo intorno al 3,24%.

Inoltre, i mutui green consentono un’ulteriore riduzione dei costi fino a 40-50 punti base. Quanto alle finalità del finanziamento, cresce sul mix la domanda di mutui prima casa e gli importi medi richiesti sono ai massimi decennali, complice l'abbassamento dei tassi. Insomma, è un buon momento per contrarre un mutuo e avvalendosi di operatori specializzati si possono compiere scelte consapevoli ed economicamente vantaggiose.

Mutui: le differenze di costo a livello territoriale

Tirando le fila, dall’Osservatorio di MutuiOnline.it emerge l’immagine di un mercato nel quale, nonostante le difficoltà della congiuntura, la domanda rimane elevata. Ma a bloccare molti aspiranti mutuatari sono le condizioni di accesso al credito, il livello dei redditi e l’incidenza sempre maggiore dei costi legati alla casa.

Il peso delle rate incide in maniera significativa sui bilanci familiari, soprattutto nelle grandi città. A Bologna, ad esempio, il mutuo medio si aggira intorno ai 165 mila euro, a Firenze 155 mila, a Genova 103 mila, a Palermo 125 mila. Le cifre parlano di mercati immobiliari molto diversi tra loro, ma accomunati dalla difficoltà di accesso per le fasce più giovani e meno abbienti.

I dati dell’Osservatorio mostrano inoltre che per un ventennale variabile a Bologna la rata media è di 1.077 euro, mentre a Firenze sale a 1.255 euro. A Palermo, invece, si scende a 590 euro, ma con importi di mutuo medi più bassi e quindi minori valori immobiliari.