Balzo del crowdfunding. Ecco come investire, minimizzando i rischi

Negli ultimi anni il crowdfunding immobiliare ha conosciuto una crescita significativa a livello globale, raggiungendo nel 2024 la soglia dei 54 miliardi di euro di raccolta complessiva. Anche in Italia il settore sta guadagnando spazio, con un aumento del 46% rispetto al 2023, pur rimanendo distante da Paesi leader come Estonia e Francia, dove il numero di progetti finanziati è molto più alto.

A livello europeo la raccolta ha superato i 20 miliardi, con la Francia in testa e l'Italia in posizione più defilata ma comunque in progresso. Questi numeri, che arrivano dal Walliance Real Estate Crowdfunding Report, evidenziano l’interesse crescente da parte dei risparmiatori verso questa forma di investimento, che consente di esporsi all’asset class immobiliare anche con importi limitati e senza necessità di acquisto diretto dell’immobile.

Come funziona il crowdfunding e quali sono i modelli prevalenti?

Il funzionamento del crowdfunding immobiliare è relativamente semplice: una piattaforma digitale mette in contatto chi ha bisogno di capitali per finanziare un progetto edilizio e chi vuole investire somme, spesso contenute, con la prospettiva di un rendimento. Gli sviluppatori immobiliari caricano online il piano di investimento, indicano tempi, costi e aspettative di ritorno economico, mentre i privati sottoscrivono le quote direttamente dal proprio computer o smartphone.

Le formule sono essenzialmente due. Nel modello cosiddetto “equity”, l'investitore diventa socio del progetto immobiliare e partecipa quindi agli utili generati. Nel modello “lending”, invece, il capitale versato viene configurato come un prestito allo sviluppatore, che si impegna a restituirlo entro un determinato periodo insieme a un interesse.

In entrambi i casi, la logica è completamente diversa da quella di un mutuo casa: qui non si finanzia l'acquisto della propria abitazione, ma si entra in un'operazione immobiliare come si farebbe con un titolo o con una quota di fondo.

La relazione e il confronto tra crowdfunding e mutuo

Investire nel mattone di carta può essere visto come un’alternativa per impiegare i propri risparmi rispetto al mutuo. Tuttavia quest’ultimo ha caratteristiche diverse, a cominciare dalla sicurezza del mattone fisico, a fronte del rischio di perdere l'intero capitale nell'investimento.

Nel secondo caso non esistono garanzie paragonabili a quelle bancarie e il rendimento promesso dipende dall'andamento del progetto. Se i tempi si allungano, i costi aumentano o lo sviluppatore fallisce, l'investitore rischia di perdere in parte o del tutto il capitale versato.

Questo spiega perché il crowdfunding immobiliare non può sostituire i mutui come canale di accesso alla casa, ma può costituire una forma complementare di investimento.

Opportunità e rischi dell’investimento nel mattone di carta

Un vantaggio che gioca a favore del crowdfunding immobiliare è la possibilità di democratizzare l'accesso a un settore tradizionalmente riservato ai grandi investitori. Bastano poche centinaia di euro per partecipare a un progetto edilizio, cosa impensabile fino a pochi anni fa. Per gli sviluppatori, la raccolta tramite piattaforme è uno strumento rapido e flessibile per reperire capitale, soprattutto in un momento in cui il credito bancario è più selettivo e costoso.

Il rovescio della medaglia - come già accennato - è rappresentato dai rischi. In diversi Paesi europei si sono già verificati casi di default e ritardi nei rimborsi, segno che non tutte le operazioni vanno a buon fine. La trasparenza delle piattaforme e la solidità degli operatori sono quindi elementi cruciali. In Italia la vigilanza della Consob e il recepimento della normativa europea stanno portando maggiore ordine, ma resta il fatto che il rischio per l'investitore è elevato e va gestito con prudenza.

Gli aspetti da valutare per un investimento consapevole

Per minimizzare i rischi è essenziale in primo luogo verificare che la piattaforma sia autorizzata e controllata, leggere con scrupolo i documenti informativi dei progetti, analizzare le tempistiche e la destinazione dei capitali. Occorre poi anche essere consapevoli che l'investimento non è liquido: le somme restano vincolate fino alla conclusione dell'operazione, senza possibilità di rientrare prima. Inoltre i rendimenti, quando si concretizzano, sono tassati come redditi di capitale, con una fiscalità che incide sul guadagno finale.

Dunque, a differenza di un mutuo, che prevede rate costanti e un orizzonte temporale definito, il crowdfunding può riservare sorprese sia positive, che negative. I ritorni possono essere interessanti, ma non certi e la perdita di parte del capitale è un'eventualità da mettere in conto.